一宗流拍一宗底价成交，武汉土地市场大降温？

继9月7日南京土拍缩水之后，武汉土拍也出现趋冷的现象。

9月11日，武汉市土地公众监督平台披露了两宗挂牌出让的土地，其中位于东西湖区的P（2018）077号地块因无人出价而流拍。

另一宗位于江夏区的P（2018）078号地块仅一家出价，由武汉云水居置业投资有限公司以底价2.169亿摘得，楼面地价3883.7元/平米。

图片截自：武汉市土地公众监督平台

值得注意的是，武汉上次流拍的P（2018）061号地块，位于武汉的四环以外，地理位置较偏僻。而此次P(2018)077号地块位于东西湖四环内，附近有较成熟的楼盘和小区，却仍遇流拍情形，土地拍卖市场凉风来袭。

另外，根据武汉市国土资源和规划局昨日公告显示，揭牌的P（2018）079号地块将延期，该地块挂牌时间调整为：2018年9月30日9时至2018年10月17日9时30分。

从武汉土地流拍数据来看，今年以来，武汉土地市场降温明显，土地多以底价成交为主，溢价率并不高，也出现了不少流拍地块。而在全国土地市场上，流拍地块越来越多地出现。

众多一二线城市均现流拍

而除了武汉以外，还有众多一二线城市均现流拍或底价成交。

9月6日，南京市国土部门发布公告称，取消燕子矶2018G42、江浦2018G44、六合2018G45三幅地块的出让，这意味着7日拍卖地块仅剩下铁心桥2018G41和江北2018G43两幅。

据国家统计局最新数据，1-7月，房企土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%；土地成交价款6619亿元，增长21.9%。

在总量仍然显著增长的表象下，土地市场的疲态已经出现，多城土地流拍或以底价成交。

根据中原地产研究中心公布的数据，今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

到了八月，各地土拍结果依然凉凉：除了武汉之外，先后有太原、杭州、广州、南京，拍地或以底价成交，或与底价擦线。

此前，2014年是近年来土地流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗。由此看来，今年的土地流拍程度还要严重得多。

土地为何频频流拍

流拍、底价成交、溢价率走低，说明市场在降温，但这是一种不情愿的降温。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

美联物业总监何倩茹认为，近期土地以底价成交为主，主要原因是土地出让的限制条件比较多，比如达到最高价后竞自持面积、竞公租房面积等，加重了房企建房的成本。

国泰君安分析师谢皓宇则指出，拿地资金严格监管，房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度，使得土地购买力有限，最终带来地价下行。

浙商证券也称，开发商资金来源在今年持续紧张，再加上去年是土地大年，房企已补充了充足的货值，今年在拿地方面就更加谨慎。

中信建投表示，今年土地市场供需分歧加大，流拍率甚于2014年。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。

同时中信建投指出，此次流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，今年全国热点地区土地市场整体降温，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

类似地，华创证券研报认为，下半年流拍现象增多，从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱，同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显，下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

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