央企中旅集团去年43.62亿净利显“虚胖” 旅游地产业务“屡败屡战”难割舍

中旅国际小镇已开发项目外围的大片荒地一角 每经记者 李少婷 摄

中国旅游集团有限公司（原中国港中旅集团公司，2016年中国国旅集团有限公司整体并入改为现名，为便于理解，改名前后统一简称中旅集团）在旅游地产开发上具有资源优势，打造了“海泉湾”系列品牌，并将中旅国际小镇作为其旅游地产的代表性产品之一。

随着多个海泉湾项目被中央巡视组通报和中旅国际小镇的长期亏损，这家坐拥旅游央企资源的企业在旅游地产领域可谓“屡败屡战”，而同期起步的部分旅游地产尝鲜者如今已走在前面。

让中旅集团难以割舍的是地产业务带来的“利润平衡术”，在割舍了早年的钢铁业务之后，主营低毛利旅游主业的中旅集团对地产和金融业务的重视不难理解，而这两项业务也成为重要利润支柱。

《每日经济新闻》记者注意到，中旅集团2017年取得超40亿元净利润，不过其归属于母公司所有者的净利润为14.55亿元，同比下滑了24.05%，其中还包含数亿元的其他收益和营业外收入。

旅游地产曾被要求整改

中旅集团官网介绍，该集团是国务院国资委确认的以“房地产开发和经营”为主业的16家央企之一，地产业务起源于20世纪80年代中期在深圳投资开发的华侨城片区，建设了“锦绣中华”、“中华民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景区及配套物业。

作为旅游资源优势突出的企业，中旅集团将“旅游地产”作为其地产发展的方向和目标。旗下上市公司香港中旅亦在其2012年年报中明确“旅游目的地开发加旅游地产”的发展方式。

中旅集团（当时为港中旅集团）2008年企业债券信用评级报告中显示，2005年以来中旅集团积极进行土地储备战略布局，主要集中在珠海海泉湾、沈阳棋盘山风景区、咸阳关中温泉度假城、苏州工业园区、青海即墨镇温泉项目等，为公司旅游及房地产业务拓展了发展空间，为房地产业务的可持续发展提供了有力的保障。

以中旅集团景区业务主要产品之一“海泉湾”系列为例，珠海海泉湾度假城、咸阳海泉湾度假城分别于2006年初和2008年底对外营业。2011年，该公司完成了珠海海泉湾二期项目规划和软地基处理工程的招标工作，基本完成了咸阳海泉湾旅游地产项目的规划方案报备工作。

另外，聚豪高尔夫球会（球场于2017年11月关停）是国内最早开办的高尔夫球会之一，也是中旅集团景区业务主要部分之一，香港中旅2012年年报显示，球会小规模旅游地产项目总体规划的报批手续正在办理，并开始前期产品策划等工作。

2016年1月，中共中国港中旅集团公司党委巡视整改情况的通报（以下简称“通报”）指出，珠海海泉湾、咸阳海泉湾、聚豪会地产项目、青岛海泉湾、沈阳棋盘山、鸡公山等项目严重亏损，中旅集团“组织相关企业认真研究制定止损和退出方案，加速推进整改工作”。

按照2016年1月整改通报，严重亏损项目的止损和退出方案包括：咸阳海泉湾项目于2015年在北京产权交易所正式挂牌，拟以市场评估价出售咸阳海泉湾公司83.72%股权及债权。但根据香港中旅2017年年报，咸阳海泉湾有限公司89.14%股权仍在香港中旅上市体系内，还因持续表现不佳被作减值评估。

值得注意的是，在对巡视问题的整改中，中旅集团曾提出，决定从2016年开始，由集团战略发展部牵头，成立投资后评价工作小组，每年抽取1~2个重大投资项目进行投资后评价，在全集团分享投资后评价的成果，在实践中不断提升集团投资管理的科学化水平，坚决杜绝“屡投屡败、屡败屡投”问题再次发生。

去年归母净利同比下滑24.05%

值得注意的是，从目前中旅集团的业绩来看，去年43.62亿元的净利润，同比略增7%左右，但因存在大量联营企业，其归属于母公司所有者的净利润为14.55亿元，而这一更能客观反映其利润水平的数据同比下滑了24.05%。这是由于2016年到2017年，中旅集团营业成本大幅增加，销售费用增长45%达到51.26亿元，资产减值损失达24.47亿元。

中旅集团2017年还新增约9亿元其他收益，主要来源即8.3亿元的球会土地置换收益，这些都直接推高了其净利润。在中旅集团的评级报告和年报中，其并未列示出更客观反映主营业务盈利能力的扣除非经常性损益的归母净利润。

旅游地产作为中旅集团的主业之一，近10年来地位不断得到提升。

2008年时，房地产业务虽然也是中旅集团的主业之一，但钢铁板块营收占据绝对主导，达到60.82%，房地产业务与发电业务等一同被归为其他收入类别，收入占比仅占3.3%。至少从2011年起，旅游地产被划为中旅集团旅游业务板块内单独一项，但钢铁板块营收仍居于主导地位。

靠钢铁赚钱曾使得中旅集团被质疑主业不清晰，中旅集团直到2015年底才宣布退出钢铁业，2016年7月的跟踪评级报告显示，中旅集团2016至2018年计划投资主要是集中在旅游综合资源、房地产和金融板块等，分别计划投资98亿元、92亿元及92亿元。

另一方面，诸多亏损项目并未影响中旅集团旅游地产业绩增长。《每日经济新闻》记者注意到，中旅集团在整体运营效率不佳的情况下，多采用出让经营权及项目控股权，既可以一次性兑付土地溢价，又能够降低未来的经营风险，而近期出让控股权的港中旅（沈阳）置业有限公司（以下简称沈阳置业公司），采取的亦是这种方式。

而从利润贡献上来看，剥离钢铁业务后，中旅集团主营业务部分对金融和旅游地产的倚重度提升。其中2016年，旅游地产业务毛利占主营业务总毛利14.29%，金融占总比18.83%，2017年，旅游地产占总比15.64%，金融占总比18.37%。

“旅游行业利润很薄，我们希望通过地产来平衡一下投入产出关系。”《中国房地产报》2016年报道援引时任港中旅副总裁傅卓洋的话称。

入局早资源多却已落后同行

不过，由于拥有稀有的土地资源，中旅集团通过项目出售或者合作开发可以在利润回报上“事半功倍”。

以沈阳赛特奥莱一期为例，2015年12月，王府井方面出资5.6亿元买下物业持有公司，盘活了闲置低效资产，沈阳项目实现扭亏为盈。珠海海泉湾二期，中旅集团以评估值约4.03亿元的地块出资，占与恒大合资公司的49%股权，合资公司成立后可录得约0.56亿元的一次性税后收益，此后地块开发的利润中旅集团按比例分享。中旅集团2017年财务报告显示，球会土地置换收益约8.3亿元。

作为旅游行业内最大央企，中旅集团拥有一般地产企业无法比肩的旅游资源优势。中旅集团也多次在其跟踪评级报告中表示，其地产加旅游的独特开发模式，能够满足地方政府提高城市形象、创造经济效益和社会效益等多方面的综合需要，从而为公司获得稀有土地资源创造有力的条件，其形成的优势就是较低的土地成本和独特的旅游地产产品。

梳理中旅集团近三年跟踪评级报告，截至2017年3月底，中旅集团土地储备量为388.13万平方米，截至2016年3月底，其土地储备量为398.43万平方米，截至2015年9月末，其土地储备量为180.22万平方米。

即使在旅游地产上土地资源储备充足，中旅集团目前仍在为此前严重亏损项目做善后处理工作，其作为旅游企业的资源优势未能延续至运营阶段。相较之下，中旅国际小镇项目周边旅游地产品牌迅速聚拢，碧桂园、恒大集团、保利集团等知名地产商落地棋盘山区域内。从中旅集团进军旅游地产的时间和拥有的旅游资源来看，其可谓坐拥优势资源却“起大早赶晚集”。

由于旅游业的回报是“细水长流”，而地产业务的回报较高，出于平衡利润等目的，旅游地产会受到旅游企业的青睐。

中国旅游协会休闲度假分会秘书长曾博伟对《每日经济新闻》记者分析认为：“做旅游比房地产更费力，但是还不如房地产挣钱，这是个矛盾点。”曾博伟表示，纯粹的旅游项目不容易做。

“华侨城是比较典型的，它一直想把自己定位成文旅企业，但还是会有很多地产的项目。”曾博伟说，一般选择先通过做旅游项目把人气炒起来，由此无形中提高了周边地块价格，从而获得更大的利润空间。

而地产商开发旅游地产在融资能力和资金实力上更具优势，但是容易出现“简单重复”，旅游地产的特色开发比较困难。近两年跟踪评级报告内，中旅集团坦言，与国内大型房地产商相比，公司在规模、品牌特色、均衡发展、区域发展等方面还存在较大差距，整体竞争力有待提高。