房企布局上海区域一体化 下沉三四线城市争夺“环沪价值”

自2018年年初以来，上海楼市供求双双走低，加之楼盘限价、开发商拿证愈加困难。除了在上海联合开发项目外，不少房企将目光投向了“环沪城市”。这部分城市有着一定的产业以及人口支撑，同时承接了上海的外溢需求，依然是当前房企必争的热土，尤其是有一定旅游资源的嘉兴、嘉善等地。

于是，以上海为中心的房企，融合了浙系、闽系和苏系等多类发展地点不同、格调分明的企业，逐步由上海向周边环沪城市扩展。

环沪三四线城市热度不减

易居研究院智库中心总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，就环沪地区而言，购房政策相对宽松，而且后续同城化的概念很明显，所以这都会带来很多新的市场机会。而且近期包括碧桂园等房企在嘉善拿地的举动，很大程度上也说明了一点，即房企积极研究新的投资机会，尤其是成长性好的地级市和县级市。

中国指数研究院报告认为，三四线城市多样性的置业需求与当地房地产市场单一的供应结构矛盾突出。具备品质项目开发能力的大型房企在2017年集中向三四线城市开拓，品牌房企的入驻使得市场供应多样化且项目品质明显提升，有效解决了三四线房地产市场单一的供应结构与多样化需求间的矛盾问题，刺激了积累的改善性需求积极入市。

作为环沪都市圈的核心，上海所拥有的产业、资本和人才对周边城市起到了辐射作用。环绕着上海的苏州、无锡、常州和杭州等毫无疑问是“环沪城市圈”，但与上海交界的昆山、太仓、南通、嘉善和平湖则是更接近上海的“环一线”城市。

自2017年起，部分环沪城市先后加入了限购限售的队伍。不过，环沪城市的共同特点是除了紧邻上海外还具有一定人口、产业和交通支撑的优势，部分不限购的城市承接了上海部分外溢需求，目前依然是房企必争的热土。

据克而瑞监测数据统计，2017年房企新进入城市中，TOP5的城市分别是成都，嘉兴、西安、郑州和滁州。其中成都、西安和郑州为中西部城市，其余均为长三角城市。房企选择这些城市寻找新业务拓展点，主要是因为这些区域的一二线城市“四限”政策趋严，房企不得不将战线下拉至三四线城市。

在打造长三角超级城市群，加速长三角区域一体化的过程中，昆山作为环沪首站，受益最大，最明显的体现就是区域间通勤的便捷化。当下，昆山已经有高铁、地铁对接上海，实现了区域交通无缝对接，规划中的地铁S1号线，以及正在策划中的一卡通全覆盖、区域过路费减免等都将进一步促进昆山融入上海。

与此同时，记者注意，昆山也已成为品牌房企的必争之地。各大品牌房企已通过多种方式加速布局，尤其是花桥、城东、千灯和淀山湖等与上海有地域连接的区域。房企方面，从最初的绿地、世茂，到万科、碧桂园，进驻昆山的品牌房企越来越多。近年来，品牌房企占据市场主力，中小房企开发项目鲜少见到。

▲摄图网

房企重仓“环沪都市圈”

上海周边部分拥有旅游资源的城市承接了上海居民的短期度假旅游需求，并与其本地的城市空间、产业资源、人口分布、交通组织和用地规划等相协调。都市圈的经济一体化下，房企不仅提前布局还与当地旅游业相结合打造出文旅地产。

亿瀚智库发布的2017年典型房企单项目销售业绩TOP100中，排在前四名的项目销售额均突破百亿元，其中两家为环上海的文旅项目。据悉，位列榜单第二名的是绿地长岛项目。作为环上海周边的地域之一，长岛地属江苏启东，紧邻上海崇明，集商、住、游、旅、购为一体，承接了部分上海外溢的购房养老等需求。

记者了解到，由于江苏启东目前不限购，该项目也吸引了不少上海及周边购房者，其2017年的成交金额达106.45亿元。除绿地长岛外，江苏启东还诞生了一个体量大盘——恒大海上威尼斯，其2017年销售金额达到79.59亿元。

环沪都市圈中另外两座较为典型的城市分别是嘉兴、嘉善。嘉兴有乌镇，嘉善有西塘古镇，旅游小镇的崛起是当地发展旅游地产的一关键要素。同时两地也是环沪城市圈中少有的不限购城市，嘉善目前购房政策为“非本市户籍限购1套”，这意味着长三角的买房者无需任何社保等限制条件都可以买一套。

今年5月1日开始，嘉兴全面取消购房落户面积限制，允许城区、城镇有合法稳定住所（含租赁）人员，在居住地取得《浙江省居住证》条件下，当事人及其共同居住生活的配偶、未成年子女和父母等可以申报落户。其中城区申请落户时，连续参加本市职工基本养老保险达到5年，本省户籍满5年的人员，可以不受上述条件限制。这也使得其当地楼市所面临的客户群体更加广泛，房企也愿意花大手笔去布局。

例如华夏幸福在嘉兴打造的新西塘孔雀城就是其进入华东的标杆性项目。该项目靠近各大旅游度假风景区，同样以生态旅游与养老为要素吸引置业者。公开资料显示，孔雀城内部以嘉善大道为分界线，东部区域主要是产业园区，由在建的电子商务高新产业园区和政府斥资的5A级景区—云湖公园、待建的仓储物流中心组成；西部区域主要是居住生活配套区。其2017年的销售金额达到105.78亿元。

据克而瑞发布的“2017年度城市榜单~环上海房企销售排行榜”，榜单TOP20房企的入榜门槛为21.64亿元，比2016年提升了7亿元。具体来看，碧桂园依靠环沪城市充足的储货量，连续多月领跑环沪市场，已经领先第二名34亿元，稳坐龙头；中南集团及新城控股，凭借湖州、南通、常熟、太仓、昆山等市的项目热销，超过恒大，分居第二、三位。值得关注的是，上述榜单的TOP10中，有7家企业突破110亿元大关，而排名第七的绿地与第八的中梁差距拉大到70亿元，行业集中度越来越高。

统计数据显示，土地储备方面，碧桂园深耕环沪地区，积极补仓常熟、张家港、太仓、南通、湖州、吴江和海盐等地，其中常熟土储多达13宗；华夏幸福、恒大、祥生等企业通过勾地方式，在太仓浏河、南浔、嘉善等环上海热点区域获取了大量土地；融创、新城等企业在一级市场拿地难度不断增加的背景下，通过收并购、法拍等方式获取了多个项目及土地，譬如融创湖州府（湖州仁皇山）、融创西山宸院（湖州东部新城）、融创太湖印（湖州太湖度假区）、融创太湖御园（吴江七都镇）和新城十里锦绣（吴江盛泽镇）等。