拍卖前夜 这个成都红极一时的楼盘为何被紧急撤回？

不限购、可贷款，108套司法拍卖房源入市后在成都房地产市场掀起巨大的关注。

《每日经济新闻》记者了解到，这批起拍总价5亿元的房源位于成都曾经红极一时的项目——南湖国际社区，多为200～400平方米的大户型，且单价低于市场价。

但就在即将司法拍卖的前一晚，第一批原定于22日竞拍的10套房源却突然“撤回”。

本指望通过这次司法拍卖清偿部分债务的成都森宇实业集团，本就艰难的还债之路是否又起波折？

 

南湖国际社区。每经记者 蔡雅芸 摄

无人报名第一批法拍房源被撤

记者在21日发现，原计划在10月22日竞拍的第一批10套房源，已被悉数撤回。撤回原因显示：“申请执行人以与被执行人正在和解为由申请撤回拍卖。”

司法拍卖房因为不受成都限购政策的影响（即不需要天府新区购房资格），加上可以按揭贷款，在现今调控背景下具有较大优势。

但就此次南湖国际108套房源司法拍卖来看，尽管每套房源都有上千次甚至四千多次的关注次数，但每套房报名竞拍的人数却始终为零。

下一批拍卖的10套房源，竞拍时间定为10月26日。

“司法拍卖的房子要自己提前去看房，法院并不对房子是否有瑕疵担责。”负责执行此次拍卖的四川省成都市中级人民法院工作人员告诉记者。

阿里拍卖显示：此次南湖国际社区司法拍卖的套数共计108套，分布于南湖国际社区20、21、22、23、32、39、40、41、42栋中，户型大小在85～442平方米之间，起拍总价在136.7万元～489.9万元之间，但多以大户型为主，100平方米以下的户型仅有3套。

南湖国际社区曾是成都红极一时的大盘，位于国家级新区天府新区内的麓山大道2段，紧邻南湖公园，又有江安河环绕，居住舒适度较高。

正因为如此，南湖国际曾创造下“1年狂卖45万方，3年卖出10000套房源”的记录，并有着蝉联“成都楼市3连冠”的辉煌过去。

如今，在位于天府新区华阳街道的南湖国际社区，记者看到，整个小区分为七期分批开发建设，占地约6000亩，其中一期于2010年交房。

“从成都今年5月限购升级以后，这个楼盘的成交量与周边几个楼盘相比还是比较好的，每个月还会成交3、4套左右。”南湖国际社区附近二手房中介的工作人员告诉记者。

然而与调控升级前相比，南湖国际社区的二手房价已经降价了不少。在今年5月之前，南湖国际清水二手房成交单价为1.7万~1.8万元，调控升级后，成交单价降到了1.3万~1.4万元。

而这次司法拍卖均价在1万元左右的价格，比市场价有一定优势，但仍有不少市场人士认为这批房子面积太大，总价较高。

中国华融资产管理股份有限公司（下简称“华融”）作为抵押权人，本希望能通过司法拍卖本追偿债务，但随着第一批10套房源的撤回，森宇的债务问题也由此蒙上了一层面纱。

无力偿债股权发生变更

成都森宇实业集团是一家成都本土房企，成立于1995年，先后在成都区域开发过“华阳府河音乐花园”、温江“森宇音乐花园”、牧马山“维也纳森林别墅”、温江“美茵河谷”、航空港“翰林上岛”、双流“海棠湾”、“海棠公馆”、金堂“科玛小镇”和“美茵庄园”等项目。从2000年起，连续13年被评为“四川省房地产开发企业综合实力十强”。

2016年初，五矿信托向青海省高院申请，要求查封冻结森宇集团逾5.1亿元财产，此举曾被外界解读是森宇资金链全面断裂，爆发债务危机的导火索。

其实早在2015年底，森宇的销售回款和利润已无法支撑所需支付的债权方利息。曾有一笔三年期的银行借款即将到期，银行方要求森宇将本金和利息一并清偿。彼时，森宇的资产负债率为65%，总规模达数十亿元，偿还本金是几无可能。

资金链出现问题的森宇让诸多债权方感到担忧，被大范围追偿债务的森宇无奈选择停摆公司，对债权方的债务既不还息、也不还本。

如此一来，五矿信托、华融、华夏银行、兴业银行、农业银行等多家债权方，只好采取沟通协商、查封资产、司法拍卖等举措解决债务。

公司近年法律诉讼数据。图片来源：企查查

2016年1月初，针对市场上的破产传言，森宇发布声明承认公司遇到现金流危机，但并没有破产。

时至今日，森宇仍然存在，仍然停摆，但其公司股权已悄然发生改变。

今年7月25日，森宇的股东由此前的成都锦瑞投资有限公司、成都泰达投资有限公司变更为成都泰达投资有限公司、四川西部华熙置业有限公司。

记者查询四川西部华熙置业有限公司工商注册信息发现，其控股方包括了自然人股东赵灵灵以及四川西部置业发展有限责任公司，而四川西部置业发展有限责任公司是四川西部开发投资有限公司全资子公司，四川西部开发投资有限公司（下简称“四川西部开发”）背后又有着包括四川信托、四川省国投资产托管有限公司（下简称“四川国投”）、北京首都创业集团有限公司（下简称“北京首创”）、中国中小企业投资有限公司（下简称“中小企业投资”）等七位股东。

作为四川西部开发的大股东，四川国投实际又是国企四川发展的下属孙公司。在穿透层层股权结构之后可以看到，森宇的未来已经与有国企背景的企业产生了一丝联系。

图片来源：企查查

烂尾盘的第二春

除了此次司法拍卖的房子之外，森宇那停工三年、经历过烂尾和流拍的地块同样备受关注。

在南湖国际社区南侧另一宗地块上，可以看到一片裸露着红色砖墙的建筑工地，记者走近后发现，这片工地无人出入也无人看守。

与一街之隔叮叮当当热闹动工的工地相比，眼前这片停工的工地倒是显得格外安静。工地外有一片倒掉的工程围挡，印证了这块工地无人管理的现状。

“我是前年过来这边的，当时这个工地就已经停工了，你看上面的网子都烂了。”一位在附近工地工作的建筑工人告诉记者。

而这片停工已久的工地，正是森宇所开发的南湖国际中心。

该项目自2015年12月开始停工，分为一期锦辉阁以及二期南湖滨江。

今年4月，有锦辉阁业主在地方领导留言平台反映购买的锦辉阁6号楼烂尾急需解决的问题。天府新区成都管委会规划建设国土局回复表示，自南湖国际中心项目停工后，曾由天府新区出面协商由项目承建方成都建工集团先行垫资，在2016年9月复工后，因森宇迟迟筹措不到建设资金，导致项目在2017年6月底再次停工。

回顾2012年10月，森宇曾以4.34亿元的总价拿下这幅用于建设南湖国际中心的地块。2013年1月22日，森宇又以2.06亿元的总价拿下毗邻上述地块的一宗93.7亩商业用地。

如今，在资金链断裂的境遇下，森宇不得不通过出让资产筹措资金来解决债务问题。

2017年7月11日，上述93.7亩的商业地块第一次挂牌出让，但最终因拍卖现场无人出价而第一次流拍。有业内人士对记者说，“森宇卖地的那个时候，很多企业对商业不看好，大家更愿意买住宅用地。”

2017年底，上述地块再次传出要挂牌出让的消息，但最终竞拍事宜也不了了之。

2018年的5月29日，上两宗合计约253亩的地块经过60轮竞价，最终被四川房企蓝润以23.15亿元的总价竞得。此次拍卖也被也被视为森宇的“一线生机”。

而在拍卖价款之外，蓝润还须另行支付2.5亿元，用于南湖国际中心一期锦辉阁1栋至6栋及对应地下室复工续建。

据记者了解，蓝润拿到的，实际是南湖国际中心地上剩余的32万平米可建面积以及93.7亩的纯商业用地。

目前，蓝润这批复工款已支付到位。近日，蓝润还联手安信信托募集36亿资金，专项用于蓝润成都天府新区南湖项目的开发建设。

一位南湖国际中心锦辉阁的业主对记者说，锦辉阁仍会由森宇修建，现在就等着工地复工。