目前全国已有杭州、西安、成都、长沙等7个城市实施新售商品住宅公证摇号。与此同时，包括上述城市在内，已有多个城市实施了较严格的预售证管理发放制度。近日跟踪多个城市相关楼盘摇号，无论是投资客、普通购房者还是房企，公证“摇号”机制是一个新的课题，但可以肯定的一点是，炒房客被阻在门外。某些环节待完善。
楼市调控方向将继续不动摇！
5月9日，住建部负责人在约谈了成都、太原等政府负责人时再次强调，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
对于部分城市的新建商品住宅销售市场来说，2018年引入“摇号”机制。自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后，目前全国已有杭州、西安、成都、长沙等7个城市实施新售商品住宅公证摇号。与此同时，包括上述城市在内，已有多个城市实施了较严格的预售证管理发放制度。
中国证券报记者近日跟踪多个城市相关楼盘摇号，无论是投资客、普通购房者还是房企，公证“摇号”机制是一个新的课题，但可以肯定的一点是，炒房客被阻在门外。某些环节待完善。
对于多个城市实施的新建商品住宅公证摇号制度，房地产分析人士给出了正面评价。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房源不足的情况下，通过摇号政策进行管控，继而让棚改、首套等购房者优先购房。尽管调控政策持续收紧，但可以看出对刚需购房者支持力度很大。
中原地产首席分析师张大伟认为，摇号政策出台原因主要是相关城市被限价的房子需求旺盛，而部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款，导致刚需购买难度加大。预计未来会有更多城市出台公证摇号制度，确保政策倾斜刚需。
以杭州为例，近日开盘的相关楼盘中，无房家庭摇号中签概率较高。在5月3日开盘的四个楼盘中，无房家庭中签概率最高的达到43%。
“基本来说，无房家庭通过摇号买房难度不大。”周萍说。
摇号制度可能产生马太效应。上述房企负责人坦言，对于开发商而言，摇号中签率就像市场调查数据一样，能够分析出购房者的价值取向。如果有的地方长期中签率低，说明更多人愿意在这个地方投入购买力，后续有可能助推当地土地出让市场的价格。而那些无人问津的区域，会让开发商再去拿地时望而却步。
摇号制度本身怎样确保公平公开，是众多受访者关注的问题。“有的开发商在现场摇号，有的直接在网上公布结果。虽然摇出来的号确实是现场随机的，但如果找人头户增加概率呢？”周萍说。
“南京之前爆出过开发商找人头给关系户摇号的事情，后来被举报查处了。”高先生表示。
作为公证人员，蒋效表示，公证只是摇号的一环，监管部门还需对摇号过程加强稽查。“即使是弃购，也要让其他人知道房子顺延摇号到哪一户，全程跟踪才能确保公平。”
在新摇号机制下，监督者、执行者和刚需人群也在努力适应。
蒋效是中部C市某公证处人员，自他所在的城市2018年启动楼市摇号政策以来，蒋效就参与了相关楼盘的摇号设计。“领导每次去住建局开会，总会带回来一沓要求，需加班加点整改。包括设计摇号、报批、跟进、数据导入等环节。”蒋效说，开春后基本没有休息过。“有时候还要接人情电话，又是一通解释：我们这个制度是公平公正的。”
同学小孙就不少打电话给蒋效。小孙刚生了二胎，想要换个大房子，在C市，摇号前并不紧俏的新盘，在摇号之下变得火热。
去年10月27日，长沙市住建委下发了《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》的通知（长住建发〔2017〕172号）指出，该市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。
而对于房企来说，相关城市的摇号制度倒逼房企在销售策略上有所改变。某中型房企上海分公司负责人近日对中国证券报记者坦言，由于该房企所布局的长三角重点城市基本都有摇号政策。该房企在2017年工作会议上强调要实行“加快周转”策略。“对比于碧桂园等一线房企，我们提出的要求基本是8至9个月（从拿到土地到项目开盘）。对于远郊或城市边缘的摇号盘，总部要求以加快周转为主，不光是在长三角，我们在中西部的分公司也严格要求加快周转。”该负责人称。
但该负责人表示，“有的盘也要等一等。”他所说的主要是一线城市的中高端盘。以上海为例，该房企2017年在上海的某盘大约在6万元/平方米。但该房企调整策略，决定推迟等待。“结果今年的限价上调，这个盘大约可以卖到近8万元/平方米。”
对监管部门而言，新盘公证摇号，预售证核准管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盘。中部C市接近住建监管部门人士对中国证券报记者表示，目前该市从限购、限贷和摇号等各个层面形成了初步监管体系。“很重要的是，这两年，监管所需信息获取顺畅，以前银行的数据不会给住建部门，住建部门的数据也不会给银行，现在都打通了。”
五十多岁的周萍在嘉善当地是个小有名气的炒房客。因多年经营服装厂，认识全国各地的客商，可谓消息灵通人士。十几年下来，南到海口，北到京津冀，她在多城购房甚有斩获，也带动身边亲朋好友一起加入。
剖析自己的炒房套路，周萍说，“我属于追涨型炒客，一旦确定某地房价处在涨升通道就杀进去。”这招在2016年以前屡试不爽。2014年周萍看北京的客户杀入固安、燕郊等环京楼市，也小试牛刀，并在2016年底出货，稳赚一笔。2015年开始，她主打成都、杭州等价格相对便宜的二线城市。“2015年成都高新区一带的房价也就万把块钱，现在基本涨到两万多元。”她说。
去年底，周萍打算出手位于杭州萧山某新楼盘。“这个楼盘开发商不错，交通、生活配套规划也可以。最重要的是，这是个倒挂盘。”所谓倒挂，是指所售楼盘价格低于周边二手房小区均价。“当时打听的消息，这个盘有可能挂到3.5万元/平方米，周边区域都已涨到4.5万元/平方米。”周萍说。为此，她集结了十几个亲朋好友打算人手一套。
万事俱备，东风却无。3月26日，杭州宣布采取公开摇号全程公证的方式监督买房流程。“那天是个周一。下午中介打来电话，说要实名登记摇号，且排卡费不退。”周萍好几个“炒友”都知难而退，但她还想试一试。
因为公证摇号，周萍特意托公证处的朋友打听相关消息，但得到的回复是，这次无论从政府层面还是开发商，都比较重视，想要从中获得买房机会，根本不可能。4月杭州其他摇号楼盘的数据也令周萍感到不乐观。对于名下有房的购房者来说，旭辉宝龙东湖城中签率是6%、合景绿地·璞丽东方为8%，其他楼盘数据在10%上下。
5月7日，周萍给记者发来网上摇号结果，直叹遗憾未中。“这次开发商直接网上摇号，不用现场人挤人，体验感还是不错的。”周萍打趣道。五一期间，记者亲历西安某楼盘的摇号现场则是人山人海。位于西安市长安区韦曲十字商圈的某楼盘五一期间开盘，5000多人在现场参加摇号，约有700套房源供应。在现场等待摇号结果的李先生对中国证券报记者感叹，“摇了8个楼盘都没摇上，请假两个月就为买房，到现在一次都未摇上。”
而在全国率先施行新建商品住宅公证摇号的南京，周萍的“炒友”高先生很有话语权。自2017年5月，南京实施新楼盘摇号政策以来，作为南京本地人的他参加了不下10场摇号。“南京摇号的特点是，越往市区越没人摇，地段越偏中签率越低。”高先生说，2017年以来南京摇号中签率最低的几个新楼盘都集中在较为偏远的溧水区，400套的盘有5000人抢。
“万一中签了，可以说是稳赚了。”周萍在最近一次“炒友”聚会上这样与大家共勉。
记者手记
确保公平是最大公约数
楼市调控不放松是近期甚至很长一段时间的政策基调。
五一以来，住建部相继约谈12个城市的政府负责人，再次表态，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
而这12个城市中，西安和成都是实施新建商品住宅公证摇号的城市。
在这些城市的相关摇号过程中，“5000人抢700套”“中签率4%”“89岁奶奶摇号买房”等噱头不断见诸媒体。
在记者采访过程中，受访者最多提及的词语是“公平”。无论是炒房客、刚需人群、房企人士，还是设计摇号方案的公证人员。
购房者眼中的公平，大抵是“我服从摇号制度安排，但摇号过程怎么保证每一个环节都是公平的？”“我是刚需人群，怎么确保我能够获得较高中签率？”“我摇了8次号，都没摇中，但有刚需，怎么办？”
房企眼中的公平，则更为专业复杂。比如“哪个楼盘可以摇号？”“预售价格和土地出让价格之间怎么平衡？”“可不可以适当提高预售价格？”“预售证管理究竟有何标准？”
监管人员眼中的公平则是“怎么确保发现摇号过程中的问题，做好大数据管理，加强督查措施。”
就楼市摇号制度本身而言，是一个以行政手段降温楼市的措施，其制度设计、执行和善后，均需要相关部门有效监督、介入，才能确保摇号制度的公平性。
更难的公平则体现在价格。
有的摇号楼盘，因为在土地出让或者预售证发放时，就给出了楼盘销售的限价，导致一些楼盘价格比周边区域均价低，形成较大价格倒挂，导致购房者认为有利可图，蜂拥而至，趋之若鹜。
有受访者坦言，部分楼盘出现的价格倒挂反映出对价格趋势不敏感，应该加强对房价的跟踪和管理。
可以说，楼盘摇号对本轮楼市调控来说是较新事物。就执行的城市而言，只在南京、上海、杭州、成都、西安、长沙、武汉等7个城市。
未来，该制度是否在全国范围铺开有待检验，但对于一种制度来说，围绕着公平进行的探索仍在继续。
（来源：中国证券报 记者：江钰铃）
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