万科业绩会｜祝九胜：机构进来后推高租金，这有一点误会

“郁总没有来，是想锻炼我们几个。”

万科今天举办2018年中期业绩推介会，但董事会主席郁亮没有出席，万科总裁、首席执行官祝九胜如此解释。

而上一次郁亮缺席万科业绩会，是2016年8月的万科年中业绩会。当时万科深陷股权纠纷，时任万科董事长的王石以及总裁郁亮二人均以处理股权纠纷为由缺席。

“万科在搞合伙人，看下他不在的情况下我们能不能表现自如一点。毕竟合伙人机制下，每个人都能代表自己的团队，每个人都应该有这种志向的追求。虽然我们做得不好，但我们会持续努力。”上任万科总裁一职半年有余，祝九胜不改谦逊。

他向《每日经济新闻》记者表示，做这个职务有压力，我个人时时刻刻感觉到这种压力。但他必须适应这个角色，郁亮不在，他要代表万科管理层发声。万科的业绩向来稳健，它的财务数据向来不是最被关心的。业界更想知道，这家明星企业如何看待最近行业内热门话题，于是更多的问题指向了租赁业务、调控政策等领域。

祝九胜在万科内部被形容为“犀利的人、是个大炮”，但他在公开场合的发言常常是专业、缜密的，这一次也不例外。万科如今总说要为大众服务、为普通人服务，要“当好农民种好地”，如同祝九胜留给外界的印象一样：低调朴素、踏实做事。

机构房东对租赁行业影响有限

“北京房租快速上涨”的话题已持续发酵多时。刚刚将租赁业务确立为核心业务之一的万科，也在业绩会上被问及许多与此有关的问题。

万科不认为资本、机构的介入能对整个行业造成较大的影响。祝九胜说：“机构进来后会不会推高租金，这中间可能有一点误会。”

他在回答《每日经济新闻》记者的提问时表示，最近一两年确实有一些资本、机构介入了这项业务，目前的情况来看机构的占比其实非常低。考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度，一般会用渗透率指标。从我们的观察来看，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在目前介入有限。”

事实上，万科的租赁业务发展迅猛。半年报显示，截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

祝九胜以深圳举例称，目前深圳的机构渗透率为2%，每间房单价为1800元左右。可供对比的数据是：贝壳研究院数据统计显示，2018年上半年深圳住宅月租金75.3元/平方米，套均租金5490元，万科的单间房均价处在合理区间。

从获取房源的方式来看，万科不大规模从个人手上拿房。据祝九胜介绍，万科今年上半年新收了6万间公寓，大体来源是：第一，政府推的长租公寓用地，万科在北京、佛山、深圳有6个这样的项目；第二，各类机构历史上闲置的存量资产，万科通过合作方式或者通过租赁方式租过来；第三，社会上分散在个人手上的这些房子。

长租公寓企业所要面对的困难和压力，万科也不是没有经历过。

祝九胜说，6万间收到手之后，要想很快形成一条好的集中式公寓产品线其实不容易，过往我们低估了这个难度。从收入手到及时供应出来，如何在标准与效率之间形成一个平衡，这都需要继续改善。”

租赁市场才刚刚开始

如今的万科“一颗红心向太阳”。郁亮曾经在多个场合谈到十九大报告，他曾说“万科对十九大报告的学习还是不错的”。

祝九胜在回答《每日经济新闻》记者的提问时对宏观政策表示了拥护。“如今中央定调，坚决遏制房价上涨，把“过快”两个字去掉了，表明了政府调控管理这个市场决心非常大，针对重点城市有一些具体调控措施。这些措施对整个行业长期发展、建立房地产市场长效机制来说都是非常有好处的。我们作为行业参与者，也赞同这种方式，毕竟这些措施对整个行业的长期发展，对建立房地产市场的长效机制都是非常有好处的。”

祝九胜同时也认为，这个行业的容量还很大。“在这个行业做了这么多年，我们仍然有基本的观察、基本的态度、基本的看法，这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大。城镇化的进程依然没有完成，租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来。人们在衣食住行或者在整个城市里面关于空间、关于不动产各种服务的需求还是非常大。”

“万科始终是在不断调适自己、不断适应新的政策、新的要求。这是我们对整个市场、我们自己业务前景基本的信心。”祝九胜说。

郁亮曾经说过，祝九胜对于万科而言，发挥作用更为充分的地方在于客户意识。在这场业绩推介会上，祝九胜将他重视客户的特质发挥得淋漓尽致。

“当然不能纯粹靠信心过日子，还要靠每天跟客户高度互动，有效洞察他们的需求，不断在美好生活建设做出更多有益的实践，在这种交互过程中去创造应有的价值，这方面我们也在做一些有益的探索。我相信只要把客户真正有效连接住了，把需求洞察住了，保持跟他们高效互动，这门生意就有得做。”祝九胜谈到。

“18年前的2001年，我正式做万科总裁，那个时候在聚光灯底下觉得很恐怖，因为你是被人看得清清楚楚的，但灯下全部是黑的，看不见人的。尤其是万科这么一个明星公司，在聚光灯底下天天上头条，这种情况下压力更大。应该给祝九胜更多的时间和宽容度，也希望大家能够关心爱护我们的祝九胜。”上任之初，郁亮带祝九胜与媒体见面时曾如是说。

郁亮如今可以放心了。在这场他没有在场的业绩发布会，祝九胜接住了所有追问，并带领管理层将万科的价值观、产品思维和企业文化传递出去。一切恰到好处，滴水不漏。