长租公寓重资产“变轻”出路是资产证券化

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盘和林

日前，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，允许保险公司参与长租市场，并明确险资参与长租市场融资主体和项目主体等。在持续的政策红利下，长租公寓已成为各路资本追捧的投资标的。

据中估联数据统计，重点一线城市的二手房交易量已经远远超过新房，在当前房企融资成本越来越高，龙头企业杠杆率逼近80%，获取建设用地越来越难，新建房风险越来越大的情况下，新房的供给出现了一定程度的不足，可以说，我们已经进入了存量房时代。

长租公寓的出现，很好地缓解了当前存量房时代的管理困境，解决了一二线城市大量的租赁需求。根据国家统计局数据，中国近几年流动人口规模超过2亿，年轻人占三分之一。我国近几年城镇化快速发展，再加上土地资源有限，新房价格较高，在一二线城市周围聚集了相当一部分的缺乏城市购房能力的人口，长租公寓可以说既满足了他们的住房需求，同样也降低了他们的住房支出。

然而，国内公寓企业的经营模式注定了这个行业是典型的重资产行业。不论是公寓楼整体收购还是分散式收房，长租公寓企业的前期资金投入巨大。企业几乎都在高负债、资金压力巨大的情况下运营。不仅仅是初始固定资产投资大，其后伴随的装修成本和后续的维护成本都是非常庞大的开支。然而，该行业当前还处于萌芽阶段，就正如初期的共享单车行业一样，此时正是各大品牌“跑马圈地”、占据竞争有利地位的时候，规模扩张导致融资需求更加迫切，重资产规模也会与日俱增。

基于此，笔者认为，长租公寓行业的重要出路就是利用资产证券化的方式将企业的“重资产”轻量化。

对于长租公寓资产证券化这一过程，从防范风险、降低违约可能性等角度来说，笔者有以下几个建议：

一方面，要对进行资产证券化的公司进行严格审查。众所周知，资产证券化的前提就是该公司要有稳定的现金流。只有稳定的现金流才能够保证公司履行义务，降低违约的可能性。所以，需要设置一定的盈利门槛，要求公司运营成熟稳定，建议至少应当运营半年以上，这样能够保证该公司现金流的稳定性。

与现金流稳定同样重要的另一条件，就是公司应当维持较为稳定的出租率。当前我国长期租赁市场主要盈利来源依然是租金收入，而租金收入最大的保证就是出租率，所以对资产证券化公司要进行一定的出租率审查。

另外，由于当前行业整体债务率偏高，所以一般会要求公司有一定的增信措施，要能提供较好的信用支持，所以还需对增信单位和担保机构进行审查，这样能够保证公司的还款能力，提升投资者信心，有利于降低市场风险。

而从事资产证券化的公司本身应引入适当的专项计划增信措施。企业证券化产品的价值与该公司的经营情况密不可分，所以公司可以采用现金流租金收入超额覆盖的方式，保证在质押期间，公寓所产生的租金收入规模能够对优先级证券当期本息支付形成超额覆盖。

不仅仅是租金收入，同样也可将应收账款质押给信托公司，由监管银行进行监管。例如魔方公寓平台就将应收账款质押给了中行信托。

此外，还应该规定如果有无法按期缴付的情况发生，要按何种方式以何种资产进行补充质押。还可以引入担保公司进行连带责任担保，保障还款能力。由于担保公司在进行担保业务时也会对证券化公司进行严格的审查，企业受到担保公司的压力，考虑自身公司长久经营的前景，都能够无形中提高证券化公司的质量，降低市场风险。

还可以依据证券化产品的不同特点，进行结构化分层，例如优先/次级，优先/权益级等。通过规定不同的期限、还款方式、利率类型等，在满足公司多样化融资需求，减轻公司还款压力的同时，也能够满足不同投资者的需求，丰富市场投资品供给。

总之，长租公寓这一片蓝海依然蕴藏着不小的风险和亟待解决的资金等现实问题，而利用资产证券化则是重资产轻量化中必不可少的一步，行业内企业应该处理好这一过程，让长租公寓这一行业健康、高效地发展下去。

（作者为中国财政科学研究院应用经济学博士后）