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    经营性现金流回正在即,泰禾净负债率大降103个百分点

    2018-08-31 12:22

    8月29日,在2018中国民营企业500强峰会上,全国工商联发布了“2018中国民营企业500强”榜单,泰禾集团赫然在列,位列该榜单第310位。

    一名资深媒体人感叹,房地产的发展在未来究竟会有怎样的潮起潮涌,不同人有不同见解。但对于泰禾等“大鱼”级别的企业来说,黄金时代仍在,所需要的只是企业顺应黄金时代的能动性。

    无论是万科、龙湖,还是融创、泰禾,这些房企在楼市下半场,都重新定位自己的角色,塑造新的形象示人。“以往泰禾给业内的印象会偏于激进,但这种形象正在逐渐褪去,取而代之的,是一个更为稳健而全面的泰禾,通过品牌影响力和多元化业务,构筑起了全新的地产护城河。”一名熟悉泰禾的地产界人士表示。

    “泰禾前不久发布的半年报亮点就很多,可以说,其财务盘面的优化是全面的,不但结算收入、毛利稳增长,负债结构大为优化,而且最让人印象深刻的是,很关键的经营性现金流有望回正,这对于泰禾来说,很可能是一个全新起点。”上述人士表示。

    经营性净现金流大幅增加,销售、结转双丰收

    2018上半年,泰禾集团实现了营收与利润双增长。据其中期业绩报告显示,截至2018年6月30日,公司营业收入126.88亿元,同比增长42.1%;净利润13.59亿元,同比上涨52.5%;归属于母公司所有者的净利润9.83亿元,同比增长22.4%;归母扣非净利润10.73亿元,同比上涨55.45%。

    此外泰禾集团的总资产也增长较快,同比增长46%至2355.53亿元。资产规模的快速增长,为企业的抗风险能力、品牌影响力都起到了积极的作用。

    尤其值得一提的是,泰禾在财务上显得更加稳健。2018年半年度,公司持有现金大幅增加,期末货币资金余额218.99亿,较年初增长32%。公司经营性现金净流出5.21亿,在经历多年经营性净现金流大额为负之后,预期即将转正。

    东北证券研究报告指出,5.21亿元的现金净流出,较2017年底的125.53亿元大幅缩减,“主要是上半年销售规模扩张、回款率的进一步提升带动收到现金的增长,使得泰禾集团现金流明显改善”。

    “很多房企很容易实现融资现金流为正,甚至是投资性现金流为正,但经营性现金流直接展现了企业经营状况,它是评估房企财务安全最敏感的传感器之一。”一名地产界人士表示。

    而这一数据的转向,正是泰禾变得更加稳健最有利的证据。随着大量优质土地的持续变现,未来现金流入预计会大幅增加,泰禾将迎来经营性现金流持续为正的发展时期。

    “泰禾前期投入大量资金用于土地和项目储备,导致公司从百亿到千亿规模跃升的同时,经营性现金流持续为负。这种大规模投入,确实造成了前期资金上有一定压力,但同时也保障了公司业务规模持续稳定扩张。”一名熟悉泰禾的机构人士表示。

    可圈可点的是,低成本土地与高品质产品售价,给泰禾带来毛利的大幅上涨。2018年上半年,泰禾集团盈利能力持续提升,毛利率为33%,较2017年度上升6个百分点,净利率10.7%,较2017年度上升0.9个百分点。

    净负债率大降103个百分点,负债结构显著改善

    要想实现有质量的安全发展,降杠杆是第一要务。为此,近两年,部分主流房企十分重视降杠杆。以恒大为例,从2017年开始,恒大就由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式,向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型,核心是大幅降低负债率,增加净资产。

    如今,恒大的这一转型堪称成功。无独有偶,降杠杆、控负债成为泰禾集团的重要任务之一,并且上半年成效显著。?泰禾集团半年报显示,在负债指标方面,2018年上半年公司资产负债率85.67%,较年初下降2.16个百分点,净负债率较年初亦大幅下降102.76个百分点,反映出公司去杠杆成效,财务指标持续改善。

    西南证券研究发展中心分析称,上半年,泰禾集团不断拓宽融资渠道,降低公司融资成本。短期债务与一年内到期的非流动负债之和为 556.4 亿元,占全部有息负债 37.84%,债务融资期间结构安排较为合理。

    2018年期初,泰禾集团短期债务约431亿,截至上半年已归还290亿,归还占比近七成。据了解,随着上半年债务结构调整,泰禾集团债务到期时间大批量后移,2020年及以后到期债务增加,公司债务偿付压力变小。

    “未来持续的融资创新仍将是企业进一步改善财务结构、推动业务发展的关键所在。”克而瑞分析报告指出,多元化的融资渠道,不仅为泰禾带来充沛的货币资金,进一步助推规模增长,还改善了其财务情况。

    上半年,面对房地产行业日趋严峻的融资环境,泰禾申报发行各类融资产品金额合计276.5亿元,其中125.5亿产品已取得主管部门无异议函,另有151亿元产品已在主管部门审核过程中,并尝试包括购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS、物业费ABS等各类资产证券化,这体现了泰禾多元化融资能力的持续增强。

    有接近泰禾集团的人士认为,“加快销售,强化现金回流之外,公司在创新融资方式方面为降负债加了分,预计未来会进一步降低负债水平,持续优化债务结构,力争提高公司信用评级,届时融资成本将得到进一步降低。”

    东北证券研究报告也认为,泰禾集团融资出现边际性改善,下半年融资压力有望得到缓解。鉴于此,西南证券、东北证券等多家机构给予泰禾集团“增持”评级。预期2018年下半年,泰禾集团将会坚持降杠杆的战略,资产负债结构将会得到进一步优化。

    这一结果,也和泰禾并购拿地的弯道超车模式有关。泰禾集团自2015年起几乎停止招拍挂抢地,改为严控成本的收并购取地模式,在该模式下,综合拿地成本得到有效控制。根据公开数据显示,泰禾集团2016年前后并购项目平均土地单方成本约为6000元/平,2017、2018年拿地均价仍在持续下降。

    今年上半年,泰禾通过收购和招拍挂方式获取8块土地,新增土地面积157.02万平方米,新增土地储备建筑面积157.11万平方米,土地投资金额57.88亿元,其中5个项目通过收购方式获得。总体来看来,公司新增土地成本得到了很好的把控,土地单价不到4000元/平方米。

    业内人士认为,战略性土地储备为未来继续高速发展提供了足够的保障,提前锁定了未来的业绩增长能力,并且具备较强的应对市场波动风险的能力,做到了进可攻、退可守,预计未来将会有更好表现。

    去化加速,多元化板块构筑护城河

    在楼市下半场,如何才能赢得未来?万科董事会主席郁亮此前坦言:未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么,在符合方向的前提下,选择空间大的行业才是有机会的。

    近两年,万科、融创、金科等房企都强调了对美好生活的创新理解和投入。调整产品供应结构、提升产品品质、加大产品创新,解决“好房子”供需缺口;另外,围绕“美好生活”进行业务拓展,不仅向行业上下游要生产资源,更向产业链外伸出更多触角。

    随着“泰禾+”战略在多个城市的落地,泰禾为旗下项目增配了医疗、教育、养老、商业、文旅服务,持续提升其与地产主业的协同能力。有业内人士指出,“对于自住改善型购房者来说,关乎全家未来的教育、医疗乃至养老配套,是核心要素。在这一点上,泰禾在多年前就已谋篇,可谓深谋远虑。”

    得益于产品力及多元化护城河的构建,泰禾集团的销售额再创新高,回款率得到进一步提升。根据克而瑞的数据,泰禾集团上半年实现销售收入655.0亿元,同比增长61.7%,位居克而瑞排行榜第18位,实现销售面积308.7万方,同比增长79.3%,销售均价21218元。

    由于改善型的产品类型受到客户青睐,泰禾多个项目实现了超过95%的去化率。

    这一热度还在延续。8月26日,泰禾22年湾系首作——泰禾明昇·厦门湾在北京、上海、厦门三地同开,仅30秒首开告磬。

    厦门湾可以说全面诠释了泰禾的“护城河”优势。其深度整合了从“院子系”长期积累而来的规划能力、资源整合能力等优势,并全面落地布局多年的“泰禾+”医疗、教育、商业、酒店、文旅、文化、养老七大自持优质资源,创造出符合当下中国新中产人群“度假+居住”的“住假“生活模式。

    不仅如此,泰禾的城市布局正在进一步完善,目前泰禾业务主要分布在以一二线核心城市为主的32座城市。报告期内,泰禾新进入河北廊坊以及广东中山等热点城市,进一步深化了全国版图。近日,泰禾与深汕特别合作区达成战略合作意向。

    克而瑞分析认为,下半年货币政策或将由稳健中性逐步转向中性偏积极,对于房企资金面也会产生较大利好,三季度房地产市场将进入难得的销售窗口期。下半年,泰禾等房企将继续落实“高周转”的策略,积极抢收业绩和回款,保障企业规模的持续增长。

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