2018年以来，伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长，房企财务负责人的工作量骤然加重。千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重。
“我们最近一期披露的资本债务率在7成5左右，净资产负债率达到120%以上。近期，我们从资本注入、拓宽融资渠道等方面着手做工作，相信半年报负债率将下降。”华北某国资背景房企财务总监李明近日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。中国证券报记者采访多家房地产企业了解到，千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重。2018年以来，伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长，房企财务负责人的工作量骤然加重。
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陈顺担任某港股上市房企财务负责人将近8年。这家公司的大部分楼盘和地块集中在京津冀和长三角地区，2017年销售额大约为300亿元的规模。公司2017年以来逐渐调整业务策略，开始向京津冀和长三角以外的地区扩张，以趋避原有业务集中地区越来越严的楼市调控政策。为此，陈顺主管的部门主动对接新进地区的银行和其他房企。
“目前的市场形势下，在新的地区开拓市场比较困难。除非自己具备能够支撑在新区域发展的资金实力，或者与当地有实力的房企合作拿地开发。”陈顺坦言，2017年，公司仅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地。“基本上都是和当地房企合作，通过他们在当地银行的既有授信取得资金拿地。”对于2018年的发展，陈顺表示，难以拿到便宜的钱。
陈顺给中国证券报记者算了一笔账，“中长期开发贷目前的整体利率在6.5%-9%不等，土地款配资的利率更高；中票利率在5%左右；永续债的利率第一期维持在7%。如果要续，利率会更高。公司债的利率也在5%以上，有些甚至达到7%-8%。”。
李明的感受基本相同。“与2017年之前比，现在的钱不能同日而语。那时3%的利率比比皆是。但现在，比如发债，即使给到9%，也不一定能发。”
事实上，房企融资渠道收紧、成本提升，成为行业面临的共同问题。
5月30日，合生创展31亿元规模的2018年非公开发行公司债券中止发行。6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债中止。此外，泰禾、富力、碧桂园等多家房企今年以来相继中止相关债券发行。
根据海通证券报告，截至6月8日，2018年以来，24家房企发行了公司债，总额为1125亿元；中止21次，拟发行规模合计1510亿元。中止金额超过发行金额。
林亮所在的民营房企就是上述中止了公司债发行的房企之一。他在该公司担任财务总监。“融资渠道宽松时，公募债、私募债、银行贷款、信托等渠道都比较通畅。”林亮称，2017年下半年以来，很多融资渠道对房企的“指标化”要求越来越严，“负债率、规模、排名、项目具体进展，甚至包括股权结构”。
6月中旬，林亮所在的部门紧锣密鼓地准备一个私募债券项目相关材料。他介绍，“募集资金用途方面增加了部分关于自持物业经营长租品牌的内容，还要求降低纯住宅开发方向的投入。”
在2018年4月召开的年度股东大会以及年前召开的年终工作会议上，陈顺和李明所在的公司董事会和管理层均要求财务部门密切关注负债率。
中国证券报记者采访的上述3家房企的资本负债率均超过75%。其中，陈顺所在的房企超过80%。
“国资大股东要求，公司今年的重点工作之一就是降低负债率。”李明坦言，这在一定程度上令公司管理层处于两难抉择。“降低负债率，就得砍掉一些信贷和发债，缩减债务规模。但公司发展又需要新的资金支撑，需要新的信贷和发债来支撑。”李明表示，为了达到股东的相关要求，公司一段时间没有拍地，而是忙于消化既有库存项目，或选择较轻资产的物业开发或受限较少的商业资产开发。
新借债务方面，多选择可以在表外体现的永续债。“今年做了一定规模的永续债，不算在当期资产负债表中，一定程度上缓解了负债率的继续攀升。”李明介绍说。
林亮则对中国证券报记者表示，永续债对房企资质要求高，发行主体需AA+级以上企业，“通常不是龙头企业或国资背景房企难以发行永续债”。
中诚评级相关人士向中国证券报记者介绍，随着房企融资渠道的紧缩，评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标；偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标；然后关注EBITDA全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法，二级指标取消，三级指标则向上提，细化成二级指标。指标体系扁平化，有利于评级的准确性。以往市场好的时候，更关注经营情况，比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等，财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标，防范金融风险成为重点。”
“一般而言，不同房企的融资结构不同，有的开发贷为主，有的中票为主，有的则信托为主。”某资深地产分析人士对中国证券报记者表示，在钱越来越贵，企业负债率水平居高不下的背景下，房企受到的影响不尽相同，“比如，以信托为主要融资通道的房企，今年日子可能不好过”。
“就像走钢丝，太胖容易失去平衡掉下去，瘦些存活几率会大些。”陈顺表示，房企都应该关注自身负债率。“现在管理层开会，都关注内部的负债情况，新增成本、预期营收以及预期利润率，也是重点关注内容。”
李明还称，除了财务状况，发展战略需要慎之又慎。
李明近日忙于给另一家外省房企做担保业务。这家房企债务高企，相关金融机构不接受其作为融资主体，必须资质较好的企业为其担保。
“之前就有过相关合作，对对方的情况比较了解。担保的这笔贷款，由项目和股权作为抵押，且有利于公司在该地拓展业务。”李明坦言，一些房企近年来过分强调扩张，累积了相当的债务规模和杠杆率。“为了降低债务，采用新杠杆去消化之前的旧杠杆，无异于饮鸩止渴。”
李明认为，房企应强调加快项目周转。“我们对新入的土地提出了快周转要求。要求项目在1年甚至更短周期完成从开工到开盘。”李明表示，“短周期意味着可以较低成本发挥更大效率。这也是一种降低负债率方式，增加了财务灵活性。”
不过，李明指出，快周转意味着财务部门工作量和压力成倍增大。“土方、物料结算、人员成本以及销售策略的变化，均需要财务部门反应更加迅速，结算周期更加灵活。”
林亮所在的房企则转向长租公寓等新地产形态。“从今年情况看，融资更便利，还是租赁类融资。”林亮称，“银行、保险以及券商等方面资金都盯着这块。”
长租市场也得到政策层面支持。5月底，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，准许保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金，参与长租市场。此前，建行、农行等大型金融机构以各种形式参与其中。
上述中国证券报记者采访调研的三家房企，均在2018年提出了自己的长租品牌发展规划，中期目标为到2020年实现2万间-10万间不等的规模。“从盈利层面看，长租行业仍需完善商业模式。但资金层面口子更开。”在位于北京朝阳黄金地段的办公室，林亮指着东北方向某处楼宇对记者说：“这就是我们在北京的一处集中式长租公寓，也许能够对公司未来转型形成支撑。”
（来源：中国证券报 记者 江钰铃）
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