房租暴涨正在奖励“我爱我家”们：一场资本狂欢今日正式上演

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刚刚过去的周末，关于房租上涨的一条条新闻不断刺激着1.68亿租房人的神经：

数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。我爱我家集团研究院统计显示：

2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。

一般说，30%是房租收入比的“黄金分割”点，超过这一比例，其他消费的空间就会被大大压缩，人们的生活幸福感就会明显下降。

针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，北京市住建委高度重视，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

但房租上涨带来的盈利预期，对有房屋租赁业务的上市公司显然是个利好。20日上午，房屋租赁概念股就表现抢眼，截至午间收盘，市北高新、三六五网均封涨停板，世联行、我爱我家、万科A等个股均有较大涨幅。

资本争相布局

贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口约为1.68亿，根据人口规模测算，目前租金GMV约为1.2万亿元。由于婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大，预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；2030年，租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。

1.68亿的租房人，上万亿的市场，而去年以来国家一系列支持住房租赁的政策的出台，吸引了更多社会资本进入长租公寓行业，各类长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

每经小编（微信号：nbdnews）了解到，长租公寓市场目前有三类玩家，房产开发商、中介服务商以及互联网企业。

房产开发商方面：

万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，早在2007年就开始布局。万科在其2017年年报中表示，截至报告期末，泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。

龙湖集团CEO邵明晓则在上月对媒体公开表示，2017年，龙湖在全国开了1.5万间长租公寓。

目前，国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域，进军长租公寓已成为房企拓展新的业务的一大趋势。

房产中介服务商针对长租公寓也早有布局：

链家旗下的自如，在管规模约70万间。

世联行在其2017年年年报中表示，报告期内，公司旗下的红璞公寓全国签约间数突破10万间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。

我爱我家在今年5月接受机构调研时候表示，目前共拥有3300多家门店（含448家加盟店）、5万余名经纪人，住宅资产管理业务拥有27万套、55万间的在管房屋套数，是中国最大的房屋资产管理服务商。

互联网企业主要以魔方集团为代表，规模约为4万间。

以上类型的公寓运营成本各有不同，据央视财经此前报道：

链家旗下品牌自如的公寓，这种一般被称为分散式公寓，自如从原先的业主手中收房进行统一装修，再通过线上平台将装修完成的公寓租出去。一套70平米两室公寓的装修费用平均下来在3万元左右。装修费用较低的原因是，直接从供货商拿货压低了家具等成本。在自如官网上，一所上海市闵行区的两室一厅的公寓，每月房租6000元，也就是说出租5个月就可以把装修成本收回来。

另一种长租公寓是集中式公寓，以魔方为代表，房企直接将一栋楼统一装修，并配备一些公共区域和服务。魔方位于上海市静安区1号线地铁口的一栋公寓，月房租在5000元左右。这样一间25平米左右的带卫生间和简易厨房的长租公寓，整体风格偏酒店式，配置了沙发、茶几、床等家具，从毛坯到装修完成整体的花费在6万元左右，也就是说出租12个月可以把装修成本收回来。

链家旗下贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中，把主要原因归于拆违行动导致房源供应的减少；而此时恰逢毕业季，也提高了对房源的需求。

在此背景下，长租公寓先将房源集中签下再进行改造提高房屋品质、后进行租赁的模式，进一步拉高部分出租房价格，极速放大了当下的房源供需矛盾。

盈利模式仍在寻找阶段

虽然行业前景可期，但市场参与者光想靠租金就把成本收回来显然不现实。8月19日，地产大佬潘石屹就在一场论坛上指出，

“以下我的这段话有可能要火。现有的情况下我不建议去做长租公寓，原因很简单，就是你一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，租房的价格再翻一番还是亏本的。”

持有同样观点的还有新城控股高级副总裁欧阳捷，他对媒体直言，“目前看不到长租公寓的盈利模式。”根据他的测算，按照租赁的方式运营，上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话，投资回报率也仅为3%到4%，无法覆盖租金成本。况且指望租金大幅上涨本身就不现实。

既然自我造血功能不足，长租公寓正能靠外部输血不断融资。蜂鸟屋统计数据显示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等），总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。

一旦融资不畅，后果便是资金链断裂，公司倒闭。有媒体通过对2017年以来“阵亡”的11家知名长租公寓品牌的研究发现，有9家是由于资金链断裂、经营不善而造成，这一方面反映出运营能力对于长租公寓运营商的重要性，另一方面也说明，在盈利能力不足、难以形成稳定现金流的情况下，很多长租公寓品牌仍然高度依赖融资。

每经小编（微信号：nbdnews）注意到，到目前为止，尚未有长租公寓品牌宣布整体盈利，相反，根据《白皮书》的统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）