调控堵漏升级进入新阶段 下半年楼市或迎真拐点

今年以来，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，多地因城施策、分类调控政策频出。特别是近一段时间，部分城市楼市出现过热苗头，投机炒作有所抬头，引起了中央政府的高度重视，在住建部及时约谈了12个城市，再次重申调控力度不放松并出台6大调控措施后，多地调控再次密集加码，进一步封堵炒房“漏洞”。随着近日住建部等七部委在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，全国房地产调控步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。

本轮楼市调控可谓范围大、频率高、力度强，哪里过热哪里就有政策出台。据中原地产研究中心统计，年内房地产累计调控政策发布次数已经超过180次。贝壳研究院进一步统计，自2016年四季度开始的本轮调控至今，全国累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，15个城市实行认房认贷，51个城市外加海南全省实行限售。其中，北京共计发布调控政策30余次，海南从去年调控以来共出台了14次调控政策。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，下半年楼市调控政策依然从紧，经过住建部等七部委联合整治后，在资金面收紧的背景下，楼市或迎来真正拐点。

投机炒房抬头 调控堵漏升级

上半年，多地楼市调控持续收紧，部分弱二线和三四线城市纷纷出台新政，这些城市多为前期房价涨幅较大的城市，如东北、西北、西南等省会城市及海南等有利好政策预期的地区。尽管在持续调控下全国楼市整体平稳，部分前期调控彻底或经历多轮加码的城市市场降温明显，但仍有部分地区出现了过热苗头，“抢房大战”不断上演，原因除了部分城市政策环境相对宽松外，还与有些城市实行了人才政策有关，再加上新房限价政策造成的一二手房价倒挂现象严重，更加激化了供需矛盾，特别是重庆、沈阳、长沙、西安、杭州等地楼市明显升温，市场交易活跃、量价齐升。

“上半年，部分热门城市实行限价之后，抢房比较火爆，所以有些城市出台摇号制度，摇号反而使整个新房销售更加火爆，成千甚至上万人去参与摇号成为热门二线城市典型的市场现象，围绕摇号又有些政策出来，如优先本地无房户、刚需买房等，但依然出现很多乱象。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受记者采访时说。

“五一”前后，住建部先后约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市，又于5月19日重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施，从规划、供应、资金、预期、执行等关键方面提出明确要求，这也是住建部年内第四次对房地产调控表明坚决态度。

尽管如此，6月公布的5月70城房价数据环比涨幅仍进一步扩大，而且部分城市摇号抢房背后的市场乱象屡禁不止，调控压力继续增大。6月24日西安发文规范交易秩序，提出暂停企事业单位在限购区域购买住房，成为全国首个对公司购房进行管控的城市。随后杭州、长沙也暂停了企业在限购区域购房，长沙还在限公司的基础上，增加了限离婚、限新落户、限未成年等限购方面的“堵漏”措施，同时规定个人购房4年限售，公司已购房5年限售。

6月28日，住建部等七部门联合发文，将于7月初至12月底在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。这30个城市包括北上广深等16个热点城市，还包括一些潜在热点城市、媒体曝光违法违规行为较多的地方以及一些已经在进行违法违规行为整治的城市。其中，重庆、武汉、长沙于同日再次调控加码，长沙随后又紧急对此前人才落户购房政策“打补丁”，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上。至此，楼市调控进入“反炒房”新阶段。

不过，对于上半年部分城市楼市的“热”，贝壳研究院首席分析师许小乐则认为，这只是表面上看起来挺热闹，实际与受限价影响的新房市场相比，整体二手房市场并没有那么热，而是以稳为主，甚至部分城市已经出现了稳中有落。“你见到的热不一定是真的热。”他对记者说。

许小乐举例说，成都此前表面上看市场很火热，大家都在排队抢着摇号，其实这只能用“热闹”来形容，实际成都的量和价都是往下走的。北京5月市场成交量的回温，除了需求的自然释放外，也与政策刺激有关，但这种小幅升温态势是可控的，并不是居民再度加杠杆带来的。另外，重庆购房者中户籍人群占比下降，非川渝户籍人群占比提升，市场升温一定程度上由投资驱动；天津、杭州由于人才吸引政策或摇号引发的市场预期增强进而导致未来需求前置引起市场升温。他认为，限价、摇号造成的需求释放实际上是“管制型繁荣”，人才引进政策是将外来的、未来的需求前置到当下，两种市场需求都不具有持续性。

政策依然从紧 市场或迎拐点

上半年，楼市调控的边际效应在逐渐递减，并且已经出现了一些新的问题，也引起了市场对于限价等行政调控政策是否该退出的争论，下半年的政策走向备受关注。

“下半年政策依然从紧，还会有些城市陆续出台抑制房价的政策，包括弱二线和三四线城市，也包括一些原来楼市没真正降温的热门二线城市甚至一线城市，如深圳、广州也有可能出台小的补丁政策。”杨红旭对证券时报记者表示，这些补丁政策包括企业购房纳入到限购范畴内，离婚一年或两年内限制购房。另外，某些热门城市引进大量大学生和人才，估计会学习成都和长沙，对于新入户者设定门槛，达到一定人才级别才能落户，否则需要缴社保一年或两年才能买房。

杨红旭还认为，住建部等七部委对房地产市场乱象专项整治，会要求地方政府出执行细则，有些地方政府可能会重申和强调既有政策，有些地方政府可能会加一些内容，如已经提前出台政策的长沙，在限购方面增加“堵漏”措施，而重庆基本是重申强调为主。他预计，接下来名单中的30个城市多数会出台细则，上海、北京等降温比较明显的城市也可能不出细则，而那些没在30城名单内的城市，如果市场过热也会出新政。预计下半年陆续会有几十个城市出台新政或文件重申强调，市场降温压力就会增加。

在许小乐看来，短期的管制型调控退出需满足三个条件，即市场已经基本稳定、居民购房杠杆得到有效控制、长效机制能够有效衔接。而目前这几个条件尚不能够充分满足，因此，下半年政策将维持偏紧态势，热点城市的行政管控仍将保持，可能的政策选项包括严格控制信贷进入房地产，严格限定居民过度加杠杆；更多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞；人才引进政策与购房资质脱钩，如要求交一定年限的社保；限价政策可能逐步退出。

对于下半年的市场预期，许小乐认为，从资金流的角度看，支撑短期市场的因素都在走弱，包括居民端房贷利率维持上行态势，企业端融资继续受到抑制，棚改货币化高位放缓，人才引进政策和学区房政策的刺激效用衰减。“从成都、天津等城市的经验看，人才引进政策造成的市场需求释放是短期的，政策的效果边际减弱，天津最明显，在‘海河英才计划’发布当周，天津链家二手房成交量环比大幅增加283%，此后则逐周下滑，且已回复到人才政策发布前水平。”他说，因此，下半年二手房市场下行压力略大于上行动力，总体二手房市场趋稳或略向下。

“今年下半年市场将迎来真正拐点，一方面，全国新房市场销售增速将由正增长转为负增长，另外，这些热门城市经过这次市场秩序整顿后，也包含棚改资金面收紧，下半年会出现真正的市场拐点。”杨红旭对记者说。

证券时报记者 张达