深化住房供给侧改革 西安每年拿出40%土地建保障房

“编制年度土地供应计划时，拿出不低于40%的土地供应，舍弃土地出让金，优先保障公租房、共有产权房建设，有效增加保障房用地供应总量。”西安市房管局保障处一位李姓干部告诉《每日经济新闻》记者，近日西安住房改革最大的亮点，就在于每年西安市将拿出至少40%的土地建保障房。

9月14日，西安市房管局召开了住房供给侧改革通气会，同时发布了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》（以下简称《方案》），《方案》提到，自2018年起，西安市20%的居住用地将用于公租房建设；20%的居住用地，用于共有产权房建设，简称“两个20%原则”。

上述西安市房管局保障处干部李先生称，“长期以来我们是从需求端进行调控，但房地产是一个供需两侧，需要同时发力才能稳定住的市场。在这一背景下，就需要对西安整个房地产市场进行一个供给侧结构性的调整。”

“真金白银”解决供需矛盾

《方案》出台后，关于对西安未来房地产市场影响的讨论一直在延续，特别是针对《方案》中40%土地用于建公租房和共有产权房的原则。一种质疑在于如果未来只有60%土地供给商品房市场，会不会抬高地价，造成商品房价格进一步上升？

但在李先生看来，恰恰与公众疑惑相反，这次改革的最大亮点就是西安从供给侧出发，主动舍弃部分土地出让金，增加保障房供应，用“真金白银”控房价。

针对“两个20%原则”推高房价的说法，他解释称，住房问题在供需的平衡上，保证供应量是重要一步。目前商品房总体的供应量是政府通过土地的供应量进行调控的。“比如去年供应1万亩，今年供应1.5万亩，可能商品住房的供地并没有减少。”

其次从需求端来说，正因为销售型保障房在市场上的份额太小，才导致刚需家庭全部涌入商品房市场。“假设未来总体供应量不变，商品房因为供地减少，供应量缩减，其实需求量也会相应地下降。因为大部分保障房便宜，而且保障房的品质一定不低于商品房，在选址配套上，甚至要超过商品房。”

李先生认为，目前住房问题，归根结底是供需矛盾。

“出台这个文件，在当下是十分有必要的。它建立了一个长效机制，是持续性、稳定性的。老百姓有预期，知道明年的土地供应，总有40%用于共有产权房和公租房。”李先生告诉《每日经济新闻》记者。

从全国来看，西安是第一个对共有产权房的土地供应量进行固化的城市。

李先生说，如果地方政府没有魄力，没有壮士断腕的勇气，还靠行政手段对需求侧进行调控的话，应该说短期内有效，但长期来看解决不了住房问题。“我们的定位还是住有所居。尽量放大居住属性，压缩投资属性。”

“租购并举”扩大保障覆盖面

《方案》提出，将租赁型保障房（含廉租房、公租房）整合为公租房，以低于市场租金一定比例的价格，面向本市居民、新就业职工、外来务工人员等中等以下收入住房困难家庭和在本市无自有住房且经市委人才办、市人社局认定的各类人才或新毕业大学生出租。

将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市户籍居民、取得本市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。

李先生认为，根据党的十九大报告，坚持“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是大势所趋，“刚毕业大学生或潜在人才通过租住保障性住房，既解决了住房问题，同时也能减轻经济负担，为日后购房进行积累。”

此次出台《方案》的重点工作之一也在于完善住房供应体系，即统筹解决各类居民的住房问题，构建和完善以公租房、共有产权住房和商品住房为主的多主体供应、多渠道保障的住房供应体系，分层次满足不同人群的住房需求。

“往长远来看，随着年轻一代的成长，包括国家相关政策的执行，将来房屋租赁的比例会越来越高。如果租赁市场做好了，那么我们的住房问题也会得到改善。如果中低收入或刚需家庭的住房问题解决了，整个市场也就不会过热。这会形成一个良性的发展。”李先生告诉《每日经济新闻》记者。

建立专营机构盘活资产

提升保障性住房的品质是此次《方案》所着重强调的一点。

在地段选择上，未来西安保障性住房会优先布局在城市建成区、产业园区、创客空间、轨道交通沿线等配套完善区。

此外，户型建设标准方面，《方案》细则明确规定，公租房户均面积75平方米左右，最大不超过90平方米；共有产权房户均面积为90平方米左右，最大可达到144平方米。

“这种户型适应性更强。一家三口既可以保证生活，又能维持一定生活品质。”李先生说，“对购房者，这是满满的诚意。”

《方案》还明确，要成立国有专营机构——西安市安居建设管理集团，承担公租房、共有产权房等政策性住房的投资、筹集、建设、供给和运营管理的工作。

李先生告诉记者，目前，全市公租房总量近20万套、1100万平方米，绝大多数由各级政府投资建设，市值近千亿。但由于机制问题，大量优良资产未能有效盘活。

“目前公租房租金仅够运营维护，时间长了，维修的费用也会逐年增加。此外，近千亿的资产沉淀，没有发挥应有作用，新建还要财政不停投入。”

这次改革，就是要依靠国有政策性住房资产和经营收入，成立安居集团，通过资产证券化、房地产信托基金等方式，盘活存量资产，减轻财政压力。

“这是一个大的调整。资产盘活以后，保障的覆盖面可以进一步扩大。”李先生认为，这次改革从规划选址、城市配套、户型面积、装修标准等方面，全面提升公租房、共有产权房建设品质，就是要让保障对象“住得进、稳得住、有尊严。”