美国楼市要“入秋”：地产股进入熊市，房贷利率突破5%

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美国房地产市场正笼罩在一片阴云之中。

从全美范围来看，住宅销售和房屋建设许可全都在回落。纽约、旧金山、丹佛等曾经房价飙涨的城市正在降温。

随着美联储多次加息，美国整体利率环境趋紧，主要利率持续走高，特别是国债利率。在这种环境下，住房抵押贷款利率也呈现出攀升势头。

根据Mortgage News Daily的报道，2011年2月至今，期限30年的美国住宅抵押贷款利率从未像如今这么高——突破了5%。而在一年前还在4%下方，2016年甚至不到3.5%。

而5%很有可能并非短期上限，30年期住宅抵押贷款利率大概率将进一步攀升。

虽然从历史数据来看，5%的住宅抵押贷款利率依然是较低水平，但考虑到今天的美国楼市面临的其他挑战，这一利率水平可能令潜在住宅买家望而止步。

“5%肯定是一个关键心理关口，它会吓跑想买房的人。人们并不知道抵押贷款利率还会涨到多高。”CNBC援引Mortgage News Daily运营总监Matthew Graham的话称。

举例来说，丹佛地区适合单户家庭居住的独栋住宅上月售价中位数为50.2034万美元。买家若申请30年期抵押贷款，在4.75%利率下月供为2619美元，而在10月5日触及的5.25%利率下月供就为2772美元。

今年以来，美国房地产市场的表现一直不及整体经济。这一点已经反映在了美国股市上。

年初至今，以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）已累计下跌27%；SPDR标普房地产开发商ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同样处于熊市，跌幅达21%。

上述两只ETF基金9月的跌幅均超过3%。在很大程度上，上月的下跌与美国国债利率的急剧攀升紧密相关。就在昨日，10年期美债收益率刷新七年新高，升至3.252%。

穆迪分析师首席经济学家Mark Zandi表示：“利率每上升一个基点都会影响房地产市场。过去一年利率的上涨已对单身家庭的住房需求造成越来越大的压力，尤其是在房价已经涨了这么多的情况下。对许多潜在房主而言，房屋可负担能力是个大问题。自今年年初以来，房屋销售出现了下滑，许多市场的房价增长正在放缓，因此已造成损害。”

数据正在验证这一点。美国7月二手房销售总数创出近两年半最低水平，为连续第4个月下降，是2013年以来的最长连跌期。其中，价格较低的二手房销量暴跌，同比降幅达到17.9%。

美国二手房价格连续77个月同比上涨、最近数月连创新高的势头也在7月份戛然而止，当月成屋售价中位值同比增长4.5%至26.96万美元，低于6月所创的27.69万美元历史峰值。

新房销售同样不容乐观。7月新屋销售年化户数创去年10月以来最低水平，是今年以来首次出现连续两个月销售下滑的态势。其中，东北部地区新屋销售锐减52.3%，创2015年9月以来新低，是该地区自2015年年初以来最大的月度降幅。

（华尔街见闻 祁月）