博鳌·镁刻三人行| 对话房企高管：房地产市场不大起大落大涨大跌就是最好的时代了

镁刻地产记者薛晖（左一）对话欧阳捷（左二）、吴建斌（左三）、罗韶颖（左四）

房地产是政策市一点不假。从年初到现在，大大小小调控政策200多起，土地流拍、去杠杆、融资难，以及房企的规模焦虑。

如今的中国房地产行业，正面对快增速、慢选择，面对规模和利润权衡，面对高周转优与劣的把握，面对差异化发展的。《每日经济新闻·镁刻地产》对话阳光城集团执行副总裁吴建斌、新城控股高级副总裁欧阳捷、东原集团董事长罗韶颖。

关于调控：央行定向放水基本与房地产无关

欧阳捷：房地产企业只要做好自己的事情就好

对于“坚决遏制房价上涨”的基调，欧阳捷认为，很多房企可能对宏观调控理解得有些单薄，更多的是关注城市研究、区域研究、楼盘研究。其实，控房价口径从来没有变过，“因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序”正是这两年调控在做的事，目标就是“稳”，促进房地产市场平稳健康发展。

“央行定向放水基本与房地产无关，虽然房企也会因上下游实体产业资金相对充裕而受益，但监管部门依然会严控资金流向房地产。”欧阳捷强调，“房地产市场能够稳定发展，不大起大落、不大涨大跌，这就是最好的时代，房地产企业只要做好自己的事情就好。”

吴建斌则认为，房地产企业要充分理解调控目的，遵循因城施策。“期待各地尽快出台相应实施细则，便于房地产企业更好地执行调控政策。”

事实上，动辄千亿的“小目标”加重了不少房企的现金流和库存压力，在吴建斌眼中，目前房企制定的发展目标都很高，其实每年能保持5%—10%的增速已经很好。同时，房企还要盘活自己手中的资产，将一些资产卖出，有效增加现金流。而财务结构的优化，最终也能为规模增长提供助力。

关于流拍：购买土地是市场行为

吴建斌：只是个案，我对房地产行业有信心

在吴建斌看来，购买土地是市场行为，如果地价高、资金回流较慢，那么房企拿地就会很小心。“目前出现的土地流拍是个案，只要地段好、价格合适，房企还是会去积极拿地，我对整个房地产行业是有信心的。”

“从名义上看，房企并不缺钱。就销售额减去投资额来看，仍有万亿元的结余。但是，大量销售资金受限，资金使用效率大幅降低。”欧阳捷也表态，“房企拿地应当更谨慎。其实土地流拍现象明显增加，背后的逻辑是地价上涨过快，拿地不慎就可能薄利甚至亏损。”

谈及集团拿地，罗韶颖说：“东原自身在公开市场拿地并不积极，主要是以并购和非招标拍挂的方式拿地。非公开市场拿地的获取周期会更长，有利于寻找政策的调控空间。”

关于差异化：管理层转型能力大作战

罗韶颖：补短板，提升差异化发展水平

任何转型都是一场企业的系统革命。当去地产化成为标配，跨界成为新主流，房企在跟各种“副业”要名利。面对未知领域的风险和巨大的势能落差，房企管理层的投资眼光和转型能力备受考验。

“企业发展要尽量补短板，增强运营能力，练好内功，提升差异化发展水平。”罗韶颖说，“研究顾客的痛点是我们的基因。”随着消费升级，客户对居住体验的要求越来越高，东原集团也在不断地创新自身的运营方式。

“新城控股的商业地产一直在思考如何满足人性需求。近年来，人口增长对应的是社会消费品零售总额增速的下降，表明人们的物质欲望在减弱，精神消费的需求在增强。”欧阳捷透露，到2020年，我们计划开业和在建超过100座文化广场，实现住宅地产和商业地产的双轮驱动。

但吴建斌认为，中国前50强房企同质化其实很严重，但因为市场足够大，不追求差异化也能将企业做大。差异化是房企转型的需要，但是转型成功的例子并不多。再加上我国的城镇化率还不够高，住房需求量仍然巨大，房企无需差异化也能生存得很好。

手握5000余亿元土地储备，即使三年不买新地也很从容。“我们虽然强调高周转，但各部门配合得还不到位，不是真正的高周转。总之，市场规模很大，不一定需要差异化。只要沿着当前的路跑下去，市场还是有的。”吴建斌说。