中粮地产2018年一季度净利达2.58亿 重组后地产全业态拟加速发展

4月26日晚，中粮地产(000031,SZ)发布未经审计的2018年第一季度业绩报告，报告期内，公司营业收入为21.84亿元，同比增长27.06%；归属于上市公司股东的净利润为2.58亿元，较去年同期增长80.46%。

同时，笔者注意到，中粮地产收购大悦城地产的重大资产重组已基本落定，这也意味着中粮地产全业态地产业务将加速发展。

净利润同比增长80%

业绩报告显示，第一季度，中粮地产营业收入为21.84亿元，同比增长27.06%；营业成本11.35亿元，同比增加39.78%；加权平均净资产收益率3.8%，同比增加1.40个百分点。截至2018年3月31日，公司总资产为806亿元，比上年度末增加6.42%。

中粮地产解释称，营业收入增加主要是本期商品房住宅结转收入同比增加；而营业成本相应增加，主要是本期商品房住宅结转收入同比增加。

值得注意的是，报告期内，归属于上市公司股东的净利润为2.58亿元，较去年同期增长80.46%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.39亿元，同比增长122.68%。此外，公告显示期内中粮地产的基本每股收益约0.14元，去年同期为0.08元，同比增长75%。

结合中粮地产披露的2017年年报来看，公司净利润再创新高，2017年全年实现净利润17.35亿，同比增长30.10%；归母净利润9.45亿，较上年增长31.27%。中粮地产实现了五年来利润持续稳健增长；同时，全年实现签约金额261.59亿，同比增31.04%。

业内人士认为，今年中粮地产一季度净利润继续保持攀升的态势，说明前期的项目积累开始发力，对2018年实现业绩目标创造了良好的开端。

其实一直以来，中粮地产坚持“3+X”布局，加大力度深耕以北京为核心的京津冀、以上海为核心的长三角、以深圳为核心的珠三角地区，形成三足鼎立的发展格局，2017年中粮地产全面实现了战略升级。

近年来，中粮地产更是通过多元化的方式积极获取土地，加快高举高打“拿好地”，采取并购方式“巧拿地”，广开合作渠道“多拿地”，快速增加土地储备。2017年全年新增23个项目，计容建筑面积合计349.58万平方米，是2016年的3.48倍。

“住宅开发+商业地产”双轮驱动

如今中国房地产行业集中度持续提升，大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高，未来行业集中度将进一步提升，行业加速迈向寡头竞争时代。

中粮地产2017年也顺应地产行业的整合趋势，启动重大资产重组，整合地产业务资源，提升公司的市场地位和行业竞争力。

根据最终的交易方案，中粮地产拟以发行股份方式向明毅有限公司(英文名称为Vibrant Oak Limited)收购大悦城地产91.34亿股普通股份，交易对价确定为147.56亿元。同时，拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行股份募集不超过24.26亿元配套资金。本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司。

此次重组交易完成后，中粮地产和大悦城地产能够利用各自的拿地优势及渠道，拥有更多的话语权和灵活性，从而获得低成本的土地，土地获取能力进一步增强。中粮地产将整合目前项目资源储备，储备项目面积得到显著增长。而且，整合后中粮地产的体量规模扩大，企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化。据中粮地产披露的《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书(草案)》显示，目前中粮地产融资成本4.3%~8.5%，大悦城地产平均融资成本为4.28%，整合后将显著降低整体融资成本。

实际上，本次交易是中粮集团对下属两家地产类上市公司的内部整合，实质为中粮地产收购大悦城地产控股股权，最终实现中粮集团地产业务的整合。

据了解，本次交易前，中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中商品房开发业务为上市公司最主要的业务，而大悦城地产主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业业务，专注于商业地产领域。

对于此次资产重组，中粮地产表示，本次重大资产重组有利于上市公司深化改革、打造专业化公司。本次交易完成后，上市公司将成为中粮集团下属融合住宅地产与商业地产一体化的房地产专业化平台，将形成住宅、商业地产一体化的全业态地产业务布局。中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥协同效应，有利于激励机制的完善和运营效率的提升，从而有利于上市公司的长远持续发展。因此，从长远看，本次交易的成功实施有利于保护上市公司和广大中小股东的利益。

天风证券近日研报称，重组后业务领域形成“住宅开发+商业地产”双轮驱动格局，中粮地产既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，有利于改善公司的持续经营能力，提高公司的竞争力，营业收入和净利润将增加，资产规模扩大，而且重组后，商业地产跟开发业务能够在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥协同效应。

中信建投证券首次覆盖予以中粮地产“买入”评级，其也认为，本次交易完成后将有望给中粮地产带来质变，不仅完成同业整合，补全地产业务，而且发挥协同效益，实现优势互补，同时还避免同业竞争，发挥主体优势。而中粮地产作为起步于深圳、聚焦核心一二线城市的房企，背靠中粮集团，在资源获取以及一线城市存量开发的具备优势，此次收购大悦城地产也是集团层面的资源整合，促进商业与住宅协同发展。

有研究机构预测，假设本次重组在年内完成，预计中粮地产2018年~2020年净利润规模分别为21.57亿、28.04亿和37.58亿元；不考虑本次资产重组的影响，预计中粮地产2018年~2020年净利润预计为11.82亿、15.13亿和19.69亿元，EPS为0.65、0.83和1.09，对应PE为12.3X、9.6X、7.4X，首次覆盖给予“买入”评级，6个月目标价10.4元。