北京首批全自持项目陆续“预租” “持有运营”需来一场盈利革命

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“目前我们运营方案都没定呢，最快今年7月份能出来……”随着北京首批全自持租赁用地陆续进入“预租”阶段，中铁建项目的一位工作人员也一语道出全自持租赁项目的尴尬境地。

近期，北京万科全自持租赁住房推出以来，10年180万元的高租金饱受市场争议。实际上，在争议背后也透露出企业的焦虑与彷徨，由于高价拿地后背负成本压力，在还无“样本”可借鉴的情况下，“投资回报率仅为2%~3%”明显不是开发商希望的结果。

而此时，市场却呈现出两种截然相反的声音。肯定者认为其高租金由高成本决定，有需求则说明定价合理；质疑者认为这是非理性拿地的后果，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，偏离市场实际情况，未来盈利困难重重。

在鼓励机构化运营的租赁市场大背景下，房地产开发商、经纪公司以及长租公寓运营机构纷纷跑马圈地，布局租赁业务，然而，新事物背后可持续的盈利模式尚不清晰。尤其在土地市场以商品房形式拿地，转而竞自持比例后高比例持有的地块，更加难以找到合适的运营模式。

靠租金收入难以为继

《每日经济新闻》记者调查发现，过去北京推出的首批4宗企业全自持地块中，除万科已有初步的预租方案以外，中粮地产以及中铁建的全自持项目运营方案仍未有公布。

从已公布的租金方案来看，大众市场并不“买账”，北京万科通过对市场和客户的试探，势必需要完善最终的租赁方案。中铁建自持项目的销售人员也一再强调最终的租赁方案并没有出来。在租金备受质疑的情况下，企业也流露出观望情绪。

据《每日经济新闻》记者观察，除了万科，在土地出让条件下，不少大型房企也拿了许多自持地块，万科、保利、金地、龙湖、首开、碧桂园等房企，在北京、广州、天津、杭州等地均有拿下自持地块，自持比例从10%到100%不等。中国指数研究院统计显示，截至2018年3月底，16个城市共成交228宗自持地块（含租赁用地、集体建设用地），其中北京已成交超过30宗。

我爱我家市场研究总监孔丹在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从定价来看，万科10年180万元租金都够支付买房首付款，租十年的房子本来就不现实，但是必须说明，该类住房一定有它的市场，老百姓不太可能支付180万的租金，但高端人才或可接受。

他也提出了一种租赁模式的可能性，例如，企业引进五名高管，公司为高管租下这类房子，为其解决住房问题，虽然180万元非常贵，但是企业通过10年的租期“养住了”人才，这样是合理的。

一位接近企业方面的投行人士表示，开发商单纯依靠租金收入很难收回成本，在全自持项目出现后与保利、万科交流中发现，按正常的租金水平来推算，是算不过账来，更没有合适的产品和方案。而小比例自持的项目压力没有那么大，部分商品住宅从产品设计和定位，就可把自持部分的成本转移。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从目前北京等一线城市租金年回报率来看，仅有1%~2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选投资的前提是，租金回报率超过资金成本1%以上，但按照国内目前最低的资金成本5%计算，除非房价跌60%，或者租金上涨2倍，否则租赁只能是边缘选择。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，万科这种商业模式的设计让租户一次性交纳十年的租金，其实也是因为成本过高，实属无奈之举，只能依靠一次性交十年租金的方式才不至于出现很大亏损。

孔丹坦言，高租金背后折射出一个问题，即在现有招拍挂的土地出让模式下，想要企业自持推出一些老百姓可以接受的租金价格几乎是不可能，还是需要从源头解决适合租赁市场的土地出让方式。

盈利模式仍然在探索中

不可否认的是，以高周转、开发销售为主的地产商，都在面临一场“持有运营”的转型。

多位业内人士认为，当下赚取“租金差”仍是租赁行业主要的盈利模式，自持项目盈利模式更难以依靠租金支撑，目前房企自持宅地，最核心的问题是如何最大化获取稳定的租金收益，以实现资金迅速回笼。

对万科、中粮和中铁建等获取全自持型物业的房企来说，如何回款、盈利还没有明确的办法和模式，在无样本可参照的情况下，如何操盘才能让全自持地块实现盈利，开发商也在观望和探索。

事实上，在拿到全自持地块后，3家主要企业不断投入资金成本。据北京万科相关负责人测算，翡翠书院项目从拿地到建安成本总计达到159亿元。《每日经济新闻》记者调查发现，中粮地产拿下的另一宗永丰地块目前仍处于立项阶段，在资金方面面临很大的压力。中粮地产于2017年实际投资已达到约64亿元，而今年3月，中粮地产为项目公司提供不超过32亿元的财务资助，以保证永丰项目的融资需求，确保项目顺利推进。

中铁建今年1月也为全自持项目公司引来投资方，《每日经济新闻》记者从北京产权交易所发现，广州新铁鑫建投资有限公司通过增资方式投资1983万元获取北京欣达置业有限公司49%股权，为项目的正常运营提供资金基础。

保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏认为，一开始企业就没有算好账，自持项目会占用大量资金，所以才会出现急于回款的现象。未来租赁项目必须实现自身造血，通过资产盘活，让自持的资产流动起来有利于释放价值。

孔丹表示，通过企业测算的结果已经很明显地预示着，企业必须寻找商业模式创新。随着商业模式的变化，这也提醒未来市场的各个参与方，包括开发商、经营机构、政府、银行和金融机构如何为老百姓推出普适性、大众化的产品，同时实现盈利，这是至关重要的问题。

而资金压力的背后，开发商迫切需要寻找新的商业模式，以快速实现回款需求。除了收租金，业内专家纷纷提出通过资产证券化以提高变现能力，回笼资金。

张大伟表示，自持地块破解盈利难题的办法只能依赖“REITs+千人商业配比+地下空间”开发，REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后将大大提高流动性和变现能力。

近期，房企也在频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs；4月初，阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过，规模不超过30亿元。此外，碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式，实施了租赁证券化。

4月25日，证监会联合住建部发布支持企业开展资产证券化，无疑再一次为当下焦虑的企业打了一针“强心剂”。

中央财经大学不动产法研究所所长尹飞坦言，企业要充分运用多种金融手段来解决资金回笼难题，通过稳定的现金流开展资产证券化。