“地头蛇”和“过江龙”的对决：开发商布局大湾区各显神通

佛山顺德陈村 CFP图

政策调控持续收紧，专注一二线城市或者三四线城市的发展战略，在当下多变的市场环境下已经行不通。加速规模扩张，全国化布局，聚焦城市群成为房企当下布局的制胜法宝。拥有珠三角城市群和粤港澳大湾区规划的利好，华南“9＋2”城市群地位凸显，粤港澳大湾区成为开发商争相抢夺的“香饽饽”。

受历史因素和自身条件差异等影响，外来房企和本地房企在布局和抢夺粤港澳大湾区发展红利时各显神通。相较于外来房企，本地房企在大湾区拥有较为丰富的土地资源，熟悉市场环境，具备发展的先天优势。外来“过江龙”想要分食粤港澳大湾区的发展红利，正确的战略布局至关重要。

开放的市场，充分的竞争，粤港澳大湾区“地头蛇”和“过江龙”的对决，将对房地产市场带来怎样的影响？谁又会成为粤港澳大湾区的大赢家？

本地房企的粮仓

珠三角作为改革开放的前沿阵地，孕育了当今房地产行业的前三强，有了粤港澳大湾区发展规划的利好加持，珠三角“9＋2”城市群战略地位凸显，成为兵家必争之地。

新晋“地产一哥”碧桂园在粤港澳大湾区9城有115个在售项目，总储备面积达到2890万平方米，为地产三强中在粤港澳大湾区储地最为生猛的房企。同时，粤港澳大湾区成为碧桂园业绩重要贡献来源，截至2018年4月，碧桂园销售金额排名前10的城市就有惠州、佛山以及东莞三个大湾区的城市。其中惠州连续四个月蝉联销售金额第一名，前四月销售金额达175亿元，佛山则以69亿元排名第二，东莞前四月销售金额达52亿元。

为继续巩固在粤港澳大湾区的规模优势，2018年碧桂园加速在粤港澳大湾区攻城略地。《每日经济新闻》记者统计碧桂园公布的数据发现，2018年前4月，碧桂园共在粤港澳大湾区除珠海外的8个城市新增土地面积约137.5万平方米，新增土地预期建筑面积约405.6万平方米，购地金额高达226.25亿元。

粤港澳大湾区于地产“老大哥”万科而言，同样具有重要的战略意义。克而瑞监测数据显示，从2017年至2018年4月，除了尚未进入江门和肇庆，万科在粤港澳大湾区其他7个广东城市斩获的土地储备面积达到1316万平方米。

恒大在大湾区的土地储备占比则低于碧桂园和万科。官网数据显示，恒大在粤港澳大湾区土地储备达到了1135.34万平方米。克而瑞监测数据显示，恒大在粤港澳大湾区9城共138个项目，占全国项目总量的7%。

除了地产三强，粤港澳大湾区也是本地中型房企重仓的区域，更是富力、雅居乐、时代中国、奥园等房企冲刺千亿规模的关键区域。

《每日经济新闻》记者根据时代中国公布的数据发现，2017年时代中国全年销售金额粤港澳大湾区占比高达87.1%，截至2017年年底时代中国在粤港澳大湾区拥有土地储备总建筑面积约为947万平方米，占总土储面积比例约57%。

计划2019年冲刺千亿目标的奥园同样选择重仓粤港澳大湾区，2017年奥园在粤港澳大湾区合同销售约人民币242.8亿元，约占总合同销售的53%。同时奥园加速在粤港澳大湾区的布局，实现大湾区“9+2”城市全覆盖，于区内共有50个项目，总建筑面积约753万平方米，占总土地储备的30%，总可售货值约980亿人民币，预计2018年可售货值约418亿元。

粵派房企因为长期根植广东地区，在粤港澳大湾区储备了丰富的土地。同时，大湾区也是粵派房企业绩贡献的主要区域，尤其是全国化布局进展较慢的房企。未来2~3年，粵派房企集中冲刺千亿目标，而粤港澳大湾区的业绩则成为其千亿成败的关键。

“过江龙”曲线进攻

除了本地房企重仓粤港澳大湾区外，外来房企也纷纷加速在大湾区的布局。据《每日经济新闻》记者了解，外来房企进入粤港澳大湾区均采取迂回战术。先进入广深辐射的佛山和惠州等周边城市，同时也选择布局广州的外围区域，等站稳脚跟再谋求更大的发展。

近期的地产新秀，成立于2010年的新力地产则把粤港澳大湾区作为全国扩张的重点区域。最新数据显示，目前新力地产在全国16个城市拥有87个项目，其中包括完成布局的粤港澳大湾区的广州、深圳、中山、珠海、惠州5个城市，落地27个项目。而惠州为新力地产重仓的区域，落地19个项目，据了解，2018年新力地产在惠州销售规模或突破200亿元，同时新力地产在广州拥有5个项目，均布局在外围区域的南沙和花都等区域。

对此，中国城市经济专家委员会副主任宋丁接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，开发商率先选择布局大湾区核心城市的外围区域和城市，是渐进的发展策略。外围区域进入相对容易，先进入到该区域的房地产圈，再把握时机深入广州深圳等核心城市的核心区域。

此外，虽然外来房企的实力并不弱，但相较于本地房企熟悉市场，拥有丰富的资源，外来房企的竞争力还是相对会弱一点，需要通过优质的产品打开市场，获得市场的肯定，再图更大的发展。宋丁认为，选择外围区域也是减小竞争的方式，避免与本地实力房企正面竞争。

在进入方式上，外来房企通常比较青睐收并购与合作的方式。以新力地产为例，新力地产副总裁佘润廷表示，新力地产通过收并购和合作方式获取的项目占比达到七成以上，同时简化项目收并购的流程，将项目调研前置，缩短收并购的时间。

据了解，近两年发展较猛的阳光城同样通过加速收并购的方式，快速扩大在粤港澳大湾区的布局。2017年阳光城通过5次并购获得了粤港澳大湾区达71.4万平方米的土地面积，其中佛山作为阳光城布局的重点，2017年新增土地储备面积14.8万平方米。

关于阳光城在大湾区的发展策略，中信建投研报预测，阳光城会继续加大股权拿地模式的运作，以期进一步打开深圳等一线市场。在一二线城市土地成本居高不下的环境下，以非市场化途径获取高性价比土地的方式，是未来竞争中占领高地的一大助力。

旧改防守与竞争共赢

碧万恒等龙头房企本身具备较强的资金实力和产品竞争力，在大湾区的市场占有率较高。面对外来房企的强势进攻，本地中型房企又将如何迎战，扩大在粤港澳大湾区的发展优势？

对比外来房企，本地房企拥有丰富的本地资源，在获取旧改项目方面具有较强的优势。外来房企目前在旧改方面涉足较少，这是本地中型房企缓解外来房企冲击的一大优势。

为巩固粤港澳大湾区的发展优势，2017年时代中国加速在旧改方面拓展项目。截至2017年年底，时代中国在广佛地区拥有68个城市更新项目，预计共1920万平方米面积的土地将可转为土储，这一数值超越了时代中国2017年1680万平方米总土储面积。

作为广州本地房企，富力地产和越秀地产一直是广州旧改市场的排头兵。凭借旧改发家的富力地产近些年在旧改市场表现尤为突出，目前富力地产在广州已有杨箕旧改、黄埔笔村、到茅岗村、简村旧改等多个“三旧”改造项目，在2018年5月份竞得广州天河区渔沙坦村留用地块，再次丰富了旧改土储。

“三旧”改造地块对房企的资金实力和运营能力均提出较高的要求，是目前外来房企的弱项。房企发力旧改可避开激烈的土储竞争，获取粤港澳大湾区中心城市地块，强化发展优势。

房企想在粤港澳大湾区巩固发展优势，避免冲击，外来房企和本地房企可进行合作，发挥各自的优势。宋丁表示，外来房企进入粤港澳大湾区对市场和本地房企而言并不是坏事，外来房企带来充分的竞争，不同的产品理念，形成粤港澳大湾区的“鲶鱼效应”，推动市场发展。只要市场够大，本地房企和过江龙的对决最终还是可以实现共赢的。