西安房地产信贷亮黄灯?

    每日经济新闻 2018-07-11 10:00

    每经记者 陈述    每经编辑 刘琳    

    2018年过去了一半,如果要总结一下上半年西安人最关心的几件事情,不管从哪个角度,房产与教育恐怕都排在最前列。今天粉巷君(微信ID:nbdfxcj)重点讲讲房地产。

    大家都知道,房地产是典型的资金密集型行业,房地产企业对融资的需求无处不在,就算是我们斗升小民,买房还得要去银行借钱不是?今天就从房地产贷款的角度来看一看这个行业。

    由于各地不公布城市的房地产贷款数据,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)使用各城市公积金中心的年报进行了推算,并汇总分析了58个城市的数据,分别计算出各城市家庭部门杠杆率、经济对房地产市场的依存度、居民还款压力,形成了下面的分析框架。

    由于海南省全省只有一个公积金中心,因此下述城市中海口的数据为海南全省。如无特别说明,数据均来自各城市公积金中心2017年年度报告以及2017年统计公报。

    先说大家最感兴趣的结论,把58个城市最终分成四组,按照房地产市场繁(feng)荣(xian)度划分为四档,分别冠以红灯、黄灯、绿灯、蓝灯,西安在58个城市中排名21位,属于黄灯组。

    一些城市居民资产负债率太高了

    作为家庭部门,资产和负债主要体现为存款与贷款,其中贷款的主体是住房按揭,以各城市房地产贷款/各城市住户存款来大致衡量家庭部门的资产负债率,也即是家庭部门的杠杆率。

    指标这样设计的缘由,是源于对一种假设情况的考量,假设在房地产价格比较快速下跌的情况下,房地产本身无法变现,居民部门由于收入下降现金流收紧,需要以储蓄对贷款进行归还,居民部门需要付出多大比例的存款才能覆盖贷款?

    58个城市居民部门杠杆率如下:

    表1:2017年末58城市居民部门杠杆率

    58个城市居民部门加权平均杠杆率为55.5%,从这个角度看,居民部门的杠杆率并不太高,即使在房地产价格较快下降的背景下,居民部门的储蓄存款具有较好的风险吸收和缓释的作用。

    但是!居民杠杆率超过100%的城市要注意了,极端情况下,风险比较高!

    西安城市居民平均杠杆率47.7%,低于58个城市平均水平,一定程度表明,即使在去年房地产价格较快上涨的情况下,西安居民运用贷款买房的意愿也是比较克制的,反过来讲,家底厚的西安人还是不少滴。

    一些城市对房地产比较依赖,包括西安!

    房地产产业链长,对地方经济发展具有重要意义,但房地产行业的过度繁荣对经济转型升级具有一定的负面影响。

    城市经济对房地产的依赖度到底有多深?粉巷君(微信ID:nbdfxcj)用房地产贷款与城市GDP的比值进行观测。

    这一指标的基本逻辑是,产业对贷款的需求体现了产业的规模,房地产行业中,个人住房贷款占全部房地产行业的比重基本稳定,能够反映房地产行业整体的经济规模。

    原本这一指标用房地产贷款占全部贷款的比重似乎更为合理,但在很多省份金融资源过于集中在省会城市的背景下,一些省会城市的依存度可能存在偏低的情况,因此使用了更具有地域性的城市GDP指标。

    58个城市对房地产市场的依赖度如下表:

    表2:2017年末58城市房地产市场依存度

    58个城市房地产贷款与GDP比值的加权平均水平为38.6%,考虑到个人房贷只是房地产贷款的一部分,城市经济发展对房地产市场的依赖度可能更高。

    58个城市中,房地产依存度高于50%的城市有12个,最高的,不出意外还是厦门。

    西安刚好处于50%以下,但也显著高于全国平均水平,这个恐怕需要引起重视喽。

    如果考虑到西安居民杠杆率还处于低于全国水平的情况,表明虽然西安经济发展虽然对房地产有所倚重,但由于西安房地产市场价格上涨的时间还比较短,居民还有一定自身消化房价的能力,但如果房价继续上涨,对居民的影响会不断显现。

    要拿一半的收入还贷款,我也很无奈啊!

    如果说上面的指标是静态的,基于总量的分析,现在来看一些稍微动态的。

    简单讲,就是,如果每月拿出一半的可支配收入去还贷款,需要多少年才能还清欠下的房贷呢?这个近似于现金流对贷款的覆盖程度的概念,可以反映居民的还款压力。

    粉巷君(微信ID:nbdfxcj)收集计算了58个城市平均单笔公积金贷款的数额,并汇总了对应城市的2017年城镇居民人均可支配收入,并以一家三口的平均水平计算家庭总人均可支配收入,再假设将这些收入的一半用以偿还贷款本金,来看需要多少年才能清偿完毕。

    结果如下:

    从58个城市整体来看,平均单笔公积金贷款金额为44.76万元,按照上述计算方法,58个城市的贷款家庭,拿出一半收入还贷款,平均需要用7年时间才能还完贷款本金。

    西安这个数字是6.38年,略低于平均水平。

    但是,考虑到公积金贷款单笔有上限要求,且利率水平低于商业按揭,如果以商业按揭计算,这个年限会更长。

    西安公积金贷款单笔金额36.9万元,假设商业按揭贷款平均单笔金额60万元,只考虑本金的因素,还款期限会拉长到10年。

    西安贷款的家庭,10年内将一半收入拿来归还贷款,才可能还清本金,如果再考虑到利率的因素,这个年数会更大。

    这么多收入被用于归还贷款,粉巷君也很无奈啊!消降级那是有原因的啊!

    哪些城市房地产有点风险?

    粉巷君(微信ID:nbdfxcj)把上面三张表格汇总,并以排名作为城市该项指标的得分,得分越高表明房地产风险越大,58个城市的总得分如下表:

    按照15、15、14、14个来对城市进行分组,得分从高到底划分为红灯、黄灯、绿灯、蓝灯。排名靠前的,基本是公认的房地产市场比较繁荣的城市。

    西安排在第21位,处于黄灯区间,总体偏热。

    从去年以来,西安房地产价格不断上扬,政府也在不断出台调控政策,从当下看,西安居民似乎还有承受房价上涨的能力。

    但以其他城市为鉴,房价的持续上涨,会带来居民杠杆率的攀升和对消费的挤出,既不利于经济转型升级,也不利于提升民生。

    西安需要好好考虑这个问题了!

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    编辑:刘琳


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