告别“拿地即赚钱” 房产行业集中度将提升

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李宇嘉

全国商品房销售增速转负或无悬念。

国家统计局公布的4月份国民经济运行数据显示，1~4月全国商品房销售面积同比仅增长1.3%，接近零增长。近日，住建部发文做好调控工作，限购、限贷、限售等政策范围扩展至广大二三线城市。按揭利率已连续16个月上行，房地产融资渠道继续收紧，1~4月房地产开发企业到位资金增速2.1%，也已接近零增长。预计，今年全国商品房销售面积增速将时隔3年再度转负。

但是，房产行业集中度却迅速提升。2018年一季度末，TOP50房企销售金额集中度达到53%，较2017年提升13个百分点；TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%，占据三分之一。

前10大房企市场销售额占据全国三分之一份额，行业集中度确实提高了。一方面，这是行业发展趋势使然。当增量触及“天花板”，存量盘活主导供给，政策和资金扶持力度下降，房地产资源必然向谈判能力、融资能力、成本控制能力、溢价能力更强的龙头房企集中，这是房地产发展的趋势。2016年，美国TOP5和TOP10房企的市场集中度分别达到20%和29%。

另一方面，我国房地产告别“跑马圈地”，向基础性和服务性行业转型，房地产民生和服务实体的属性显化，资源也需要向“规模越大、责任越大”的房企倾斜，国家政策也鼓励提高行业集中度。

截至2018年一季度，60家上市房企总土地储备22.6亿平方米，TOP10和TOP3分别占比60%和36%；上市房企总现金储备超过2万亿元，TOP10和TOP3分别占比52%和30.5%。由于房地产开发的综合成本越来越高，行业净利润率逐渐向社会平均利润率靠拢，加上各地青睐能有效供给房地产配套服务设施的大房企，房企依赖的金融资源开始“嫌小爱大”，行业集中度加速上扬。

不过，房地产进入存量时代以后，影响市场的因素多维、影响机制错综复杂，房企的市场判断能力、并购整合能力、战略定位差别特别大，导致集中与分化并行。

也就是说，不仅排位赛竞争激励，而且因市场判断、对冲调控、资源整合、战略定位等方面的能力差异，销售榜排位经常会发生变化。比如，2017年之前，多数大房企不看好三四线城市的楼市前景，于是群体性踏错节奏。事实上，三四线楼市销售占比从2015年的55%上升到2017年的70%。于是，今年一季度能排在TOP10里面的房企，至少有6家在三四线的货量供给超过50%。排名11位至20位中崛起的新锐房企（比如闽系房企），很多借助2016年以来三四线楼市跨越式繁荣实现业绩翻番。当前，看多和看空争论不下，三四线依旧是影响未来企业分化的主要因素。

政策进入“长周期”，这是本轮调控的最大特征。保持楼市体量与房价稳定、平衡楼市稳定与推进城镇化（比如引进人口）、发挥区域“增长极”功能与房价稳定等，调控政策长期内将坚持差异化的特色，即一城一策。那么，某一段时间，部分区域楼市或因区域基本面和政策的变化而起伏。比如2013~2016年的东北、2017年以来的京津冀、2018年的海南、时下正在上演的二线城市“人口大战”等，区域楼市体量或价值均出现大幅度增减，从而冲击布局在此的房企业绩。

2016年，全国有13.6万家房地产企业，平均1万人就有一家房企。目前，开发商整体已告别简单的规模扩张、“拿地即赚钱”的时代，正在进行大规模的兼并重组式调整。由于“做大规模”已经成为获取资源（包括土地、资金、政府青睐等）、规避风险、降低成本的不二法门，行业前端拿地竞争非常惨烈，导致存量盘活主导的土地获取成本居高不下。2018年1~4月，即便拿地限制诸多，但50城土地出让金比2017年同期增加48.8%，再创历史新高。房企抢地，“地主方”对地价预期高，信用评级高、资源整合能力强、成本控制能力强的房企胜出概率大。

2016年开始，涉房央企国企整合、股权或项目收购整合风起云涌。对于一些龙头房企来说，这是短期内获得战略土地储备、开发资源，实现跨越式发展的难得机会。另外，还有一些房企看到了存量时代腾退资源的巨大空间，先期投入巨大的财力和人力，组建规模达数百人甚至上千人的投资拓展团队，这必然体现出存量土地和空间资源的识别能力、谈判能力和融资开发能力等。2017年，新增未来可销售货值（土地储备）TOP30的房企中，很多是新面孔，这些企业或者是大型央企国企，或者是前期投资较为激进的民营企业，这也是销售排位重要影响因素。

这几年，房企均十分重视战略定位，但很多定位出现偏差或短期难见效果。比如，有向产业地产、商业地产转型的，有做品牌输出和代建招商等轻资产转型的，还有的向不动产金融投资的，也有基因一直偏保守或稳健的，这些都影响到拿地、融资和投资，也影响到了市场占有率和销售排位。

2015年以来，国家加速推进新型城镇化，公共服务设施“补欠账”，政策鼓励住宅类地产发展，鼓励存量盘活。加上互联网冲击超预期，非住宅地产转型的房企受到影响。近期，部分房企开始重新重视住宅地产，但由于前端土地储备和融资未跟上，销售排位上落在后面。

2017年以来，货币增速不断创新低，彰显国家告别资产涨价推动增长的决心，房地产也将告别拿地即赚钱的狂欢。因此，前期借着需求泛滥、大胆运作进入楼市的开发商，因算不过账、股东或杠杆清算，很多将退出。

未来，行业集中度继续提升，出现万亿级规模的“独角兽”不奇怪。行业指向“房住不炒”、满足美好生活诉求，加上规模过快扩张后，低效利用的将被盘活，销售体量将在高位徘徊。

这期间，TOP100都要争夺靠前排位，竞争很激烈，对战略、投资、融资、产品定位和响应政策的要求非常高，销售榜将长期上演“新人笑、旧人哭”的跌宕剧情。对开发商而言，顺应政策导向、顺应民生和实体配套属性，才能长期站稳和赢得竞争。

（作者为资深地产研究人士）