每经记者 王西岭 每经编辑 王可然
长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。
倘若我爱我家原副总裁胡景晖一语成谶，长租公寓是不是真的会爆仓？
由于此次房租事件，长租公寓全面进入大众视野。在此之前，即便身为房东和租客，很多人也对长租公寓行业知之甚少。
以自如、蛋壳为代表的头部企业，在这一轮舆论大战中被指破坏市场秩序。对此，《每日经济新闻》记者多方暗访，以求客观还原这组期限错配下的游戏玩法。
▲2011~2017年中国房屋租赁行业市场规模（单位：万亿元）
作为链家旗下的O2O长租公寓品牌，自如的业务模式极具代表性。在该模式下，企业获客主要通过互联网，因此无需供养线下门店，大幅节约了运营成本。不同于链家的收取中介费模式，自如的操作方式是将房源从房东手中签下，然后经过装修处理，再转租给承租人，简单来讲就是“二房东”。
据《每日经济新闻》记者了解，在自如的房屋租赁中，租客通常需要押一付三，针对这一痛点，自如很早便探索了租金分期。现阶段，租客可以选择用京东白条或与中国对外经济贸易信托有限公司签订贷款合同完成分期，手续费为月租金与分摊到每月服务费之和的6.27%。
《每日经济新闻》记者以房东身份与自如某工作人员取得了联系，并表示希望一次性收齐一年租金，对方告诉记者：“我们6月推出了一款年付贷产品，您贷款，抵押与自如的合同，自如还本息。放款方是一家互联网银行，条件是每年多15天空置期，就是免租期。”
也就是说，房东若想一次性收齐一年租金，在签约此款年付贷产品后，银行提前将一年的房租以贷款形式付给房东。从银行的角度看，其掌握的是单人的贷款合同，只要个人征信不出问题，他们会非常乐意贷款。但事实上，这些贷款的最终去向，是自如。也即，自如可以利用海量租客的信用，为其资金扩张作信用背书。
当记者表达出对贷款风险的担忧时，该工作人员说：“以自如现在的规模和品牌，不存在这种风险。我们首轮已融资40亿元，由红杉资本和腾讯主投。自如不会因为一套房子贷款，来砸自己的品牌，品牌是最宝贵的。”
当该工作人员听说“蛋壳也给了报价后”，表示“是不是告诉你每个月多500块钱？一些小公司成立不久，流程什么的不规范”。
他两度表示，建议您在8月底之前完成签约，由于近期北京市住建委的约谈和介入，自如收房或许从9、10月会开始降价。
从2015年到2018年，蛋壳用3年时间拥有了10万间房源。今年初，蛋壳完成B轮1亿美元融资，华人文化、高榕资本联合领投。
一位蛋壳管家告诉《每日经济新闻》记者，别的长租公寓品牌，租金月付是最贵的，季付和年付会便宜一些，但在蛋壳，不管是月付还是半年付、一年付，一年的租金总额是一样的。
当记者询问月付是否需要贷款时，该工作人员答道：“会有一个贷款合同，是以你个人名义和银行签订的，蛋壳提供担保，贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的，很划算。建设银行等多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款很安全的，不会有风险。”
他进一步称：“如果办理贷款，你按月还银行，蛋壳一下能拿到银行给的一年房租，我们的回款也会快些。”
当记者问到能否选择不贷款时，该工作人员直言：“如果你选择月付，就必须贷款。”
随后《每日经济新闻》记者再次以房东身份联系了另一位蛋壳管家，托词要将房屋租赁给蛋壳，并提出了一次性收取一年租金要求。对方表示，“公司没有针对房东的年付方式，支付租金方式为押一付三，现在蛋壳只有这一种支付方式，定期打款”。也就是说，蛋壳首次会支付给房东4个月房租，合同期满后收房时，如果出现损坏，就从押金里扣除。
值得一提的是，《每日经济新闻》记者获悉，蛋壳现阶段已停止收取3年期房源，最低4年起签。但是，如果能够签约5年甚至更长期，还可以给出更高价格。
这些天来，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%～40%的价格争抢房源，也从一个侧面反映了中介的极速扩展。
“似乎整个公司都在全力奔跑”，自如工作人员对《每日经济新闻》记者表示，“租房讲究的就是短平快，自如的屋子三天就能装修好挂出去租。”
通过金融工具的运用，这些长租公寓能够短时间内大量聚集资金，一次又一次“租—贷—租”的操作，让他们的体量飞速膨胀。
即使是像自如这样的头部平台，其租金分期模式和年付贷产品也被屡屡质疑，目前依旧没有获得完全澄清。
事实上，自如和蛋壳的竞争还表现在获客期的方方面面。在本轮暗访中，就有自如工作人员透露，蛋壳现在在xx小区做的，有一部分是我们没有开发的房源。蛋壳前期高价收房很猛，现在已经有很多业主被“约谈”降价，他们刚刚就接手了一套因此从蛋壳退掉的房源。
记者注意到，在长租公寓发展早期，规模优势是最重要的，要占领市场就得不断扩张房源。按照业界的说法，房源才是真正的行业壁垒。
8月19日，这些中介承诺拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间，一时舆论哗然，惊叹于这些中介有如此能力。
高速扩张带来的必定是巨大的风险。在这样长链条的金融游戏操作中，任何一环出了问题都可能是致命的。
北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对《每日经济新闻》记者表示：“在租购并举的政策背景下，为了解决房屋租赁问题，企业采取一定的金融创新是应当鼓励的。”
他称：“当然，盲目扩张是会带来风险的。但是从目前的房租市场容量来看，还有较大的上升空间。”
就监管层面而言，赵庆祥建议：“可以考虑建立租赁业务备付金制度，类似于银行存款准备金，各租赁企按照业务量缴纳备付金，一旦存在风险，就可以从备付金中弥补。”
（出于保护记者人身安全考虑，本文记者署名为化名）
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