无所不在的杠杆：蛋壳公寓众筹十余次 租金贷、ABS轮番上阵

关于长租公寓推高房租的议论沸沸扬扬。其中，备受外界质疑的是，自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商借由整体租客的信用为自己扩充资本背书，即长租公寓的运营商在获得足够的资本后便以高价为诱惑，签下更多的房东，抢得更大的市场份额，随之而来的便是房租的上涨。

以蛋壳公寓为例，在其成立的3年中，蛋壳公寓采用了数种融资方式，今年已经过2轮融资，融资额达1.7亿美元。除此之外，《每日经济新闻》记者注意到，蛋壳公寓还曾通过众筹、租金贷、ABS等方式扩充资本。

比如，近期发行的“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，该计划总规模2.035亿元，分为优先级和次级两类资产支持证券，其中优先级募集规模为1.85亿元；次级募集规模为0.185亿元。

成立三年寻求众筹融资十余次

蛋壳公寓作为具有代表性的互联网长租公寓运营商，成立于2015年初，属于较早进入长租公寓市场的一大品牌公寓，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，意图满足都市年轻白领多元化的居住需求。目前，已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场，管理超过17万间公寓。而两年前蛋壳公寓在路演时表示，其在北京地区的公寓仅5000间。

《每日经济新闻》记者从北京众筹客网络技术有限公司（以下简称众筹客）官方微信公众号了解到，2016年的蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资，众筹金额从几万元到几十万元不等，资产包均由相同持有期限的10套公寓资产构成。众筹资产主要由三部分组成：公寓装配成本，主要为硬装、家具、家电、软装成本；启动租金，第一次付给房东的3个月启动资金；房东押金，1~2个月的房屋押金，到期后实收实退。收益方面，按月分红，至于具体的蛋壳资产包的月收益构成，则是单月租金收入扣除付给房东的月租以及房屋月度维护成本。蛋壳公寓在当时的路演中表示，蛋壳公寓一般采用押一付三的方式付款给房东。由此，众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资，作为一套新房源的启动资金。

以蛋壳公寓12包为例，众筹客平台在推介该项目时表示，该资产包共10套公寓34间，租赁期限为5年，总投资额为75.423万元，投资人出资57万元，所占收益权62%，项目方（即紫梧桐（北京）资产管理有限公司，蛋壳公寓运营主体）出资18.423万元加运营和管理，所占收益权为38%，该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公寓在路演中表示，当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么，按照给房东押一付三的方式付款，蛋壳公寓12包的融资额可以启动数十套新房源。

根据众筹客平台上蛋壳公寓的路演实录，蛋壳公寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公寓11包为例介绍了资产包的高收益，陈总当时表示，蛋壳公寓11包为10套5年期公寓，拟众筹金额63800元，预计5年总体收益率200%以上，年回报率在40%左右，同时，蛋壳公寓会把11包此前租出去的利润在首次分红时给投资人。

蛋壳公寓陈总还在上述路演中对蛋壳公寓的收益增长策略进行介绍，陈总表示，对于租房市场而言，有两个重要的组成部分，一是获取房源；二是根据房源获取利润。第1年蛋壳公寓按照常规利润抢夺市场房源，抢夺定价权。第2年，开始扩大利润差，收获房租增长红利。陈总分别以上地新盘融泽嘉园和建国门华侨村小区为例进行分析，第二年两地的市场涨幅分别达17%、20%。

借道租客信用寻求资金杠杆

在众筹模式之外，租金贷也是一种资本扩充的模式。

《每日经济新闻》记者在蛋壳公寓APP看到，以月租金为3190元的某房屋为例，付款方式主要分为年付、半年付、分期月付3种，三种方式除了要付等额的押金及相应期限的租金外，还要付相应的服务费和维修金。三种付款方式下的服务费和维修金分别为649元/年、2525元/年、3061元/年。以此来看，年付最划算，但要付清13个月租金，压力较大，半年付则要付清7个月租金。值得注意的是，半年付的服务费与维修费并未与分期月付拉开太大差距。

至于分期月付，蛋壳公寓APP介绍道，该付款方式为蛋壳公寓协助租客与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务，分期利息和手续费由蛋壳公寓承担。分期月付用户在缴纳完首月房租后，在指定的分期平台按照平台约定还款。据新华网此前报道，蛋壳公寓目前已与任买公司进行了分期付消费金融业务合作。

某蛋壳公寓管家向《每日经济新闻》记者表示，租客可以选择月付分期的模式，在签署房屋租赁合同后，还要与蛋壳公寓合作的金融公司签署贷款合同，之后租客按月付款给金融公司，一年的房租实际已付给蛋壳公寓，目前合作的金融机构有会花分期、微众银行，会花分期、任买公司已经停用。按照蛋壳公寓给房东押一付三的方式，资金在此期间出现沉淀并有错配的可能性。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖此前曾表示，未来半年，蛋壳公寓将加快开拓市场的脚步，迅速布局更多的新一线城市，并于今年年底实现管理30万间公寓的目标。

完成两轮融资ABS已发行逾2亿元

蛋壳公寓官网显示，今年，蛋壳公寓已完成两轮合计1.7亿美元的融资。此外，根据国浩律师事务所官网公告，蛋壳公寓还在8月成功设立“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，计划募集资金总规模2.035亿元，目前已获得上交所出具的挂牌转让无异议函。公开信息显示，该资产支持专项计划的原始权益人为蛋壳公寓。该资产支持专项计划根据不同的风险、收益和期限特征，分为优先级和次级两类资产支持证券，其中优先级募集规模为1.85亿元；次级募集规模为0.185亿元。

一位金融业人士告诉《每日经济新闻》记者，ABS的确可以增加蛋壳公寓等长租中介的资金杠杆，而且理论上，通过ABS加杠杆的扩张规模的游戏可以一直持续下去。但是实际操作中，作为一种规范的金融产品，其整个发行流程涉及包括券商、信托、评级、增信、交易所等机构的参与，这些机构会对发行人的资质、杠杆水平和运营风险进行评估，实际上加杠杆的规模是会受到很大制约的。

对于租赁消费贷中存在的资金沉淀以及期限错配问题，中联基金分析称，建议确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配；其次，必须充分披露贷款行为，不得通过刻意引导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷；另外，应适当控制使用消费贷趸缴房租比例，一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例，毕竟是一个负债融资行为，另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例；最后，适当监管趸缴租金的使用，应主要用于主业扩张，防止挪用风险。当然，国内银行没有账户管理职能，任何经营模式都有属于企业自身自由资金和不完全属于企业自有资金的现金管理问题，资金性质和使用的监管是一个挑战。