房企还债压力大 “发新还旧”要求越来越高

在当前融资渠道越来越窄的背景下，发债成了许多中小房企的救命稻草。7月2日，格力地产公告称，证监会已核准其发行不超过12亿元的公司债。海印股份同日公告，拟非公开发行不超过5亿元公司债，用于增资子公司、归还银行贷款及补充流动资金等。除这2家房企外，还有一批房企正在发债和拟发债的路上。不过，想发债并不等于债能发掉。数据显示，中(终)止的发债规模超过了成功发行的规模。

房企下半年还债压力大

虽然融资之路并不平坦，但为了扩张和还债，房企四处融资。公开数据显示，5月份以来，证监会共受理、审核了33家房企发债，合计融资规模近2000亿元，融资规模最小的4亿元，最大的达200亿元，100亿元以上的有3家。

“这些发债房企中，偿还债务的占了大部分。”一位业内人士说，2015年下半年，房企债发行规模大幅放量，其中3年期公司债作为当时的主要发行品种之一将于今年下半年陆续到期，到期和回售压力很大。

天风证券的数据显示，2018年下半年，房企债券到期金额1052亿元，考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还进入回售期债券，下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

还有些房企总体债务很重。比如，拟发行公司债的海印股份，就面临巨额债务到期问题。公司在回复深交所关注函时表示，截至2018年3月31日，公司资产负债率为68.54%，债务总额为82亿元。其中一年期的短期借款为10.2亿元，一年内到期的长期借款为20.7亿元。

“对一些现金流紧张的房企来说，还债压力会非常大。”业内人士说，选择发新债还旧债便成了一个主要方式。

中止金额超过发行金额

房企都想尽可能发债，但在房地产继续调控的大环境下，发债并不容易，不少房企选择了中止。

以5月份的33家拟发债房企为例，只有万科和格力地产获得了批文，17家房企通过了发审会审核，8家房企中止审查，1家房企终止审查。中止审查的8家房企拟发债规模合计为504亿元。

发行层面的数据显示，房企的公司债发行并不顺利。据海通证券报告，2018年以来，24家房企发行了公司债，总额为1125亿元；中止21项，拟发行规模合计1510亿元。中止金额超过发行金额。

7月2日，上交所披露的信息显示，合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目状态显示为中止。而一个多月前的5月30日，公司一笔31亿元的非公开发行公司债券项目中止发行。

但房企的小公募、私募公司债的情况要稍好。据统计，今年以来，深交所已通过的房企公司债数量占比达到47%，公司债审批进度为中止审核的占比为5%；上交所已通过的房企公司债数量占比达到39%，公司债审批进度为中止审核的占比为11%。

发债要求越来越高

由于房地产调控没有松动，监管部门对房企申报债券的募投项目、发行额度和规模仍有着一定约束。

最近中止发债的企业中，有的已变更项目和发债规模。比如龙湖地产调整了融资规模，此前拟发行一笔80亿元公司债，在中止审查后，公司将募资缩减至50亿元，便顺利通过了审核。

但通过发债审核只是第一步，拿到批文后能否发掉，还要看企业的业绩、负债、违约记录、信用评级、负债等情况。在市场情绪的大幅波动下，最近成功发行债券的只有华夏幸福、招商蛇口、万科等少数质地较好的大型房企，一些房企债券额度有可能出现无法募满的局面。

业内人士表示，在现在的环境下，市场对于房企的认可程度较为重要，近期的信用事件和违约事件让投资机构对于带有某些属性的发行主体的认可度下降。另外，那些大股东股权质押比例较高的中小房企，也是投资者所忌讳的。

（来源：上海证券报 记者：刘向红）