今日，北京通州一售楼处被围，数十名业主要求退房的新闻引发业界关注。这究竟是怎么回事？记者从该项目一位销售人员处了解到，该项目去年8月份开始对外报价是4万，原计划去年“十一”按单价4万开盘，后来蓄客不太好没开成。“五一”拿到预售证后开盘时价格调到2万6。中原地产首席分析师张大伟说，通州出现了个案，这个项目位置太偏远了。“之前有签3万多的，后面签2万出头，差距1万，没传闻的那么多。”
今日，北京通州一售楼处被围，数十名业主要求退房的新闻引发业界关注。
“北京，因为降价而闹退房！这是本轮短周期，全国第一例公开报道的因降价而闹事。还是投资投机客乖呀，环京房价腰斩的新盘，也没出现此类事吧。”上海易居房地产研究院院长杨红旭今日在朋友圈转发该新闻并评论说。
这究竟是怎么回事？这个项目真的从之前开盘的4万多降到2万多了吗？真的有人因降价去退房闹事吗？
券商中国记者从该项目一位销售人员处了解到，该项目去年8月份开始对外报价是4万，原计划去年“十一”按单价4万开盘，后来蓄客不太好没开成。今年又开始蓄客，“五一”拿到预售证后开盘时价格调到2万6，开始房源位置相对差点。
“后来开发商感觉市场现在限价房比较多，想先便宜点开盘，增加销量，争取客户认可，就2万6万开了，开盘大概卖了一两百套，再后来价格就涨了一点，现在2期又有加推，属于顺销，价格2万9到3万。”上述销售对券商中国记者说。
不过，另一位销售人员则告诉券商中国记者，一期是今年3月开盘的，主力户型为78平米的两居室和89平米的小三居，现在还剩二三十套，包括一些之前没签的或签退回来的。
“现在楼盘有一个6万抵50万的团购优惠，再根据客户付款方式，开发商有付款折扣，首付4成的可打9折，首付8成的可打9.5折，全款可以打8折，全部优惠算下来之后，价格大概2万6左右，如果不优惠，报价是3万7左右，预售证的价格就是3万7。”该销售人员对券商中国记者说，现在无论是自己去售楼处，还是通过链家、我爱我家等中介买房，房款和折扣都一样。
销售人员告诉券商中国记者，之前开盘排卡要交2万块钱，现在顺销阶段不用排卡，买房需要交10万定金，然后看房选房算价格，接着审核购房资格，然后网签。首套房首付40%，正常半个月交齐，可以申请最长2个月付清首付。
销售人员还提醒券商中国记者，该项目属于北京通州区，需要通州户口或工作居住证，北京其他城区户口名下需无房，可以买房迁入户口。
不过，对于有人退房闹事的消息，上述两位销售均表示不知情。
如果按照销售所说，该项目今年才开盘，那就不存在去年有人花4万块钱买贵了现在要退房的事件发生。
券商中国记者随后又向一位业内人士了解情况，他也称该项目去年卖3万7，今年卖2万6。当记者转述销售人员“去年4万没卖，今年才开盘”的说法时，他回复称：“那不可能，这样别人还去砸什么？”
券商中国记者从北京市住建委网站上查询到，该项目已领过三次预售证。
2017年10月29日第一次发预售证，拟预售价3.75万元，已签约18套。
2018年2月13日第二次发预售证，拟预售价格3.75万元，未有签约。
2018年3月31日第三次发预售证，拟售价格3.65万-3.9万元，已签约203套。
中原地产首席分析师张大伟接受券商中国记者采访时说，通州出现了个案，这个项目位置太偏远了。“之前有签3万多的，后面签2万出头，差距1万，没传闻的那么多。”这个项目体量庞大，整体已经入市3期，面积30万平米，合计房源多达接近3000套，现只卖出200多套，这种情况下，降价成为了必然。2期有签约的价格差距达到了1万，从去年11月的3.4万跌到了今年的2.4万，“实际这两期项目也有一定差距，高价的容积率相对较低，但从价格看，的确出现了下行。”
从百度地图上看，项目所在地紧邻廊坊。
从网上找到的项目位置介绍图是这样的：
就十里春风嘉园暴跌真相，张大伟对券商中国记者进一步分析了四点原因：
一是这个项目虽然是北京通州的，但更接近廊坊，距离廊坊只有2公里，所以价格变化不是对标通州，而是对标环京，价格的确下调了。
二是项目体量大，但市场低迷，企业价格下调是必然的，入市3期，合计高达接近30万平米，按照货值计算，大约100亿元，3000套房的项目。到目前只签约了250套，大约回款只有8个亿。
三是价格跌幅到底多少，有18套2017年入市的项目签约均价在3.4万，其他都在2.46万，当然，因为是不同期项目，所以价格不能完全折算，跌幅接近1万，的确是明显下调了，但对比环京，这个价格跌幅不算大。
四是开发商，从通州看，整体市场不存在过剩，但这个项目的位置偏远，不降价促销，销售肯定难有起色，但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。
“享受了多年泡沫与暴利的楼市，将投资赌在房子上的人们，更应该增加风险意识了，只涨不跌的楼市博傻时代已经过去。而这些赌徒，赢的时候没人想到慰问开发商，跌的时候纷纷慰问开发商的母亲。”张大伟说。
张大伟还指出，购房者买房属于投资行为，房价跌就要退房是非理性行为，通州是全国最典型的区域，特别是2011年，曾经也出现过华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销均出现了明显的老业主闹事维权现象，但是最后的结果是其中大部分都以开发商让利补偿为主。给市场带来了不好的例证，很多在售意向降价的项目都出现了担忧降价导致纠纷损坏品牌现象的考虑。不过，这次通州楼盘降价属于个案，因为位置特殊，与2011年那次不同。
来源：券商中国（quanshangcn），记者：张达
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