一头负债率上升一头融资额下降房企如何用高周转“挑”好这副担子

2018年上半年，传统融资渠道继续受限，非标压缩及美国加息等情况都进一步推高了房企的融资成本。与此同时，偿债高峰期将在今年下半年出现，如何填补资金缺口将成为房企的首要任务。

资金作为房地产业的血液，在银根收紧背景下，不同规模企业之间的融资能力也出现明显分化，部分房企加速甩货、减缓投资、展开多元合作……多渠道缓解资金压力。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷坦言，要做大规模，就必须快拿地、快销售，但回笼资金依然不能够满足企业规模增长的速度要求，房企仍在千方百计地寻找突破融资瓶颈的渠道和办法。名列排行榜前茅的房企更容易获得资本市场和金融机构的青睐，中小房企的资金渠道变得更窄、资金成本更高，债务压力更大。

房企融资通道收窄

银行收紧房企融资，多项新规围堵，加上发债遇冷，房企想要“拿钱”的通道日渐收窄。

58房产研究院首席分析师张波表示，2018年上半年房地产行业总体融资环境趋严，除了对银行加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，监管层对于基金、信托和债权发行统统加强了管理。除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越大。

据不完全统计，从2016年第四季度开始，监管部门陆续出台诸多限制房企融资的新规。其中包括，暂停地产企业公司债发行、公司债发行要过准入关和分类关；严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目；限制私募资管计划投资过热城市房地产项目。

今年5月下旬以来，多家主流房企发债项目显示“中止”。来自同策咨询的数据显示，今年5月，40家典型上市房企发公司债融资总额呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，在融资总额中仅占比为12.93%。

克而瑞研究中心数据显示，5月108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%；同期海外发债额为零。

在日趋严厉的监管下，企业的融资难度有所分化。大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

同时房企的资产负债率有所上升，Wind资讯数据显示，2018年第一季度末，中国房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高；资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。

同策研究院总监张宏伟对此分析称，从资金面角度来看，三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间段；从销售上来看，核心一二线城市因限制性调控措施导致房企回款节奏放慢、资金紧张。下半年资金链将会依然紧张，土地市场将会更加理性。

多重压力之下，房企也正在展开自救，保证现金流成为多数房企的共识。

在传统的房地产开发业务中，销售——买地——融资是必不可少的环节，2018年上半年，主流房企的这三项业务都有加速的趋势，行业集中度进一步提升。

“在融资不畅的背景下，唯有高周转是房企加速奔跑的火箭助推器。”欧阳捷认为，快投资、快开发、快销售和快回笼是房企高周转的四把快刀。大房企通过强化品牌导流、提高开盘规模、营造旺销氛围、形成良性循环，可以实现规模增长快、资金回笼多和利润有保证。

整体来看，2018年上半年，品牌房企加大了项目推盘力度，销售重心前移，实现了销售业绩的增长。上半年行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿元、恒大和万科超3000亿元。

与此同时，规模房企也开始了多元化发展。例如，碧桂园于2018年6月15日宣布进军现代农业，同时其业务还包括长租公寓、金融、教育和文旅等；融创也不断加码地产主业以外的其他产业，通过入股万达进军商业地产领域；通过入股自如进军长租公寓领域等等。

此外，房企上半年拿地金额有所下降，拿地逐步趋于理性。中指院数据显示，2018年上半年，企业拿地继续向三四线城市下沉。20家品牌房企累计拿地13503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。

就拿地销售比来看，上半年土地投资力度整体弱于去年。克而瑞数据显示，1~6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45，相比2017年的0.53仍有一定差距。多位业内人士预测，下半年房企资金链仍紧张，土地市场会更加理性。

克而瑞预测，对开发企业而言，资金仍向大型房企倾斜，融资成本将高位运行，中小房企融资短板显著，将感受到更为强烈的资金周转压力，或将竭力压缩项目开发周期，使出各种营销手段抢业绩、抢回款。

其实，不少中小型房企已开始抱团取暖，比如旭辉＋中骏、宝龙+中梁、融侨集团＋金光置业等。他们通过合纵战术积极拿地，期望在规模战中立于不败之地。