既有项目资金缺口155亿 美好置业筹划发行40亿公司债

历经配股、增发未果后，美好置业(000667，SZ)将融资的希望寄托在债券发行事项上。

在5月14日举行的年度股东大会上，美好置业拟申请2018年非公开发行公司债券20亿元、延长2016年公开发行公司债券20亿元决议有效期的议案均获通过。

美好置业筹划40亿元债券发行的背后，是既有项目的巨量资金需求。2017年末，美好置业拥有15个房地产开发项目，预计总投资369.7亿元，实际投资214.55亿元，为完成既有项目，还需要投入155亿元资金。

部分项目推进比较缓慢

根据美好置业的计划，2016年筹划的20亿元债券发行事宜已满2年，股东大会决议有效期即将届满，因此将期限延长18个月，同时启动2018年债券发行申请，债券规模也为20亿元。

据披露，美好置业2016年债券募集资金拟用于偿还银行借款、补充流动资金，2018年债券募集资金拟用于偿还到期债务、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。

《每日经济新闻》记者注意到，目前美好置业拥有二级开发地产项目15个，主要分布在武汉、广东、沈阳等地，但竣工项目只有3个，其他为在建或待建状态。这15个项目计容建筑面积为497.23万平方米，截至2017年末完工202.87万平米，预计总投资369.7亿元，实际投资214.55亿元。

也就是说，美好置业要完成既有地产项目的开发，还需要投入155亿元资金。

而据美好置业2017年年报，公司2017年末货币资金为20.7亿元，一年内到期的非流动负债为30.93亿元，经营活动产生的现金流量净额为-10.32亿元。

值得一提的是，资金面上的不宽裕与现有项目销售情况有一定关系。截至2017年末，美好置业资产总额为172亿元，其中存货账面价值为111亿元，占资产总额的64.26%。

美好置业存货高企的背后是公司部分项目进展较缓慢。如武汉“邓甲村”城中村综合改造项目分别于2013年1月、2014年5月开工，计容建筑面积合计75.04万平方米，截至2017年末完工29.01万平方米；武汉“美好名流汇”项目于2015年6月开工，计容建筑面积为27.65万平方米，2017年末完工5.97万平方米；沈阳“名流印象”项目于2009年9月开工，2017年末仍未竣工。

美好置业2017年年报显示，公司报告期内的销售量为32.88万平方米，同比减少46%；生产量为31.37万平方米，同比减少14%；库存量为40.22万平方米，同比减少12%。美好置业表示，2017年度受政策影响，公司在武汉区域的多个项目未如期取得预售许可证，对销售影响较大。

多次融资未能顺利完成

据了解，美好置业较早介入武汉城中村综合改造项目，在城改领域有一定知名度，而城改项目投资巨大、开发周期长，美好置业近年来也一直试图通过多种方式融资，但多数进展不顺。

比如，2015年7月，美好置业宣布拟非公开发行不超过30亿元公司债券，用于偿还公司借款、补充公司流动资金，但该债券发行事宜一直没有下文；2016年1月，美好置业发布配股计划，拟向全体股东配股募资额不超过30亿元，扣除发行费用后将全部用于武汉名流印象项目NK7地块、K2地块，但该计划最终终止，美好置业也撤回了配股申请文件，并表示拟调整融资方案。

此外，2016年4月，美好置业拟公开发行公司债券，规模不超过20亿元。目前，该债券事宜通过股东大会决议已满两年，并延期18个月，仍在推进中；2016年11月，美好置业启动非公开发行股票事宜，拟募集资金19亿元用于武汉名流印象项目(NK7地块)、武汉名流公馆项目NK6地块和西安曲江项目一期项目。2017年9月，美好置业终止此次增发方案。

对此，美好置业在今年5月16日回复《每日经济新闻》记者采访时表示，公司未能顺利完成融资的主要原因是受制于国家房地产调控政策影响，房企再融资收紧，其中股权融资目前仍未放开，债券融资至2017年12月一直处于收紧状态，拿到批文的公司寥寥无几。不过今年以来已有上市房企陆续拿到债券批文或完成发行，美好置业也正在更新申报文件，计划在今年5月底完成上报工作。

“这两年房企融资偏紧是肯定的，不管是上市、发债、信托、银行贷款，在去杠杆的大背景下，融资门槛都提高了。”武汉一位房地产研究人士告诉《每日经济新闻》记者，在各个行业中，房地产行业还算好的，没出现大规模违约情况，只是融资路径越来越窄，迫使房企走其他融资渠道，成本更高。

国泰君安证券5月份发布的地产企业融资专题研报显示，开发商通过股权融资补充流动资金受到严格限制，2018年房地产企业继续去杠杆，企业开始转向债务融资，主要包括公司债、企业债、中票、短期融资工具、ABS等。

值得一提的是，美好置业也在拓宽其他融资渠道。“2016年至2017年，公司相继向工商银行、信达资产、平安证券等金融机构累计获得授信63.15亿元，实际融资56.45亿元。”美好置业回应称。

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