【粉巷财经】西安房价怎么走？

最近，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）与西安市房管局保障处的A先生有一番交流。

半个月前，西安市发布该《西安市深化住房供给侧结构性改革方案》（以下简称《方案》），其中明确提出，40%土地建公租房和共有产权房。

很多网友对此的疑问是，如果未来只有60%土地供给商品房市场，会不会抬高地价，造成商品房价格进一步上升的可能？

公众的讨论一直未曾停歇。

在本文中，粉巷君将详细呈现房管局的政策初衷及未来预期。

如，在A先生看来，恰恰与公众疑惑相反，这次改革的最大亮点在于，西安从供给侧出发，主动舍弃部分土地出让金，增加保障房供应，用“真金白银”控房价……

住房问题归根结底是供需矛盾

西安市发布《方案》后，类似对话，几乎每天都可以在西安市房管局保障中心听到。

群众：什么时间可以购买？

A先生：咱这个政策是9月14号才发布的，政策发布后，国土、规划包括各开发区才能按这个政策进行选址、规划、建设，目前我们选了很多地块，才开始要招拍挂，但建设有个周期，所以资格审核会相对延后，不可能房子建之前就进行资格审核。

群众：前段时间看有人发朋友圈，我又在网上找了找，我也在想是不是还买不成。

A先生：不会让你等太久，因为现在土地都是净土地出让，达到七通一平的土地，开工后很快就能达到预售条件，撑死一年。

群众：怎么理解共有产权？

A先生：你一次性买商品房比较困难，这就好比政府给你配资。

群众：可以按揭吗？

A先生：当然可以按揭。

在A先生看来，这种现象充分反映了群众对保障性住房的需求。

“因为当前房价上涨，房地产热还没有完全消除。特别是现在住房结构和供需都存在一些失衡现象。我们长期以来一直是一种需求端的行政调控，但房产市场是一个供需两侧，需要同时发力，才能稳定住的市场。这样的背景下，就需要对整个房地产市场进行一个供给侧结构性的调整。”

此前市场上也有一些恶意炒作现象，但是今年下半年，住建部的重点工作就是打击恶意炒作。西安房管局摇号平台的建立，已经把绝大部分恶意炒作消灭掉，把虚假的成分和水分也挤得差不多了。

但在A先生看来，目前住房问题，归根结底是供需矛盾。

“出台这个文件，在当下是十分有必要的。它建立了一个长效的机制，是持续性、稳定性的。老百姓有预期，知道明年的土地供应，总有40%用于共有产权房和公租房。”

现在地方政府舍弃这么多优质地块的土地出让金，来建保障房，就是用“真金白银”控房价。

从全国来看，对共有产权房的土地供应量进行固化，西安是第一个。

如果地方政府没有魄力，没有壮士断腕的勇气的话，还靠行政手段对需求侧进行强压的话，应该说短期内有效果，但是长期来看它解决不了住房问题。

“我们的定位还是住有所居。尽量要放大它的居住属性，压缩它的投资属性。”

“双20%”助推房价上涨？

事实上，“双20%原则”去年西安市土地管理工作领导小组第一次会议时就已提出，而《方案》则是在此基础上，考察学习了北京、上海、深圳等城市的经验后，酝酿一年时间提出的。

但此《方案》受到最大的质疑也在于“双20%原则”。

有观点认为：土地保有量是一定的，如果拿出40%建保障房，商品房用地减少，必然会助推房价进一步上涨。

A先生说，这种说法可以从两方面解释。首先，住房问题在供需的平衡上，保证供应量是重要一步。目前商品房总体的供应量是政府通过土地的供应量进行调控的。

“比如去年供应1万亩，今年供应1.5万亩，可能商品住房的供地并没有减少。”

其次从需求端来说。正因为销售型保障房在市场上的份额太小，才导致刚需家庭全部涌入了商品房市场。

假设未来总体供应量不变，商品房因为供地减少，供应量缩减，其实需求量也会相应地下降。因为大部分保障房便宜，而且共有产权房的品质一定不低于商品房，在选址配套上，甚至要超过商品房。

而“双20%原则”也经过相关测算，按照收入人群划分以及住建部对低收入家庭保障房的覆盖面进行确定。

A先生表示，从16年底开始，能明显感觉到西安的保障性住房数量，已经不能满足需求。“以前经适房小户型摇号以后还有剩余，后来每次摇号的中签率相对来说就比较低了。”

此外，公租房轮候库（排队人群）越来越大，也说明市场对保障房的需求在逐渐提升。

兴建保障性住房，一方面解决了低收入群体的住房问题，另一方面也是市场的稳压器。中低收入或刚需家庭的住房问题解决了，那么整个市场也就自然不会过热，形成良性发展。

资产盘活，实现更大保障覆盖面

提升保障性住房的品质是此次《方案》所着重强调的一点。

首先，在地段选择上，未来西安保障性住房会优先布局在城市建成区、产业园区、创客空间、轨道交通沿线等配套完善区。

此外，户型建设标准方面，《方案》细则明确规定，公租房户均面积75平米左右，最大不超过90平米；共有产权房户均面积为90平米左右，最大可达到144平米。

“这种户型它适应性就更强。凭此，一家三口既可以保证自己的生活，也能维持一定生活品质。”

A先生说：“对购房者，这是满满的诚意。”

同时，西安对于共有产权房，政府与购房者所持产权比例并不固定。在房价较高区域，政府可增加持有比例，因地制宜，实施精准的片区房地产调控。

《方案》还明确，要成立国有专营机构——西安市安居建设管理集团，承担公租房、共有产权房住房等政策性住房的投资、筹集、建设、供给和运营管理的工作。

A先生说，目前，全市公租房总量近20万套、1100万平方米，绝大多数由各级政府投资建设，市值近千亿。但由于机制问题，大量优良资产未能有效盘活。

“目前公租房租金仅够运营维护费用，时间长了以后，维修的费用也会逐年增加。此外，近千亿的资产沉淀，没有发挥应有作用，新建还要财政不停投入，现在又不能放大财政资金杠杆。”

这次改革，就是要依靠国有政策性住房资产和经营收入，成立安居集团，通过资产证券化、房地产信托基金等方式，盘活存量资产，减轻财政压力。

“这是一个大的调整。资产盘活以后，保障的覆盖面可以进一步扩大。”

A先生说，这次改革从规划选址、城市配套、户型面积、装修标准等方面，全面提升公租房、共有产权房建设品质，就是要让保障对象“住得进、稳得住、有尊严。”