城市群协同新格局 环沪城市与上海房价差距会缩小？

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长江三角洲城市群是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一，是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，在国家现代化建设和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。

根据国务院于2016年批复的《长江三角洲城市群发展规划》，长三角城市群涵盖沪、苏、浙、皖的26个市。按照规划，上述26个城市要按照分工协作、协同发展等原则，打造具有全球影响力的世界级城市群，充分发挥对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用。

分城市看，杭州、南京、合肥、苏州、宁波等城市近年得益于产业的转型升级等，城市经济也获得了快速发展，虽GDP总量明显低于上海，但增速已超过上海，与上海的差距也在逐渐缩小。而随着长三角一体化的深入推进，高铁等基础设施的完善，环沪的几座城市与上海的时间距离极大缩小，这些城市在房价方面又是否会向上海看齐呢？

严调控致环沪城市表现亮眼

作为长三角核心城市，也是区域内唯一的超大城市上海，2017年，GDP达到3.01万亿元；户籍常住人口1445.65万人，比上年末增加6.15万人；外来常住人口972.68万人，比上年末减少7.52万人。此外，上海作为我国的经济中心，也始终保持着对外资的吸引力。至2017年年末，在上海投资的国家和地区达175个，在上海落户的跨国公司地区总部累计达到625家。

无论是经济总量、人口规模、配套设施、外商投资等方面，上海始终保持着很强的活力和吸引力，在长三角区域，甚至在全国均位居前列。

尽管上海始终保持着活力和吸引力，但在地产方面，自2016年3月份上海出台限购新政，将外地户籍购房人缴纳社保或个税年限从2年调升至5年，以及随后全国范围内新一轮的房地产调控影响下，上海楼市成交显著下滑。

上海市统计局数据显示，2016年上海市商品住宅销售面积2019.8万平方米，同比增长0.5%；而2017年商品住宅销售面积大幅下滑33.6%至1341.6万平方米。

在上海商品住宅成交萎缩的同时，外溢的购房需求，让环沪都市圈部分城市的楼市表现亮眼。如紧邻上海的浙江嘉兴，根据嘉兴市统计局数据，2017年嘉兴商品住宅销售额996.3亿元，同比增长29.1%；商品住宅销售面积891万平方米，同比小幅下滑9.8%。而在投资端，2017年嘉兴房地产开发投资达723.8亿元，跃升至全省第四位，同比增长51.3%，跃升至全省第一位。而去年5月，425家房企“血拼”嘉兴土拍，可见房企对嘉兴楼市的认可。

“嘉兴楼市的火热，更多的还是因其处于环沪都市圈，承接部分外溢需求的结果。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。陈晟认为，除了杭州、宁波、温州这些传统热点城市外，像环上海都市圈的嘉兴、湖州等地，受外溢购房需求，以及高铁建设的带动，将持续为这类城市带来吸引力。

地产分析人士、优淘城总裁薛建雄也认为，随着以上海为核心的长三角各城市在产业等方面融合的进一步深化，以及道路、高铁等交通基础设施的进一步完善，紧邻上海的太仓、昆山、嘉善等地将会进一步承接上海外溢的购房需求。此外苏北部分城市因承接上海转移的部分产业，对当地楼市的发展也会起到促进作用。

日光盘频现不改上海价稳趋势

一个值得注意的现象是，尽管限购、限价、摇号、土拍政策调整等致上海楼市成交大幅下滑，但进入今年3月，特别是在4月，上海多个新推楼盘出现“日光”等高去化现象。

如4月17日摇号的信达泰禾上海院子，376套房源认筹人数达到611组；4月19日摇号的大宁金茂府，382套房源认筹人数达到751组；4月23日摇号的中梁浅滩壹号，437套房源认筹人数达到3127组。其中大宁金茂府、泰禾上海院子等多个楼盘开盘当天即售罄。

对此，多位市场分析人士认为，近期部分楼盘成交去化较高，主要因为在限价政策影响下，部分高价盘售价普遍低于市场预期。

“在限价的背景下，部分新盘的性价比凸显。”易居研究院研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。严跃进同时认为，虽然部分楼盘去化较高，甚至出现“日光”，但市场推盘量比较大，对部分购房者而言依然有较大的选择余地。

上海链家的数据显示，仅4月份，上海新建商品住宅新增供应近8000套，创近23个月来新高。此外，与上述“日光”盘认筹人数数倍于房源数不同的是，部分外环外的新房认筹数却不及房源数。《每日经济新闻》记者不完全梳理发现，自3月份以来新推的24个楼盘中，有12个楼盘的认筹数低于房源数，此外，均价低于5万元/平方米的楼盘有14个。

实际上，受限价、郊区中低价位楼盘集中上市的影响，上海楼市持续着“量缩价稳”的走势。国家统计局数据显示，3月份上海新建商品住宅价格指数同比小幅下滑0.3%。克而瑞数据也显示，3月末上海新建商品住宅成交均价45741元/平方米，较去年同期下降5%。

在上海房价“趋稳”的同时，长三角部分热点城市与上海在房价上的差距却呈缩小趋势。

上述克而瑞数据显示，至3月末，杭州新建商品住宅成交均价为25239元/平方米，同比上涨27%；南京为22324元/平方米，同比上涨11%；宁波为22271元/平方米，同比上涨23%；昆山为16906元/平方米，同比上涨26%。

不过，此前上海住房“十三五”规划中提出，要重点发展租赁住房。按照规划，上海在十三五期间将新增170万套住房，其中商品住房约45万套、租赁住房约70万套。此外，上海还指出，要在2035年将常住人口控制在2500万左右，而至2017年末上海常住人口为2418万，这意味着未来上海常住人口仅有80余万的增量空间。

严跃进则认为，产业的腾笼换鸟、人才的结构性调整，以及交通的进一步完善，上海楼市的虹吸效应和外溢效应将并存，即一部分中高端或改善型的购房需求将会有所增加，同时也会有一部分购房需求会外溢到上海周边的部分中小城市。

“大力发展租赁住房，未来可供销售的住宅房源一定会越来越少，长期来看商品住宅的价格会出现上涨趋势。”薛建雄告诉记者。他认为，上海目前一方面在控制常住人口数量，一方面在引进高层次人才，未来只有进一步深化长三角各城市的融合，将中低端产业转移出去，实现腾笼换鸟，引进高端产业，才能实现建设全球卓越城市的愿景。