砸500万年薪，空缺6年的总裁紧急到任！“中国地产航母”正值危机之时

（左）合生创展集团有限公司董事局主席朱孟依，（右）合生创展集团的董事局副主席朱桔榕。

时隔六年，合生创展终于迎来了第五任行政总裁——不是此前传言中的绿都地产集团副董事长冯劲义，而是前中国建设银行广东省分行副行长席荣贵。

早在传言之初，“镁刻地产”记者就多次联系冯劲义了解情况，起先，他还直言曾与合生创展有过沟通和交流，但并未确认将前往赴职；前几日记者再次与他沟通时，他则矢口否认了此前传言，再三肯定自己的职位并无变动。

商海沉浮数十载，曾被王石称为“中国地产航母”的合生创展逐渐走向衰落，业绩竟不敌十年前。截至2018年7月底，公司合约销售金额仅为76.15亿，跌出房企销售百强榜单。

今年以来，祸不单行的合生创展融资频频受阻，131亿发债面临终止，出身银行背景却尚无地产经验的席荣贵无疑将扛起公司迫在眉睫的融资大任。

此刻，慢周转下的合生创展正承受着前所未有的压力。

公司近年发债情况（数据来源：wind）（单位：万元）

第五任行政总裁填补六年空缺

席荣贵的加盟意味着合生创展悬空了六年的行政总裁之位终于尘埃落地，他也成为合生创展跨入房地产26年以来的第五任行政总裁。

2012年房地产行业面临强调控，同年3月，薛虎辞去合生创展执行董事兼行政总裁职务，结束了其在合生创展的18年的职业生涯，据了解，合生创展的五任总裁中，唯有薛虎是合生老将，谢世东、武捷思、陈长缨以及新任总裁席荣贵均为“外援”。甚至，今年46岁的席荣贵先生并无房地产从业经验，也未曾在合身创展集团任职。

公开资料显示，席荣贵获得华南财经学院经济学学士学位及华南理工大学管理学硕士学位，拥有超18年的银行业务管理经验，专注企业运营和管理。

在加入合生创展之前，席荣贵在中国建设银行工作了23年，于2009年至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理，离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

建设银行广东分行的内部人士告诉“镁刻地产”记者，早在今年5月就有消息显示席荣贵要辞职，当时他在建设银行大力推广“码上花”项目，不过截至目前，席荣贵离职的消息并未进行内部公告。而针对公告中500万年薪的说法，该知情人士表示，实际远远不止这个数字，加上其他优厚条件，应该能达到千万级。

新上任行政总裁席荣贵（图片来源：建行微信公众号）

“超级大盘”的拖累

2003年，合生创展在天津宝坻区拿下了2.5万亩的盐碱地，地价折合每平方米78元，计划打造一个前所未有的亚洲最大别墅区——拥有8000座别墅的京津新城。

再将时间向前推十年。1993年，合生创展创始人朱孟依拿下了广州处于规划之中的天河区大块农田，计划开发建设华景新城项目。当时的广州，仍然以市中心的小盘销售为主，合生创展的大盘模式让其成为首吃螃蟹者。结果，他赌对了，合生创展从此声名鹊起。

但这一次，幸运之神不再垂怜于他。这块看似白送的巨大地块在此后的十几年里成为合生创展的最大累赘——前期投入上百亿元之后，2005年，项目取得营业额为4.37亿元，2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。2008年之后，合生创展的年报就对京津新城销售金额只字不提。

至此一来，合生创展便陷入两难境地。随着资金成本水涨船高，大范围投入却难有回报；另一方面，如果不继续投入，之前的投资等于全部打了水漂。

这个项目不仅成为朱孟依最大的心病，更沦为业内的笑柄。大量的报道将其与“鬼城”联系在一起，甚至有人这样描绘这里的夜景：“夜色中的京津新城总给外来者一种魔幻般的感觉，电瓶车在空旷寂静中滑行，掠过一幢又一幢轮廓精美的临水别墅，但是这些房子大多没有灯光，犹如空城般死寂。”

就在人们几乎要遗忘这个超级大盘之时，朱孟依或许还没有完全放弃。根据《界面》今年6月份的报道：“冯劲义已经奔赴他作为职业经理人的下一站——担任合生创展总裁，接管住宅业务，他最主要的任务是为合生创展著名项目京津新城重新定位。”

而如今证实，“救世主”冯劲义并没有来，京津新城的未来又会在哪里？

潮白河畔荒草丛生的京津新城（图片来源：新华社）

曾经的航母陨落了

彼时，与恒大地产、碧桂园、雅居乐、富力合称“华南五虎”的合生创展，是众多华南房企的标杆，五家房企共同赴港上市，开拓全国市场，长期傲视一方。二十多年过去了，“五虎”的格局早已严重分化，其中，恒大地产和碧桂园一跃排名全国前三，销售突破5000亿元大关，而合生创展却逐渐走向衰落，跌出房企销售百强榜单，规模不足100亿元。

合生创展近年市场表现（数据来源：wind）

“镁刻地产”记者梳理合生创展十余年年报发现，合生创展的最好成绩定格在2009年的150.9亿元销售规模，往后8年销售均在100亿元上下徘徊，到2017年销售金额定格为92.28亿元。

合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞早前接受“镁刻地产”记者采访时指出，合生创展有3~5年规划，不强调规模增速，希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全，不会为了做大规模去牺牲利润。

但从目前的业绩表现看，合生创展目前正面临规模和利润“双失”的局面。近四年来不仅难以逾越百亿门槛，甚至连高毛利润率优势也逐渐丧失。数据显示，公司2015年毛利率跌至24.6%，2017年毛利率回升为36.8%，较2011年45.9%的毛利率仍存在较大差距。

公司近年财务情况（数据来源：wind）（记账本位币HKD/百万元）

此外，合生创展“实现现金流绝对安全”的底线也在被突破。2017年合生创展负债总额达到875.76亿港元，同比增长109.88亿港元，流动负债同比增长69.67亿港元至416.7亿港元，同时，2017年合生创展营收同比下降15%至138.24亿港元，核心利润同比出现下降。国际评级机构标准普尔认为，合生创展的短期债务规模较大，且债务对息税及折旧摊销前利润高达12倍，其流动性仍属“稍欠”水平。

好在“瘦死的骆驼比马大”，在目前地价高企、核心区域拿地难的情况下，合生创展优质的土地储备还有望成为其日后翻盘的本钱。一位资深房地产从业人告诉“镁刻地产”记者，不要看现在合生创展销售业绩不佳，但是在广州核心区域握有大量的土地储备，尚待开发。

但“镁刻地产”记者梳理近些年合生创展年报得知，2013年后合生创展未在公开市场获取土地，土地储备面积逐年下降，至2017年年底为2933万平方米，尚不足碧桂园2017年新增土地储备的二分之一。