独家调查：佳兆业接盘李嘉诚旗下广州国际玩具城一年后 一期重建缘何遇阻？

近些年，李嘉诚出售资产的消息不绝于耳。而迟迟未有出售消息的位于广州黄埔的广州国际玩具城，在这场资产连环出售案中却成为特别的存在。

实际上，该项目已于2017年完成出售，接手方为佳兆业（1638，HK）。《每日经济新闻》记者近日实地探访发现，该项目已更名为佳兆业·未来城，二期公寓项目正在认筹阶段，预计7月中旬进入销售环节，三期项目尚未开建。

记者在现场看到，备受外界关注的一期工程广州国际玩具礼品城目前基本处于停摆状态，商铺大部分空置，部分商铺出租给租户作办公用途。此外，因维护不善，建筑外立面呈现残旧景象。

据现场销售人员介绍，佳兆业接手该项目后，正在筹划一期玩具礼品城的重新规划和重建，计划未来建造商业，作为小区的配套。

                           佳兆业·未来城项目现场，一期玩具礼品城和二期公寓被一道墙隔开

悄然接盘

与之前李嘉诚出售内地资产不同，广州国际玩具城项目的出售外界知之甚少，佳兆业在完成对该项目的收购后也未曾对外公告。

据了解，广州国际玩具城项目地块位于广州市黄埔国际物流园区，于2003年出让，地块性质为商服用地，使用年限为50年，目前该土地使用年限尚余35年。项目由李嘉诚旗下长江实业、和记黄埔与广州国际玩具中心有限公司共同成立的合资公司广州国际玩具礼品城有限公司共同打造。其中，李嘉诚旗下两家公司分别持股30%。

项目计划打造为全球最大的玩具礼品集散中心，2004年地块一期商铺推出后受到市场热捧，开售首日成交金额达到5.5亿元。据公开资料显示，开铺当天推出的商铺中，一、二层商铺均价为1.2万元/平方米，第三层商铺均价为6800元/平方米。

火爆开局后，一期的玩具礼品城却没有能够往预设的方向发展，商铺出售后因为人气不足，开业时间一再延迟，此后数年间甚至一度沦为“空城”。

13年后，该项目迎来新的发展，在李嘉诚出售内地资产之际，佳兆业低调接手该项目。

《每日经济新闻》记者查询天眼查信息得知，2017年3月开始，广州国际玩具礼品城有限公司开始发生股东变更，2017年4月6日，广州市兆盛房地产开发有限公司（简称兆盛房地产）入股广州国际玩具礼品城有限公司；同年7月，引入深圳惠和鼎盛投资管理合伙企业（简称惠和鼎盛）为新增股东。

天眼查数据显示，兆盛房地产持股比例为83%，原始股东广州国际玩具中心有限公司持股10%，惠和鼎盛持股7%。兆盛房地产为广东佳兆业房地产开发有限公司100%持股，惠和鼎盛背后则为财政部和全国社会保障基金理事会。佳兆业持股83%的认缴出资额约为3亿元。

关于此次项目股权收购事项，佳兆业并未对外公布，具体的收购金额目前不得而知。就收购的代价等事项，《每日经济新闻》记者联系佳兆业相关负责人，截至发稿时并未获得回复。

                                           一期玩具礼品城项目建筑外立面已现斑驳

低调入市 

佳兆业官网资料显示，佳兆业·未来城项目命名为佳兆业·黄埔玩具城项目，占地总面积为32万平方米，总建筑面积为48万平方米。项目分为三期开发，一期800多间商铺已全部售罄；二期总建筑面积为约20万平方米，其中16万平方米已建成，产品为70~95平方米的公寓；三期尚未建设。

阳光家缘资料显示，目前项目仅有一期的玩具交易市场于2004年拿到预售证。截至2018年7月7日，一期项目总规划商业套数863套，批准预售套数为859套。其中，已售总套数566套，未售总套数298套。不过记者发现，已售和未售总套数合计为864套，超过了一期项目863套的总规划商业套数。

未来城项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，项目二期公寓目前正在认筹阶段，预计7月中旬开盘，最先开放预售的为2栋的公寓产品，1栋公寓将整租给企业。据记者统计，项目已在阳光家缘备案的楼栋未售总套数为2249套。

据销售人员介绍，项目二期公寓目前已建好的有8栋，为现房交付，目前价格不定，预计2万元/平方米出头。另外还有2栋尚未建好。

7月5日下午，《每日经济新闻》记者现场观察发现，项目售楼部相当冷清，看房客寥寥无几，项目销售人员大多在坐着玩手机。据了解，现场看房客少与佳兆业对项目的宣传有关，佳兆业对外输出该项目的信息甚少，与低调接盘保持一致。同时，项目为公寓产品，在政策调控下，广州公寓市场一度遇冷。

记者在现场还发现，已建成的二期公寓项目已有些年份，远远望去，建筑外立面呈现出被雨水冲刷的痕迹，略显斑驳。

                                         处于认筹阶段和佳兆业·未来城公寓产品

重建遇阻

低调接盘一年有余，处于停摆状态的一期玩具礼品项目却成为佳兆业最为头疼的部分。

《每日经济新闻》记者现场探访得知，十多年来玩具城并没有做起来，目前大量铺位已关门，一部分铺位已出租给个人或企业作为办公用途。现场因为管理维护不善，呈现出脏乱残旧的状态。

据了解，玩具礼品城的租金水平非常低，在广州很难再找到这么便宜的铺位和办公地址。现场一位一楼的租户告诉《每日经济新闻》记者，目前所租铺位面积约70平方米，层高为5.6米，每个月租金不到1800元。一位二楼的租户则告诉记者，目前租金水平仅为每平方米十几元。

                                一期玩具礼品城部分商铺已关门，少量商铺出租为办公用途

记者了解到，玩具礼品城800多个铺位共有500多位业主，缺乏统一的管理，所以定价缺乏统一的标准，弹性较大，租金水平的差异主要是因业主个人而定。

关于接盘后佳兆业对盘活玩具城的具体计划，《每日经济新闻》记者联系佳兆业相关负责人，截至发稿，佳兆业方面尚未回复。

佳兆业·未来城销售人员告诉《每日经济新闻》记者，佳兆业正在筹划一期玩具礼品城项目的重建，未来将打造成商业，给公寓做配套。

据玩具礼品城租户则告诉记者，目前并没有接到业主要求撤离的消息，佳兆业和业主正处于沟通阶段，距离谈妥尚远。租户表示，一点也不忧虑搬迁和另寻新去处的问题。

租户之所以能够如此淡定，主要因为玩具礼品城业主有约500户，业主分散，诉求不一，佳兆业的沟通成本和耗时将会非常长。

据一位二楼租户透露，现在玩具礼品城的拆迁还早着呢，不少业主都在国外，对这个事情完全不上心的；还有不少业主和佳兆业因为赔偿问题谈不拢，也就不谈了。上次业主和佳兆业开会沟通，到场的业主都还不到三分之一。

业主的分散性成为佳兆业与业主沟通的最大难点。玩具礼品城业主委员负责人告诉《每日经济新闻》，佳兆业也在积极和业主进行沟通，但是事情太繁琐了，沟通很不顺利，业主太多了，诉求很难统一。该负责人表示，自己不愿意再浪费时间在这里沟通，已回浙江老家做自己的事情了。