亚运概念致杭州楼市持续火热 “后亚运时代”再现高开低走？

万人登记摇号抢购数百套房源、银行门口排队验资的队伍长达1公里……用火热来形容当下的杭州楼市并不为过。尽管3月29日杭州出台摇号购房新政，但似乎并没有浇灭购房者的热情，也未平息他们的焦虑。

后G20时代，即将到来的亚运会，无疑成为杭州身上的重要标签，市场也愿意将“亚运概念”作为杭州楼市火热的注解。作为亚运会各类设施中与地产关系最近的亚运村，无疑成为业内关注的焦点。今年2月初，杭州亚运村确定选址钱江世纪城北；5月初，绿城、万科、华润入围亚运村建设。

在杭州楼市版图中，于今年开工、占地近1700亩的亚运村份量极重。而在广州亚运城高开低走的“阴影”下，杭州亚运村能否避免重蹈覆辙？“后亚运时代”，杭州楼市又将走向何处？

亚运村区域房价一年涨六成

2015年9月16日，杭州获得2022年第19届亚运会主办权，杭州也成为继北京、广州之后，第三座举办亚运会的中国城市。

亚运会举办地确定后，亚运村的选址成为广泛关注的焦点。今年2月初，杭州官方公布亚运村选址等规划指标。信息显示，杭州亚运村位于钱塘江南岸的萧山区，由钱塘江、钱江世纪城、杭甬客专围合而成。总占地面积1695亩，由运动员村、媒体村、技术官员村，以及绿化景观等组成，其中含金量最高的运动员村、媒体村和技术官员村占地面积达到996亩，住宅规划建筑面积238万平方米。

5月23日下午，《每日经济新闻》记者实地探访了萧山区钱江世纪公园东北侧的亚运村地块。从地铁2号线钱江世纪城站出来，沿平澜路向北步行约1公里，空旷的亚运村地块尽收眼底。记者在现场看到，目前地块内杂草丛生，已有少量工厂机械进场施工。按照计划，亚运村将于2018年6月开工。4年后的亚运会，这里将是赛事运动员等的生活区域。而会后，数百万平方米的亚运村，将成为商品房，由承建的开发商出售给购房者。

亚运村地块虽较“荒芜”，但因其所处钱江世纪城板块，商务氛围并不弱，该板块自2003年起就已进行开发建设。记者粗略统计，仅亚运村周边已建成和在建的商务楼宇就不下20座，从各写字楼进出的年轻白领比肩叠迹。第三方平台数据显示，目前钱江世纪城写字楼的租金在1.5元~3.5元/平方米/天不等，物业费约在10元/平方米/月左右。

此外，钱江世纪城区域居住氛围也很浓厚。除融信保利创世纪、利二花苑等住宅外，还有丽景国际等多个商住楼。

“2015年我买的时候单价还不到2万元，现在二手挂牌价应该上4万元了吧。”在亚运村旁的丽晶国际，一位业主向记者表示，“钱塘江、钱江世纪公园、奥体中心就在眼前，旁边还有亚运村，未来这边只会越来越好”。

记者查询发现，丽晶国际在2013年开盘时均价仅在1.2万元/平方米左右。而从丽晶国际楼上望去，西侧的奥体中心，北侧的钱塘江、钱江新城、钱江世纪公园尽收眼底，亚运村地块也一览无余。

在记者的随机走访中，不管是在附近商务楼宇工作的年轻白领、周边居住的居民，还是来钱江世纪公园游玩的游客，除了对杭州亚运会的期待外，大多也认为近期杭州楼市火热，与亚运会的临近不无关系。

“为了迎接亚运会，又是修地铁、修路，还要修文体场馆，配套越来越好，房价没有不涨的道理！”上述丽晶国际业主告诉记者。

根据克而瑞的数据，自2015年9月获得亚运会主办城市后，至2018年4月底，规划面积22.27平方公里的钱江世纪城板块，商品住宅成交量达到153万平方米，共1.5万套。

价格方面，今年4月份，钱江世纪城商品住宅成交均价35336元/平方米，同比涨幅56.5%，较2015年9月涨幅155%，约为同期杭州全市平均房价涨幅的2倍。

从房价来看，亚运村所在的钱江世纪城板块无疑是亚运会最大的受益者之一。

“后亚运时代”楼市有透支隐忧

克而瑞数据显示，涵盖北上广深，以及各省区市省会（首府）等36个城市的房价数据中，2018年4月份，杭州商品住宅成交均价26255元/平方米，以31%的同比涨幅位居上述36个城市第二位，仅次于青岛37%的同比涨幅。

亚运会概念，无疑是杭州楼市火热的重要原因。多位市场分析人士认为，举办亚运会，除提升杭州国际影响力外，包括道路、地铁、公交、文体设施等配套都将逐步完善，亚运会将成为提升杭州软硬实力的重要催化剂。

作为亚运会的重要设施之一的亚运村，因其体量巨大、自带光环，而格外受关注。

“从过往经验来看，亚运村的住宅价格一般会经历这样几个阶段：会前，基础设施大量投入，房价快速上涨；会后一段时间内达到顶峰；随着亚运赛事结束和亚运热的退却，房价一般会出现下跌或跑输大势。”地产分析人士、优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新闻》记者。

以总规划建筑面积约500万平方米的广州亚运村为例，从2004年到2010年亚运会前，亚运村所在区域的房价从4000元/平方米一路突破10000元/平方米。但亚运会后，上市销售的广州亚运村经历了“高开低走”的行情。

开盘当天，亚运村均价约12000元/平方米左右，当年成交3878套、45亿元，登顶广州楼市“双料冠军”。但一直到2016年年中，其房价还在13000元/平方米左右徘徊。目前，广州亚运村在售二手房、新房（装修交付）均价约在25000元/平方米左右。

8年时间亚运村房价仅上涨约108%，且前6年房价基本“涨不动”。

对比广州全市的行情，网易房产数据中心的数据显示，广州一手住宅均价在2010年首次突破万元，同比涨幅近4成，达到13060元/平方米左右。2016年年中，广州新房均价约20000元/平方米。目前，广州二手住宅成交均价约30900元/平方米左右。

粗略计算，8年间广州楼市价格上涨137%。

如此看来，广州亚运村经历了先高开低走、后跟随大势补涨的行情，但房价走势依然跑输广州楼市整体行情。而其2016年后出现的补涨行情，也主要得益于当年楼市去库存政策带来的全国性房价上涨趋势，以及亚运村自身配套设施的完善。

“与广州亚运村选址远离市中心、配套设施全靠自建不同，此次杭州亚运村离市中心更近、周边配套设施也更加完善。”薛建雄分析认为。

从区位上看，杭州亚运村北依钱塘江，与钱江新城CBD、杭州市政府隔江相望，西临钱江世纪城、钱江世纪公园、奥体中心。交通方面，目前已有地铁2号线，未来还将新增地铁6号线。

此外，与广州亚运村此前由5家房企组成联合体联合竞标建设不同，此次杭州亚运村的运动员村、媒体村、技术官员村交由3家房企单独建设。这一模式在不少业内人士看来，可减少巨大的协调成本，提高决策效率，降低市场风险。

“当前杭州楼市确实很热，亚运会带来的利好集中释放，房价涨幅非常明显。”易居研究院研究总监严跃进表示，“未来亚运会结束后，城市建设基本成型，利好将逐渐消退，而亚运村200多万平方米住宅的相继上市，要防范楼市的潜在透支风险”。

数据显示，2016年、2017年，杭州土地出让面积分别为532万平方米、691万平方米，总规划建筑面积分别为1252万平方米、1585万平方米，其中住宅可建面积分别为983万平方米、985万平方米。

“但未来随着利好的逐一兑现，以及城市建设投入的下降，或者楼市再现大的调控政策的话，‘后亚运时代’的房价很有可能会往下走。”薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，“但如果杭州能成功实现向以互联网企业、金融企业为代表的高端服务业转型，杭州楼市也许会得到支撑并再次爆发”。