交通基建加速推进 粤港澳大湾区产业地产迎新风口

自古以来，湾区经济一直引领着世界经济的发展。在粤港澳大湾区规划细则即将出台之际，《每日经济新闻》记者注意到，湾区内的交通、基建等建设加快推进，大湾区一体化进程提速；同时各大房企纷纷布局大湾区，产业地产将迎来新的发展契机。

恒大经济研究院院长任泽平坦言，粤港澳大湾区主题叠加“一带一路”、广东省自贸区、广东省国企改革等多重主题概念，推荐关注交运、基建、地产三大主线。

合富研究院分析称，作为“新常态”下国内实施经济转型的战略高地，粤港澳大湾区“产业”“服务”“生活”三个方面都将发生深刻变化。而作为三者载体的房地产市场，其发展趋势及价值体现亦将发生相应变化。随着大湾区联系进一步紧密，很多通道会被打通，如公路、铁路、甚至资金，房企在这个时候进驻大湾区内其他城市，可以享受到政策规划带来的便利、优惠和美好预期，同时也可以分散经营风险，顺势部署其他城市的发展，一举多得。

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基建提速加快湾区一体化进程

业内普遍认为，基础设施建设是实现物流、人流和资源空间移动有效配置的前提，是实现粤港澳大湾区城市之间优势互补、资源共享、协同发展的基础。

按照广东省综合交通运输“十三五”规划要求，到2020年，交通基础设施总体达到国内领先、世界先进水平，基本建成覆盖全省、辐射泛珠、服务全国、连通世界的现代化综合交通运输体系。国际综合交通门户地位基本确立，实现“12312”交通圈，即广州与珠三角各市1小时通达，珠三角与粤东西北各市陆路2小时左右通达、与周边省会城市陆路3小时左右通达，广东与全球主要城市12小时通达。

戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼对《每日经济新闻》记者指出，未来数年，随着多个交通基础设施工程的竣工，粤港澳大湾区“一小时生活圈”和“两小时生活圈”将会不断扩大并涵盖区内更多城市。特别是对于江门、肇庆等湾区内较为偏远的城市，交通的改善将使其更好地融入大湾区一体化之中，未来将有更多资金和人员流入这些地区，从而带动其房地产资产价格上涨。

目前，大湾区内的基础设施建设正在快速推进。根据戴德梁行的研究数据，港珠澳大桥、广深港高铁以及虎门二桥、深中通道等重大基建工程正在稳步推进，未来几年，这些重点交通项目的建设提速将大大加快湾区一体化进程。预计到2020年，湾区内城际铁路运营里程将达到4400公里，在2016年的基础上增长37%；而高速公路运营里程更是将从2016年的5600公里增加到2020年的8800公里，增幅高达57%。

任泽平之前的报告也指出，万亿元基建投资在路上，例如佛山方面，将投资4775亿元，建设154个基础设施重点项目；珠海方面，2017年全市安排基础设施重点项目129个，总投资约3741亿元；惠州方面，“十三五”期间将规划建设323个市级政府投资建设项目，总投资估算2275亿元，主要集中在市政设施与综合交通设施领域。

仲量联行分析称，便利的交通或推动物流资源向大湾区西岸流动。跨海大桥和高铁建设使大湾区各城市之间联系更为紧密，部分物流园区可能考虑从土地资源稀缺、租金持续上涨的东岸城市迁移至相对选择较多且租金水平较低的西岸城市，预计将拉动西岸城市物流园区的集聚和发展。

值得一提的是，粤港澳大湾区也堪称经济“桥头堡”，其携11城56500平方公里的土地面积，仅凭借占比0.6%的国土面积，贡献率占全国GDP总量的12.57%，是中国最具经济活力的湾区。2017年统计数据显示，粤港澳大湾区经济总量已突破10万亿元，远超旧金山湾区，逼近纽约湾区。业内分析称，按目前的发展势头，粤港澳大湾区有望在5年后超越东京湾区，成为全球经济总量最大湾区。

在经济活跃、快速发展的同时，粤港澳大湾区的人口集聚和流入势头也十分强劲。数据显示，目前大湾区11城市人口之和达到了6956.8万，逼近7000万大关，在世界四大湾区中人口最多。其中，深圳、广州和佛山增长势头非常迅猛。广东省统计局4月发布的数据显示，2017年末，广东常住人口11169万人，比上年增加170万人，增长1.55%，增幅同比提高0.17个百分点；人口密度每平方千米622人，为全国的4.29倍。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄分析称，粤港澳大湾区未来依旧是人口涌入的主要区域，对房地产的长期需求稳定增加。大湾区规划将更加明确各大城市的发展方向、产业定位，优化城市未来的土地供应总量、各类用途比例，同时大湾区顶层规划要配置好土地要素与人口结构的关系，引导房地产市场稳健发展，避免政策利好下的价格异常波动。

湾区产业地产迎来新风口

粤港澳大湾区的建设吸引了众多房企的关注。房企纷纷布局粤港澳大湾区，不仅仅局限在住宅开发领域，而且利用自身的资金优势与资源优势发展产业地产。如何让产业入局粤港澳大湾区，让众创空间、特色小镇、产业园区等在大湾区开花结果，是众多产业地产开发者面临的课题。

多位业内人士认为，珠三角城市以“世界工厂”闻名，普遍产业规模庞大，但不同区域由于产业类型及发展阶段差异，产业效能不尽相同。大湾区的成功开发不仅取决于四通八达的交通网络，更重要的是各城市发挥各自优势，并进行产业升级和转型。

仲量联行研究分析称，大湾区各城市空间上实现互联互通，产业园区布局将更加灵活。更多的低端制造业可能从一线城市搬离。除了一直享有区域优势的东莞、惠州，预计西岸的中山、珠海将崛起，对产业园区选址吸引力将大增。从区域发展的角度，预计产业园区未来的分布将以一线城市为中心，呈向外辐射状布局。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端对《每日经济新闻》记者表示，大湾区内城市将实现多核驱动、多极共生、梯度发展、平等合作，充分融合并推动11个城市经济产业的互动，创造协同效应。

就房企来看，目前华夏幸福、万科地产、碧桂园、华侨城、时代地产等已相继布局珠三角，深圳、广州这两大核心城市周边的“产业新城”项目已山头林立。

在刘澄看来，粤港澳大湾区是中国未来的新兴产业高地，传统大型房企近年来都在向产业地产转型，为大湾区引入高质量产业集群。房企自身对于新兴产业的理解、资源积累与投资能力是其转型产业地产商的限制因素。招募产业人才、与投资基金合作是房企目前快速实现产业落地的主要方式。

碧桂园2016年就将科技小镇作为重大发展战略，计划五年投入千亿元资金进行科技小镇开发。据了解，包括潼湖科技小镇、顺德新能源汽车小镇、张江长三角科技城等项目在内，碧桂园目前已落地超10个产城项目。

碧桂园集团副总裁朱剑敏此前在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，不管是地产主业还是产城融合项目，粤港澳大湾区均是碧桂园战略布局的重点。碧桂园将积极为产城产业发展做支撑，响应国家租购并举的战略，为大湾区的发展以及人才配套服务，并计划在惠州建造一座长租城市。

广东省房地产行业协会会长王韶也公开表示，粤港澳大湾区产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，相关房地产市场需求也更为旺盛。房企应根据湾区地理区位、资源禀赋、历史基础和现实优势，延展房地产开发链条，从“生态、生产、生活”等方面推动产业和地产融合，错位发展、差异化发展，形成各自特色，大力发展休闲旅游地产、养生养老大健康地产等，践行复合型、多业态互联的房地产发展新模式。