香港土地市场火热 有望产生首幅千亿港元地王

香港房企一直被认为风格保守，但并不是所有香港房企都会一直“退让”。

近日，新鸿基地产夺得九龙启德第1F区1号地盘的新九龙内地段第6568号用地，成为继南丰、恒基兆业等房企之后最新加入启德片区的港资房企。公告显示，新鸿基地产全资附属公司崇启收到香港地政总署的信件，确认以土地金额251.61亿港元投标购入位于香港九龙启德的一宗土地。按照最低楼面面积7.89万平方米计算，楼面地价达到每平方米32万港元。

以总价251.61亿港元计算，该幅地块打破了南丰发展于去年5月31日以约246亿港元投得的九龙启德第1F区2号商业地块，成为香港新的“地王”之一。

美联测量师行董事林子彬表示，此次推出的启德地块规模庞大，加上邻近港铁站，也吸引了大型开发商及财团竞逐。有消息指出，与此前海航勇夺启德四宗地块时有多家内地房企投标不同，此次递出标书的基本已看不到内地房企身影。

近年来，越来越多的内地房企涌入香港市场“跑马圈地”。仅在2016年，6家来自内地的房企在香港共计拿下7幅宅地。若按总成交额计算，内地房企在香港摘得的住宅用地占当年香港宅地总成交额的54%，这也是首次占到半数以上。不过，根据标准普尔的分析，自去年4月以来，在香港特区政府的土地拍卖中内地开发商拍得的土地按价值计占总数的11%，而之前两年的比例约为50%。今年以来，香港本地开发商的投地策略相比以往更为进取，香港的土地拍卖基本上都是由港资房企所得，内地房企的身影已甚少出现。

与港资房企相比，一些内地地产商仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张，所以也必须在短期内迅速推盘变现。中原集团主席兼总裁施永青曾表达这样的观点：同样面对一块土地，香港房企是一盘战略，没有全局战略，总是考虑这块土地划不划算，如果不赚钱就不投了，是一个地盘在算账；内地房企则是整盘棋考虑，为了战略进攻，哪怕不赚钱也要拿下土地。

不过，港资房企的风格似乎已经发生变化。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从土地的资源稀缺性以及香港地区的人均住房面积等因素来看，继续看好香港市场前景，土地价格高企也体现了目前很多企业拿地的焦虑。启德板块属于有较大开发空间的位置，开发商看重此类地块也符合预期。对于类似的港资企业拿地做法，充分说明了其在内地市场拿地方面的压力，以及对于香港土地市场的认可。不过，内地土地市场价格也在升温，部分企业在内地市场拿地反而有障碍，所以会积极回到香港市场拿地，所以也不排除会继续有内地房企到香港拿地，这也是出于对香港市场的认可和看好。

高地价也在一定程度上意味着高房价，特别是“豪宅”。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年4月以实用面积计算的平均呎价为13042港元，继续创下新高。此外，今年首4个月新盘售出约4435套（包括全新盘及货尾），当中实用面积逾1000平方呎的呎价超过3万港元，“迷你盘”平均呎价逾2.4万港元。

佳士得国际地产在报告中写道，得益于全球经济稳步上扬、股市大涨、低利率和消费信心攀升，2017年，全球奢华地产价格强劲增长，增幅达11%，一举扭转了此前3年连年增幅放缓的颓势。2017年，香港出售了两栋总价超过1亿美元的豪宅，由此保住了全球最贵的“皇冠”。据统计，对于10亿港元级别的豪宅，内地买家则越来越多。

据香港特区政府公布的2018/2019财政年度（下年度）卖地计划，把高铁西九龙总站上盖的“巨无霸”商业地皮纳入卖地计划，市场最高估值达到1424亿港元，有望成为香港地区首幅千亿港元地王。

（来源：证券时报 记者 吴家明）