盘和林：从上半年房地产数据看房价有无上涨压力

盘和林

7月16日，国家统计局网站发布了上半年全国房地产开发投资和销售情况。

报告显示，2018年1~6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%，其中住宅投资38990亿元，同比增长13.6%，占房地产开发投资的比重为70.2%。

在上半年房地产市场的严厉调控下，个位数的增长速度基本符合预期。数据显示，房屋待售面积下降明显，从供需角度来说，进入补库存的供方市场。

此外，目前房地产市场处于高位阶段，由于高位惯性，房地产市场开发投资保持温和涨幅将是未来一段时间的趋势。这些都指向未来房价仍有一定的上涨压力，加大房地产调控力度仍不能松懈。

值得一提的是，上半年新开工房地产较去年同期增长11.8%，这一增长率或向我们传递出一个新信号，即伴随着三四线城市去库存压力的大幅改善，房地产去库存动力逐步减弱，行业将迎来补库存周期。

事实上，房地产新开发保持一个良好的增长率，其原因是多方面的。

大多数房地产企业或多或少都会有购地库存，无论从保值增值的角度来说，还是从企业战略转型来说，新建住房投资都是比较好的也是必要的选择。

由于房地产是一项能够保值增值的金融资产，很多企业在转型期间，无论身处哪一个行业，都很难避免地涉足地产投资，同时也需要房地产开发投资为新业务投资开发输血。

正如万科目前多元化的经营战略，涉及的领域包括养老、商业、物流、文旅，背后往往都需要实物房地产的支撑。利用自身的土地储备，开发投资房地产，一方面有利于资产的保值升值，建立起天然的风险防范墙，另一方面又有利于企业的转型和多元化经营。

房价涨幅依旧有利可图，是新开工数量不减的另一原因。

当前，房价上涨幅度虽然正在收窄，但上半年全国商品房的成交价格依旧达到8678元/平方米，根据近两年房价一路高涨的态势，售房卖房者依旧有利可图。虽然利润增长空间略有下降，但是根据垄断竞争市场均衡理论，只要有利润，市场将不能达到动态平衡点。

大企业此时通常的做法是稳定或者扩张市场份额，中小企业则是不断地进入、退出市场，代代更迭。也正因为如此，目前上涨周期超过37个月的房价，仍旧可能保持温和的上涨趋势。

但值得注意的是，我国的租赁市场、二手房市场发展不健全，信息不完全对称，整个房地产供求不能被真实反映。

目前，市场所显现出来的供给减少状况，也有可能是房地产市场结构不均衡扭曲所致，现实中一些地方的二手房市场房源充裕并微幅增长，而可流通新房的数量却在减少，那么这样的新建开发反而会进一步刺激房价。

值得注意的是，2018年上半年土地购置面积同比增长达到7.2%，而待售面积是下跌的，6月底房屋待售面积跌幅为14.7%，虽然跌幅在减小，但是却达到了待售面积历史新低。这不得不说是房地产行业进入补库存时代的另一例证。同时也从另一个侧面说明，市场上的供给减少，房价仍有一定的上涨压力。

开发企业购地积极性明显，这一方面是企业自身维持生存所需不得不为之，另一方面也是为了抓住近期供地规模扩大的机遇。有地无钱犹如有柴无火，但在资金收紧，风险、杠杆严格管控下，今年上半年房产企业到位资金却超出预期。

据最新数据显示，上半年我国房地产开发企业到位资金中外资下降73.1%，境内资金下降7.9%，自筹资金增长9.7%。

从这一数据我们可以看出，企业资金来源结构正在发生变化，对一个房地产企业来讲，手上有充足的现金流就可以做到手中有粮，心里不慌。

在政策使银行对房地产做出定向限贷后，境外融资出路也受到限制，这给企业的一个启示就是，加快资金周转才是房产企业保持现金流的秘诀，减缓资金链压力还需靠自身。

此次统计局发布的数据中我们可以看出，房地产行业接下来将进入补库存的时期，补库存形成的新房产资源是否会进一步刺激房地产价格的上涨，我们有待观察。但若想进一步平衡供求，避免房地产泡沫进一步膨胀，打通租赁和二手房市场，控制房价的涨幅依旧是相关政策的难点和重点。

（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）