房租10年180万？房企变房东，行不行得通？

随着购租并举的推进，越来越多城市推出了“只租不售”的地块，越来越多开发商转型做起了“房东”。据不完全统计，仅在北京，就已有30宗开发商全自持或部分自持的项目，而这个数字还在不断增长。这种租赁项目跟一般房屋租赁有什么不同，不少人都很感兴趣。前一段时间，万科一处名为“翡翠书院”的自持租赁项目，更是以10年180万元的租金水平引发了极大争议。但让很多人意外的是，项目首批推出的72套住房，目前出租率已达到90%。

与万科翡翠书院这种“高价”入市方式不同，记者调查发现，还有一些参与自持租赁住房项目的房企，采取了按兵不动的策略，保持观望姿态。另外，还有项目虽然开工，但租金、租期等政策，都还未确定。此前，北京规定自持租赁住房，最多只能一次性收取10年租金，这彻底堵死了部分房企“以租代售”、违规操作的空间。

自持租赁项目推进艰难，成本高、投资回收慢是绕不开的问题。那么，有没有好的解决办法呢？今年4月，证监会和住建部联合发布通知，支持发展住房租赁资产证券化，再次明确提出要试点发行房地产投资信托基金(REITs)。开发商自持物业这种模式到底行不行的通？《央视财经评论》邀请中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎和央视财经评论员刘戈做客演播室，对此做深度评论。

推进缓慢房企自持租赁难在何处？

刘戈：租售比太低是自持物业的拦路虎

央视财经评论员刘戈：租售比太低是自持物业的拦路虎，在北京、上海、深圳等一线城市的租售比差不多1.5%，一套价值1000万的房子，一年出租能拿15万，远远不如到银行活期存款的价值。二三线城市会好一些，租售比达到4%，差不多是国际通行的状态，在这种状态下，自持租赁型房子的问题就不大了，但是现在一线城市，如果开发商拿地价格很贵，最后想把它租出去的确是难度非常大。

大势所趋自持租赁出路在哪儿？

冯奎：住房租赁的短板需要尽快补齐

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎：住房租赁市场有很多短板需要补齐，整个社会对住房的认识要有包容的心态，北京、上海、广州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它们的一半，租房的收益率也只有它们的50%，甚至还要更低，所以对于整个住房租赁市场要抱有宽容的态度，允许去创新。政府在这方面也要给予相应的政策，比如，德国有租赁法，日本有住宅法，我们国家也需要政府在这方面的配套跟进，共同努力提高可持续运营的能力，在这样的情况下，住房租赁机构就能够得到一个比较好的支持，积极性会越来越高。

刘戈：自持物业对开发商资金、经营要求高

央视财经评论员刘戈：如果自持物业对开发商的资金要求非常高，同时对运营管理能力的要求也非常高，开发商自有资金不够，需要从银行贷款，最后获得的回报就相对比较低，资金成本再高，就更难了。如果这时候再需要证券化和金融的支持，最后不赚钱，就玩不下去了，房东也当不成。

所以，它是有一个前提的，如果租售比这么低，那政府在卖地的时候，就不能照着售卖房产来销售了。所以，地方政府在出售土地的时候，理念和运营方式也要有变化，不能用以前的标准来论断。

冯奎：风险在风口聚集监管与培养并重

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎：风险很清楚，大中城市租赁市场刚刚培育，跟国际相比有很大的不足，和实际需要相比，国家也有很多的政策来支持住房租赁市场，同时也有很多的风险，比如配套不够的问题，还有运营能力不高的问题，同时需要人消费观念的转变，在这种前提下风口也要看到存在的很多风险。面对这样的情况，政策层面既要培育住房租赁市场，让它有一个持续的发展，同时也不能放松监管。

（来源：央视财经 微信号cctvyscj）