【粉巷财经】拜拜了，学位房！

西安楼市再抛重磅炸弹！

昨日，房管、工商、教育三部门联合发文，禁止房屋销售与学区、学校关联……换句话说，上学的事儿，以后只能教育部门说了算，开发商不得以任何形式进行承诺。

这纸《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》（以下简称《通知》），行文简练，共五条，尚待进一步明确的信息极多。粉巷君（微信ID：nbdfxcj）重点围绕大家关心的几个话题来谈一谈：

A、文件出台，挥刀斩断学位房，首先是要从根源上规避“学位承诺”引发的诸多维权乱象，让房子的归房子，教育的归教育。

B、那么问题来了，禁止开发商承诺后，以前的学区房、学位房还有没有效？

C、此外，斩断“学位附加值”这块蛋糕，对西安房价后续会产生哪些影响？

斩断楼市教育乱象

此次《通知》核心一点，将房屋附带的教育资源属性在销售环节被彻底剥离……

这里所谓的“附带教育资源属性”，大概算是西安近年来楼市诸多乱象的根源之一。

今年4-6月，西安楼盘集中爆发的那一波学位维权风波，想必大家印象深刻。

以西安某楼盘为例，开发商最初销售时承诺了学位，交房后又将学位与车位捆绑销售，并且小学和初中分开叫卖，一个车位带卖一个学位，要求业主买车位孩子才能有上学的资格。

开发商的学位承诺无法兑现，最终引发业主大规模前往长安区政府维权。

类似现象，举不胜举。

作为公权部门，每遇维权，不得不派出公安、城管、信访等多部门，维持现场秩序的同时，还得尽快了解诉求，协调多方，迅速寻找解决方案，从而消耗大量公务资源成本。

教育，作为社会最大的公共资源，本应由政府配套调剂，以维护社会最基本的公平。

西安此次三部门发文，将开发商一切教育承诺的形式断绝：“购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。”

正如一位律师所言：教育部门的职权不应由开发商或其它社会机构作出入学承诺。开发商或者其它社会机构无权、也没有能力对教育行政部门关于学区划分，入学计划等具体职权行为作出承诺和保证。

此次《通知》，从根源上切断未来因学位、学区产生的一切乱象同时，教育资源分配，也将回到本来的轨道上来。

过去的学位协议依旧有效

《通知》颁布以后，大家最关心同时又悬而未决的一个问题是：开发商的学位/学校承诺或协议是否还有效？该通知是针对公立学校，还是公立私立都包含在内？

西安主城区新盘已经极少。这其中不乏大量学位学区房。当初以高出周边房价一两千的房款够得，现在还能继续享受学位吗？

此外，很多大型楼盘目前还未开发完毕，过去在销售时，对一、二期业主有承诺学位甚至签订了学位协议，《通知》生效后，三期以后不再承诺学位，那一、二期的承诺该如决断。

就此问题，粉巷君与西安市房管局进行沟通，得到的回复非常明确：

其一，一切以合同为主。从文件发布之日起，以后房屋合同上不能有教育承诺的条款。但已经签订的合同，依旧有效。

其二，《通知》不分公立私立学校，就是针对购房合同中教育承诺。无论是公立私立学校，在购房合同中均不能有教育承诺。

此外，房管局认为，该《通知》实际上是对业主和开发商双方的保护。

仔细看文件的话，还有一个细节耐人寻味，文件落款日为9月7日，发布时间是9月19日，恰恰是在新学年报名之后。

文件发布时机避开了开学季，事实上已经透露出对过去合同承诺的认可。

取消“学位房”影响房价吗？

事实上，西安并不是第一个提出将房屋销售与学区、学校解绑的城市。

早在2013年，东莞市就逐步取消了“购房配套学位”政策，当时的诱因同样为开发商无法满足业主需求，但仅限定在公办学校。

2014年，合肥则是仅规范了广告宣传，实际上学校仍可以与楼盘签约。

2015年底，国家工商行政管理总局发布《房地产广告发布规定》，禁止在房地产广告宣传中出现入学承诺。该项规定之后，学区房或学位房的承诺，仍保留在购房合同或补充协议中。承诺依旧存在，只是不能明面宣传。

对比来看，西安禁止教育承诺的《通知》寥寥5条，但显然更为严格，不但联合了房管、教育、工商三部门，同时，5条有其2是对违规惩处的重申。

当然，公众最关心的还是房价。

一手房市场上，同等地段同等质量，有学位和没学位的房价差别1k~3k，未来不让打“学位牌”，相关楼盘的价格应该会下调？

有业内人士认为，依照现行学区划分原则，总体上，各小区归属学区依旧稳定，每年虽有微调，但变动不大。因此在二手房市场上，拥有更好学校的小区及楼盘，依旧更受消费者青睐。

教育资源在各区域之间质量的不均衡，依旧会影响相关区域房价。

因此，教育部门在不断建设新学校，补足教育资源数量的同时，如何平衡各学校，尤其是提升公办学校的教育质量，最终实现教育资源的真正公平分配，才是房产剥离教育属性的最终途径。