镁刻圆桌会:平心静气谈房租

    每日经济新闻 2018-08-22 01:26
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    每经记者 王佳飞    每经编辑 曾健辉    

    近日,随着事件的发酵和媒体的持续关注,北京房租上涨已经成为社会热点话题。对此,镁刻地产特意邀请了房产行业中的协会、平台机构、中介机构和租赁企业等相关各方人士进行圆桌会谈,以期全面、理性地解析北京租金市场变化的真相。

    话题1:北京房租真的存在“大幅”上涨吗?

    北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志:

    房租是个很严肃的话题,应当冷静客观看待,不能因为媒体的热炒而盲目跟风。

    目前我认为得出结论(指房租大幅上涨)还为时尚早,由于一些线下交易缺乏相应数据以及中介机构的观点带有主观色采,目前被引用的一些机构发布的数据可能不全面,贸然得出的结论也缺乏有效数据支撑。

    房租上涨是否和当下的货币供给以及通胀压力相关?也不能随意下定论。

    政府在这方面的数据收集正在进行中,待更多数据汇总后再研究才更有说服力。

    虽然缺乏有效数据,也不能简单地说房租在“暴涨”。但房租是会随着社会经济的进步而提高,这是不难理解的。现在用一些局部、个体的数据描述推动房租上涨20%~40%是不准确不客观的。

    北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥:

    无论是从个案角度,还是各相关机构披露的数据,甚至统计局的数据看,虽然数据不一样,但是“涨”肯定是一个客观存在的现象。对此要有一个冷静的认识:市场有涨有跌,这是一个正常的市场状态。

    58安居客房产研究院首席分析师张波:

    从58安居客线上的表现来看,综合各家中介公司的房租租金信息来看,北京房租并没有出现所谓的“暴涨”。今年二季度和一季度北京房租基本持平,而一季度环比去年四季度则下降了1%。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐:

    从当前租金同比与环比涨幅、租金指数以及租金收入比(月均租金/月度人均可支配收入)等角度进行比较后发现,目前北京租金的上涨仍然处于相对合理的范围,同时这种上涨是温和可控的。从贝壳研究院跟踪的数据来看:

    第一,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

    第二,从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平方米,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

    话题2:房价上涨的原因是什么?

    北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志:

    租金上涨是多因素共同作用的结果。租赁市场的总供给与总需求之间的不充分与不匹配会导致租金上涨,特别是在需求旺盛的情况下,供给不足必然导致租金上涨。这是目前租金持续上涨的主要根源,短期内也无法迅速扭转。

    短期内由于资本的进入强化了机构的收储与扩张能力,也必然会推动租金价格的调整。但上涨并非资本进入这一个因素,在资本进入机构后,确有推动租金价格上涨的内在动力,像专业机构的服务和对居住品质的提升所带来的租金价格的合理上涨,但对所有的上涨都是由机构和资本的介入推动的观点我并不苟同,把多因素带来的租金价格上涨归罪于单一资本因素是不准确的。

    北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥:

    在完全市场化的住房租赁市场,上涨的根本原因就是供求关系。

    即便有资本在幕后作推手,但大的背景还是供给不足。所有的市场行为背后都是供求关系在起作用,炒房也好,炒租金也罢,总之是因为存在供不应求的关系,如果房子足够多,就没人去炒。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐:

    目前来看,无论是专业的运营机构还是经纪平台,其在整个城市租房市场的占有率十分有限。以发展相对较快的北京和上海为例,其存量房源中依然以个人房源和二房东房源为主。总体而言,房租上涨依然受到市场及供需关系而定。

    应该说,北京市当前的租金上涨既有供给短缺的总量因素,也有需求升级、政策监管等结构因素,总体上是供给不足的因素起主导作用。如果租赁供给总量充足,那么,即使是一些结构性因素引发租金上涨,往往幅度有限且很难持续。

    58安居客房产研究院首席分析师张波:

    首先,房租的确会在租房高峰时期出现上涨,每年的毕业季和春节过后都是租房高峰,供不应求之下房租出现短期上涨属于正常现象;

    其次,今年房租上涨不排除是部分中介机构的炒作,尤其是一些从事分散式品牌公寓的中介。为了能够将手中的房源以更高价格出租,他们往往会在市场上释放房租上涨的信息,这种炒作租金的行为需要政府予以严惩;

    最后,部分区域或小区的房租上涨并不代表整体,不排除部分在一些城市CBD周边等需求集中区域的房租会出现上涨,但从城市整体来看上涨的幅度可能相对有限。

    话题3:我爱我家前副总裁胡景晖的一系列举措,会给租赁市场带来怎样的影响?

    北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥:

    会吸引社会各界更加关注住房租赁市场,关注承租人的租金压力,也更关注住房租赁经济。这些问题得到广泛关注,必然能够促进问题更好解决。

    中原地产首席分析师张大伟:

    不应把重点放在胡景晖个人是否离职上,而要关注胡景晖本身对租赁市场带来的关注度,大家都关注这件事是个好的现象。

    话题4:如何看待房租市场化与政府管理的关系

    北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志:

    政府应该着力监管资本进入房屋租赁领域的方式和透明程度。

    市场条件下,资本进入房屋租赁领域本身是合法的,但是目前资本进入这个领域后要怎样操作、依靠怎样的路径、可能出现的结果等等,政府对需要监管的内容还没有讨论清楚。

    有种观点认为资本大量进入长租领域,一旦爆仓将比P2P爆仓更可怕,我认为这是有道理的。一些房屋租赁企业的融资模式和P2P类似,都会先描绘一个故事,向资本方展示一个巨大的增长潜力。

    目前贷款的基础利率是4.9%,在资本市场上融到的资金利率很可能高很多倍,所以融到资的企业会有很强的推动租金上涨的内生动力。一旦房屋租赁企业因为盲目扩张而导致资金链断裂,留给市场的将是房东和承租人两伤的烂摊子,最终会被认为是政府监管不到位。

    所以,政府应该着力监管资本进入房屋租赁领域的方式和透明程度,但是目前来看,如果资本进入房租租赁领域的操作方式完全公开透明,那么非理性的资本就不会进入该领域了。

    一些长效机制也应当建立起来。例如设立统一的租金价格平台、减免税费、实施房屋空置税、引导正向资本进入、建造大量公共租赁住房等,但这些都不是一朝一夕可以完成的工作,涉及到很多的政府部门、相关企业等,需要政府和社会各界去共同推动。

    租赁市场虽然有大量的机构存在,但是同样存在着巨大的、分散的个体行为,价值规律、市场原则随时在潜移默化地发生着作用,因此我们决不能忽视经济规律、价值规律和市场原则,政府一定要做好市场的守夜人。

    北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥:

    住房租赁市场应该是一个完全市场化的市场,多年以来政府没太干预过住房租赁市场。

    我认为政府可借此次事情加快住房租赁条例的出台,让租赁行业市场发展或有法可依。政府已经有了相关举措,去年《住房租赁管理条例》曾公开征求意见,但是现在还在还没有正式出台。

    中原地产首席分析师张大伟:

    首先政府要对中介机构吃差价的比例做出规定,避免租赁市场中二房东和中介联手抬高租金。

    其次是政府要掌握一定的房源,可将集体用地等推向租赁市场,直接通过价格手段调控租金。如果不掌握房源,只是对租赁市场上的龙头企业做出硬性要求,那么还是会有很多不经过中介平台的租赁交易政府无法监管。

    58安居客房产研究院首席分析师张波:

    政府对于各类租赁运营机构的管理要采用两大政策:一方面针对包括长租公寓在内的各类租赁运营方给予更多政策、税收和信贷等方面的支持:另一方面各地需要做好相关监管工作,重点严查侵犯承租人合法权益、随意上涨租金等问题。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐:

    租房市场的完善取决于政策调控与市场相结合,目前,平抑租金过快增长的根本在于扩大有效供给。因此,贝壳研究院建议:1)有效盘活存量,把业主闲置的房源,最大限度地释放出来,增加租赁供给;2)加速推进集体建设用地的租赁住房开发,满足流动人口的租赁需求;3)有序规范二房东市场,形成市场的有效供应,特别是有效的单间供应,从而稳定中低端租赁市场。

    话题5:目前租金回报率并不高,房租上涨是回归价值还是偏离市场?

    58安居客房产研究院首席分析师张波:

    从租金回报率或者房价租金比来看,房租的确存在较大的上涨空间,但这个问题需要从两个层面来分析:一方面不可否认,一些热点城市的房价本身就存在一定的泡沫,因此以房价来锚定租金,本身就存在一定的不合理性;另一方面,租赁是保障人民居住权益的重要方式,除了市场化的租金表现外,更应从社会高度来审视租金本身的高低。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐:

    从理论上看,租金的涨幅长期与居民收入,尤其是租房者的收入水平保持较强的相关性,尽管短期租金数据会有波动,但长期会向收入水平收敛,并最终会趋向合理。

    话题6:在“遏制房价上涨”的政策背景下,未来的租房市场会怎样?

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐:

    从线上数据来看,贝壳找房和链家网租赁访问量均开始下行,预示着需求将逐步转入淡季,特别是2018年毕业季临近尾声,市场需求逐步回落。

    预计8月租金涨幅将会继续收窄,租金压力周期性下降。但是在总量与结构问题没有得到有效解决的情况下,真实的租金压力仍然会继续存在。

    58安居客房产研究院首席分析师张波:

    首先,市场会更重视制度和法律建设。从国外发达国家的经验来看,稳定租金无不需要借助强制手段来保障。例如德国出台的租赁法律,对于租金上涨幅度都有明确规定,由此实现了租金的稳定性。目前不少城市已经出台了租赁相关的文件和政策,但目前国内租赁还未上升到国家法律保障的层面。

    其次,针对不同人群的租赁房源还会增加,尤其增加是针对中低收入人群的保障性租赁房源的供给,更好地保障人群安居宜居的租赁体验。

    最后,对于租赁市场的整顿将在下半年持续进行,对于楼市乱象的治理工作也将会扩大到租赁市场,尤其针对于中介哄抬租金治理也将在更多城市展开。

    场外企业回应:

    蛋壳公寓:

    2018年7月,蛋壳公寓平均租金同比2017年7月涨幅为4%。

    未来两个月在北京地区承诺将提供20000间以上可出租房源;2018年12月31日前,北京地区凡满足签约条件、签约租赁时长两年的房源,两年内房租不涨价;2018年12月31日前所有签约1年期租约的客户(含新签和在租),到期续签租金涨幅不超过6%。

    泊寓:

    2018年北京泊寓平均租金3495元,主力户型为25~30平方米独立户型,同期北京一居室月租金均价5449元(链家普租成交数据)。

    泊寓北京6家门店已开门店,相较1月平均租金,8月平均租金上涨比例在10%左右,同期北京租金涨幅(中国房地产业协会数据,北京8月房租同比增长20.2%)。

    自如:

    过去10年,北上深的房租走势都是春节上涨、随后短暂下行、七八月达最高峰,九月进入下行。这种走势无一例外。

    自如将在未来3个月保证收、出房两端的价格稳定,供给平稳,为北京市场提供新增房源约8万间(存量房源退租加上新增供应);新增投放市场的房源会维持租金不涨(环比7月市场平均水平);全国九城续约房源涨幅不超过5%。

    自如认为租赁市场是关乎民生大事,但市场的信任还没有建立,需要政府监管,法律规范。

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    编辑:曾健辉


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