楼市调控持续升级 城市群布局能否助力房企穿越周期？

得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住房改善需求，众多上市房企在上半年均录得了不错的业绩表现。与此同时，百亿房企继续扩容，数量增加13家至144家，主流房企销售规模也均创历史新高。TOP3碧桂园、恒大、万科距离万亿规模越来越近。

《每日经济新闻》记者注意到，越来越严格的楼市调控，以及更大范围、更深层次的限购，也让房地产业的未来具有更多不确定性。这都使得2018年很可能成为房企下半场分化的十字路口，有人向左，有人向右。

房地产市场的机会将在城市群

在因城施策的政策环境下，虽然一线城市严调控致成交规模明显缩减，但大部分二线城市，以及三四线城市的去库存政策机遇，让不少房企尝到了甜头，在调高年度业绩目标的同时，纷纷在温和的二线城市，特别是三四线城市跑马圈地、扩充土储。

值得思考的是，近两年，以棚改货币化安置为主的去库存政策无疑主导了本轮房价，特别是三四线城市房价的上涨。而在遏制房价上涨的背景下，政策进一步收紧已可预料。那么，二线城市，特别是三四线城市又能否承受房企的目标重任呢？

多位房企人士在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，在经历去库存后，三四线城市增长乏力，今后房地产市场的机会将在城市群。城市群布局将成为未来一段时间房企穿越调控周期的利器。

                 图片来源：视觉中国

三四线城市掣肘房企业绩

中国指数研究院数据显示，50家百亿房企代表2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%；在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%；在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。

2017年，全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%，其中一线、二线、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元，同比增速分别为47%、17%、75%；成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。

多位市场分析人士认为，当前三四线城市去库存政策取得明显效果，但随之而来的是房价明显上涨。三四线城市楼市政策进一步收紧将是大概率事件，去库存政策已经接近尾声。

“当前三四线城市楼市出现分化，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市，将在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下，楼市出现降温。”易居研究院研究总监严跃进说，“房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。”

城市群布局能否助力房企穿越周期？

在经过十几年的发展后，房地产市场向头部企业集中的趋势越来越明显。2015年千亿房企5家、2016年千亿房企12家、2017年千亿房企17家。而百强房企市场占有率，也从2015年的40%上升到2017年的56%。

在行业向龙头房企集中的趋势下，如何不被市场淘汰？大多数房企首先想到的是做大规模。

“千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。”中房数据研究院院长陈晟表示。陈晟认为，未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，且前30强房企的市占率将达到50%。

做大规模，土地是粮食，决定着企业未来增长空间。但在市场调控趋严，走势出现结构性分化的背景下，城市布局结构则直接决定了房企抵御市场风险、穿越周期的能力。

我国的常住人口城镇化率，已经从1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，这无疑是推动房地产市场快速发展的重要引擎。

“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”十九大报告的内容，早已明确了我国城镇化的路径和方向。

一个值得注意的现象是，当前房企的布局目的地，也开始拓展到核心城市经济圈或城市群，城市群逻辑正成为部分房企投资和布局的核心。

中国指数研究院的数据显示，无论是房地产开发投资额，还是商品房销售面积，我国八大主要城市群都居于重要位置。

房地产开发投资额方面，2017年，八大城市群占比达到76%。其中长三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%，长江中游、成渝、中原城市群均占比8%，海峡西岸城市群占比7%，山东半岛城市群占比6%。

商品房销售面积方面，2017年，八大城市群占比达到71%。其中长三角城市群占比15%、长江中游城市群占比11%，成渝、中原城市群分别占比10%，山东半岛城市群占比8%，珠三角、海峡西岸城市群分别占比6%，京津冀城市群占比5%。

实际上，从发展规律上看，在大城市承载力趋于饱和后，产业、人口等生产要素一定会向周边城镇转移。随着外溢效应的产生，核心城市与周边区县联系会加强，进而形成都市圈与城市群。而未来，都市圈或城市群，将成为农业转移人口市民化的重要区域。

中国指数研究院认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，中心城市将成为人口的主要聚集地。

而人口规模，也将是带动住房需求增长的核心要素。

中国指数研究院报告指出，城市群将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势，因此，深耕城市群将成为房企最有效的布局策略。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，“并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为‘会员’，关键要看是否有便捷的快速交通网，一体化、均等化公共服务，以及非垄断的市场格局。”

城市群已成为中国城市发展的主题形态。对房企而言，未来只有聚焦核心城市群，才能穿越周期，最大限度地分享行业与城市成长红利。