上半年销售同比增超五成 时代中国千亿征途三大难题待解

8月，房企迎来半年报发布集中发布期。如往期一样，时代中国（1233，HK）的业绩会早于其他内房企。

8月1日，时代中国董事会主席岑钊雄率一众高管现身业绩会现场，岑钊雄与时代中国首席财务官雷伟彬两人则成为时代中国业绩会固定搭配。两人分工明确，雷伟彬负责介绍业绩，岑钊雄负责答疑。

在政策轮番加码下，重仓广佛的时代中国依然取得了较为理想的成绩。2018年上半年，时代中国实现合同销售金额260亿元，同比增长52.7%，营业额和毛利等多项指标均实现增长。

《每日经济新闻》记者注意到，奔跑在千亿征途上的时代中国放缓了拿地速度。同时，截至2018年上半年，时代中国的净负债比率上升至67.2%，近一年内短期借款出现较大幅度增长。

2018年，现金流安全成为各大房企最为关心的指标之一，而融资收紧使销售回款成为房企现金流安全的重要途径。政策调控下，时代中国销售回款速度放缓；除此之外，时代中国“地王”解套和全国化扩张缓慢也是其奔跑在千亿征途上需要解决的难题。

时代中国董事会主席岑钊雄（右）、首席财务兼联席公司秘书雷伟彬（左）在业绩会上 图片来源：每经记者 魏琼摄

拿地速度放缓

定下千亿目标的时代中国规模增长提速。2018年上半年实现了52.7%的同比增速，较2017年全年41.9%的同比增速加快增长，合同销售金额达260亿元。

根据时代中国今年3月公布的550亿元全年销售目标计算，2018年上半年，时代中国已完成全年销售目标的47.3%。从销售贡献占比看，广佛两地销售金额占比高达72%。

据了解，时代中国重仓布局的华南8市均受政策调控，尤其对其业绩贡献占比较大的广佛两地更是经历政策的轮番加码，但时代中国仍取得了业绩的快速增长。

业绩会前夜，中央政治局会议透露出新的调控信号，表示要“坚决遏制房价上涨”。提及政策调控的影响，岑钊雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，时代中国上市后经历了两次重要的政策调整，整体上这些年行业发展还是不错的。

对于是否调整2019年到2020年冲击千亿目标的步伐，岑钊雄表示有信心完成，这一目标和节奏不会因为政策的改变而调整。千亿目标是根据土地储备、供货安排以及项目所在地的市场去综合考虑的。

政策调控的影响在时代中国的销售业绩上并没有明显体现，但在拿地方面产则生了较大影响。岑钊雄告诉《每日经济新闻》记者，上半年时代中国拿的地不是特别多，做了一些控制。

2018年上半年，时代中国共斥资61.15亿元在广佛珠以及清远、东莞5城新增11宗地块，新增土地总建筑面积约为168.78万平方米。2018年，时代中国的拿地计划资金为200亿元，按照上半年的拿地情况，时代中国拿地速度放缓。

关于2018年拿地预算是否从200亿元进行缩减，岑钊雄在接受《每日经济新闻》记者采访时没有给出明确答案。他表示，因为之前对土地的价格预期放宽了一点，现在对土地市场的价格不作那么高的预期，要求更严格了，拿地速度自然就放缓了。

岑钊雄表示，现在时代中国不那么急着去买地了，有一部分土地储备在手，同时通过加快三旧改造项目的速度，加速三旧改造项目对土地储备的供应。

数据显示，截至2018年上半年，时代中国土地储备总建筑面积约1820万平方米，能够支撑未来3~5年的发展。同时，其还拥有70个旧改项目。

销售回款放缓

需要注意的是，受政策调控等多方面影响，时代中国资金回笼速度放缓。2016年和2017年，时代中国销售金额分别为293.3亿元以及416亿元，同比增幅分别为50.3%、41.9%。

相对应的，时代中国2016年以及2017年确认物业销售净收入分别为156.2亿元以及224.73亿元元，同比增长分别为18.1%、43.9%。2018年上半年，时代中国物业销售净收入为101.26亿元，同比增长20.6%。

合同销售金额快速增长，物业销售确认收入却未能保持相应的增速。岑钊雄接受《每日经济新闻》记者采访时坦承，随着销售金额的增长，时代中国可回笼的资金在不断增加，现金回笼速度比好的年份慢一点。

关于资金回笼变慢的原因，亿翰智库首席研究员张化东向《每日经济新闻》记者表示，政策调控对销售价格以及网签进行限制，签约备案的时间把握严格，最终导致房屋销售后签约银行放款的时间延长，致使房企的资金回笼变慢。张化东指出，房企的周转将变慢，对房企的资金会带来一定影响。

房屋销售之后未能完成结算确认收入，意味着房企回笼资金速度减慢，可回笼的资金沉淀过多，房企需要承担更大的资金压力，将加大对融资的依赖保持现金流的安全。

《每日经济新闻》记者观察发现，2018年上半年，时代中国扩张的速度放缓，但是净负债率出现上涨。2018年上半年，时代中国净负债比率由2017年底的57.5%上升至67.2%。短期债务增幅明显，由2017年底的60.3亿增至97.87亿元，增幅达62.3%。

按照岑钊雄的说法，时代中国的现金主要用于买地，2018年拿地扩张速度放缓，但是净负债率出现上涨。业内人士人士分析指出，这可能与时代中国资金回笼变慢有关。

截至2018年上半年，时代中国现金总额达206.56亿元。岑钊雄告诉《每日经济新闻》记者，现金总额能覆盖短期债务，公司的现金流是安全的。同时岑钊雄表示，2018年时代中国的净负债率将保持在这个水平。

“地王”解套与全国化扩张

房地产行业规模狂奔，大量房企把“千亿”视为短期内的“小目标”，时代中国也不例外。按照计划，2019年至2020年，时代中国将完成千亿冲关。政策层层加码下，岑钊雄在业绩会上表示，对于按计划完成千亿目标充满信心。

需要注意的是，除了销售回款速度放缓，“地王”解套与全国化扩张步伐缓慢也是时代中国在冲刺千亿道路上需要解决的问题。

据了解，时代中国过去两年在东莞、清远、广州以及珠海等地斩获多个“地王”项目。据了解，时代中国广州海珠区“地王”目前已动工建设，“地王”入市遇上调控持续收紧，该如何解套？

对比，岑钊雄在业绩会上接受《每日经济新闻》记者采访时表示，之前时代中国在各个城市拿了一些当时看起来不太便宜的地，但现在看来价格也没想象中那么高。他表示，海珠区地块是众多地块中的一个，投的钱不算多，对未来利润会很有信心。

关于海珠“地王”的入市时间，岑钊雄并未回应；关于项目未来的预期销售价格，岑钊雄话到嘴边最终还是没能说出来。

与“地王”一样困扰时代中国的还有全国化扩张。怀揣千亿梦想、志在世界500强的时代中国，在全国化布局方面进展相对缓慢。

成立至今已有19年，时代中国发展的主阵地依然集中在珠三角地区。而同期的粵派房企雅居乐、奥园、富力等均已进行全国化扩展，对比之下，时代中国的全国化进展与世界500强的雄心并不匹配。

翻看时代中国的土地储备，1820万平方米土地储备除了长沙外，其余均集中在珠三角的8个城市。其中，长沙的土地储备占比仅为8.6%。

据了解，时代中国正在加大力度开拓市场，目前在粤东、粤西、粵北都有分公司，同时在成都、武汉、华东以及北京等地也有分公司，且人员已落地，在做前期的市场准备。

岑钊雄告诉《每日经济新闻》记者，时代中国的视野是全国市场，去年、前年就相继有团队进入省外城市。关于目前是否有可以进入的城市和即将落地的项目，岑钊雄并未透露具体情况，表示很快就会有可以进入的机会。

作为粵派房企较为年轻的“掌舵人”，在当前房企规模厮杀、全国化布局多点开花之际，岑钊雄依旧选择深耕珠三角。

岑钊雄表示，相信在珠三角做到1500亿-2000亿元的规模是大概率的事情。最熟悉的地方都做不到，又如何能把更远的地方做得更好呢？他表示需要把一个地方做得足够好，再往外面去拓展。