珠江西岸4城仅一地未限购 大湾区规划将带来楼市红利几何？

粤港澳大湾区规划纲要即将出台，在这片热土上有所布局的开发商纷纷向外释放出利好信息，不少楼盘也开始打着“湾区”概念对外宣传。在规划出台前夕，东莞对调控政策进行加码也被视作是湾区楼市暗流涌动的信号。

《每日经济新闻》记者注意到，由于深圳、东莞的带动，长期以来，珠江东岸的城市组团无论是经济实力、产业结构等方面均优于西岸，这种差距也体现在楼市表现上。随着未来粤港澳大湾区一体化的统筹发展，西岸的中山、珠海、江门和肇庆或将在经济、产业等方面翻开新的篇章。

站在这一角度前瞻，珠江西岸楼市亦有受益的可能。不过多名熟悉这一城市组团的开发商、代理商人士提醒，虽然楼市近期炒作粤港澳大湾区概念的声音不绝于耳，但由于调控深入和前期透支等原因，预计在纲要出台后，楼市成交仍将保持平稳。

                                                   珠江西岸 图片来源：摄图网

仅肇庆尚未限购

“每一个，几乎你能看到的每一个楼盘近期都在用粤港澳大湾区的概念宣传。”一名珠海的代理商人士向记者表示。多名中山、肇庆负责楼盘策划的人士也指出，最近他们在做宣传或者推介时，“湾区”是一个高频词汇。

上述代理商人士表示，很多开发商寄望于政策的东风能为他们带来实质性的利好，但现实是，珠海、中山等地去年以来调控趋严，无论是外地人还是本地人已经能够理性地看待楼市，即使是政策能够为城市的发展带来积极的效应，但预计对楼市的影响有限。

据《每日经济新闻》记者统计梳理，目前珠江西岸的珠海、中山、江门和肇庆4城中，珠海本地人限购3套，外地人限购1套且需5年社保或个税，新购住房三年内禁止交易；中山和江门部分区域则执行本地人限购3套，外地人限购2套的政策，外地人首套需要半年社保，二套要1年社保。肇庆则全域不限购。

在严厉调控政策的作用下，今年以来珠江西岸楼市成交持续回归理性。以珠海为例，珠海世联市场研究中心最新发布的数据显示，2018年前四个月，珠海一手房住宅成交面积为50.61万平方米，同比下降52.27%；成交金额为111.22亿元，同比下降46.13%；成交均价为21975.99元/平方米，同比上升12.87%。

中山的情况与之类似。世联数据显示，2018年1~4月，中山商品房累计成交面积为188.03万平方米，同比下降22.18%；累计成交金额为148.59亿元，同比下降19.49%；成交均价为7903元/平方米，同比上升3.47%。

一名熟悉珠海、中山市场的研究机构人士认为，珠海、中山的市场已经透支了未来的一部分发展潜力。

他分析称，前几年珠海、中山的利好也很多，比如说深中通道、横琴自贸区等。珠海、中山的楼市在过去一段时间，其实也是受区域政策和规划推涨比较厉害的，所以除非大湾区的规划有非常明显利好区域的细则，不然在短时间内，珠海、中山的购房者很难对此“敏感”。

一名曾经亲历过横琴自贸区利好的经纪人也指出，在横琴规划出台的那段时间，“做大单”的机会有很多，但目前整体均价较高，成交情况较为平稳。据中原地产统计，2018年4月，横琴均价44967.18元/平方米；同期，广州南沙一手住宅报价则在2.3万/平方米左右，横琴均价远高于南沙。

经济、产业是支柱

多名研究区域经济、产业的人士指出，在调控的基调下，短期内其实已经很难看到珠江西岸楼市爆发的可能。但是在大湾区协同发展的背景下，未来珠江西岸城市的楼市仍有一定的发展潜力和发展空间。

深职院房地产研究所所长邓志旺在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，在港珠澳大桥等工程的带动下，珠江西岸的城市和香港、澳门以及珠江东岸的城市联系会更加紧密，但是也应该看到，珠海、中山目前无论是经济总量还是人口密度，相对于珠江东岸仍有一定的差距，未来仍有较大提升空间。

事实上，珠海、中山近年来的发展是有目共睹的。官方数据显示，2017年珠海全市实现地区生产总值（GDP）2564.73亿元，同比增长9.2%。这一增速略高于深圳，居全省前列。除此之外，在全国二、三线城市的“抢人大战”中，珠海也被普遍视作是对人才最为友好的城市之一。

5月24日，珠海官方发布“珠海英才计划”，其中指出，被评定的一、二、三类人才则可选择与政府按各占50%的比例，申请购买珠海市共有产权房，分别为160平方米、120平方米、100平方米，连续工作10年后可无偿获赠政府所持有的50%产权。

这被解读为是珠海“放大招”。邓志旺指出，人才对于城市发展确实有积极的一面，这些顶尖的人士如果能够安定下来，对于当地产业和经济的发展也会有促进作用，从而带来了购买力。但是关键在于，人才政策能够发挥多少作用？抢人才的关键仍在于是否有好的营商环境、是否适合创业等。

另一方面，珠江西岸目前较低的房价也是不少人才选择筑巢的原因，这也是未来潜在的购买力。毕业于中山大学的小龙告诉记者，他从广州转到中山工作和生活的原因是中山的房价相对较低，且他认为随着整个粤港澳大湾区的发展，中山目前在产业等方面还是相当有竞争力的。

小罗与之类似，他是深圳人，目前在广州供职于一家券商机构，计划一两年后定居肇庆。“肇庆现在一万多元的均价，能买到最好的房子，一万多元在深圳买什么啊？小产权房都买不到！”

邓志旺认为，未来珠江西岸的楼市发展仍应该看人才政策带来的效果。“例如珠海，最大的问题可能是总体人口少、人才比较少，创新创业的氛围比较弱。如果能够解决这些问题，我认为珠海应该能够成长成为与珠江东岸深圳、东莞等相提并论的城市。”