上市公司热衷炒房将造成主业竞争力下降

盘和林

近期部分城市出台的楼市调控措施直指企业购买商品房。西安、长沙、杭州三地相继出台政策，暂停企事业单位在限购区域购买住房。但与此同时，商业地产仍然交易频繁，显示其深受上市公司青睐。

6月28日晚间，淳中科技、恒泰实达两家上市公司相继披露购买房产情况，均拟斥资购买位于北京海淀区的绿地项目房产，合计金额超过4亿元。

最新数据显示，截至6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%；合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。

而与此同时，持有房地产的非上市公司更是不可胜数，其数量应该超过上市公司。企业如此热衷并且堂而皇之炒房背后真实的原因到底是什么？

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相关资料显示，在1998~2003年期间，上市企业基本未持有非主业之外的房地产，这说明在此期间还没有公司炒房这一说。但随着房地产行业成为国民经济的支柱产业之后，房地产行业呈现高速发展趋势，一些房地产商赚得盆满钵满，而一些非房地产行业的公司也嗅觉灵敏，闻到了赚钱的气息。

受此影响，服装、家电等实体经济企业要么成立房地产开发公司直接杀入市场，要么购买大量房子作为投资性资产。

近年来，针对供求矛盾，各地房地产调控主要提出了“五限”措施，即限购、限贷、限价、限售、限商，尤其是限购政策，但这些“五限”措施主要是针对居民个人买房，恰好忽略了企业这个巨型投资主体，使其成为“漏网之鱼”。在这片利好但限制重重的汪洋中，他们却如鱼得水。

企业如此热衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地产巨大的套利空间，而且是远远高于实体经济的利润空间。

任何企业都是逐利的经济主体，这是市场经济中的理性行为。当前的限价政策在客观上导致一二手房价倒挂，创造了巨大套利空间。以杭州为例，某楼盘开盘均价为18460元/平方米，而周边的二手房价超过3万元/平方米。其他热点城市新房房价与二手房房价价差也在15%~30%范围内波动，可以说买到即赚到。不少企业企业凭借其资金、高风险承受能力等优势，在房地产市场赚得盆满钵满。

企业如此热衷并且堂而皇之炒房的背后，还源于房地产的保值增值特性。这里所指的保值增值一方面指的是价格，另一方面是其组成要素——土地赋予这项资产所独有的特性。

首先来看房价，价格机制告诉我们供求关系决定价格，房地产市场近年来一直呈现供不应求的状态，房价居高不下。房价连年增长给了社会公众稳定的利好预期。

其次，房地产具有投资建设周期长、耐用性高、折旧小的特点，并且作为土地这一稀缺资源的附着物，其价值与土地成本成同向变化，因此在这个将土地视如珍宝的时代，房地产之于企业，正如黄金之于中国大妈，只要见到就有意抢购一空。

事实上，近年来房价一直居高不下，除了土地成本、房屋建设工程成本不断上涨外，企业在房地产领域的投资投机活动也是房价飙升的一大推手。

首先表现在企业对房地产的投资性需求扭曲房地产市场供求关系。企业投资者需求放大了房地产本身的需求，导致商品房供不应求，加剧了价格上涨。

其次，企业的投资投机性活动导致人为控制供给，造成看似僧多粥少的局面，进一步引起房价上涨。大多数企业持有房地产都是为了赚取价差，他们囤积居奇、待价而沽，使得同时期市场上可流动的房源远低于所开发的房源，一旦放出房源刚需者立即哄抢一空，长此以往，房地产市场成了卖方市场，价格自然只升不落。

但理性地分析，房地产行业不仅需要资金量大，且极易受政策影响。除了占据公司资源外，还阻碍公司产业技术升级，导致公司低效率运转，不利于公司的长远发展。另一方面，房地产随着政策的变化具有明显的周期性，涉足房地产领域较深的企业，其主业也将受房地产周期的影响，造成实体经济发展不稳定，抗冲击能力减弱，竞争力下降。

雅戈尔或许就是一个比较典型的例子。根据雅戈尔集团公布的年报数据，2017年公司实现营业收入约为98.4亿元，同比下滑33.94%；归属于上市公司股东净利润约为2.97亿元，相较于2016年的36.85亿元，降幅高达91.95%。地产板块营收下滑成为拖累公司整体业绩的主因。2017年，雅戈尔集团地产板块完成营收48.55亿元，较上年同期降低52.70%，其中地产开发业务完成营业收入45.88亿元，较上年同期降低53.57%。 （作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）