房产开发商新的赚钱方法来了，一个4万亿的市场正被打开！

十年房租180万，钱款一次性结清——近日，北京首批自持租赁房、万科翡翠书院项目启动预租，一次缴纳180万元房租，颠覆了租房族的三观。

该负责人向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者解释，

从成本的角度来说，这两块地总价是109亿元，装修和建安成本有大约50亿元，目前投入的总成本已有159亿元。

房地产开发是一个重资产行业，快速回款对开发商来说至关重要。但对于那些只能租不能卖的楼盘，开发商就面临严重的回款问题：如果只收取1年或者更短时间的租金，开发商资金链吃紧，后续开发难以为继；如果一次性收10年甚至更长的租金，房客资金压力巨大，很多真实需求就被房租的高门槛拒之门外，开发商的房子有可能租不出去。

那有没有解决这一矛盾的办法呢？答案是：有！

试点发行房地产投资信托基金

2017年被称为中国租赁住房元年，但是很多企业表示“不亏就是赚”。联讯证券分析认为，造成这一状况的原因主要有两个，首先，市场定位错误；其次，经营成本，主要是融资成本高。

从上图可见，当租期为5-10年时，期望租期和实际换房期的匹配率，只有26.70%，也就是说，长租房市场还有巨大空缺。而且长租房的目标人群原本是高学历、高收入、但尚不足以购房的年轻人，但实际情况是，目前长租房的租客却是基层白领和高校毕业生，出现了明显的错配。

其次，对于经营长租房的企业来说，拿地、建房、后期维护都需要巨大的资金投入，如果租出去的房子按月、按季、或按年收租金，则导致回款慢。

为了解决上述问题，4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

简单理解，住房租赁资产证券化就是指：业主（即持有租赁房产的开发商）将自己的资产打包，变成股份，然后将这些股份卖出去。投资者购买这些股份，通过这些股份对应的房租收入获得投资回报。

当然，在实际操作中，租赁资产证券化的设计要复杂得多，比如卖出的只是收益权，而不是产权（即股份）；比如投资者一般都是机构，而不会是散户。但其核心原理并不会和上文的简化描述出入太大。

以万科翡翠书院为例，如果它以该楼盘作为抵押，发行一款房地产信托基金（REITs，住房租赁资产证券化最为典型的产品），可以很快将总计159亿元的成本回笼，甚至回笼资金高于159亿元（不然万科赚什么？）。万科同时继续运营该楼盘，收取租金，并按约定给付给REITs投资者利息。

由于REITs通常是按年付息，所以万科只需要保证每年翡翠书院能够收到足够支付REITs利息的房租即可。那么，万科就不必要一次性收取10年180万的房租，而是可以按年收，甚至是更短的时间。这样，租客的资金压力问题也就解决了。

每经小编（微信号：nbdnews）留意到，《通知》还明确了住房租赁资产证券化的优先和重点支持领域：

优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

分析师：市场规模有望超过4万亿元

川财研究徐伟平分析称，住房租赁REITs将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢，尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向，而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

REITs发展前景广阔。在国外，REITs在租赁领域的运用已有非常成熟的模式。从国内情况来看，REITs的试点在过去两年中频繁被提及，长租公寓领域的试水也在加速，但相关的税收政策和配套法律法规还未出台，市场尚未出现标准REITs，预计随着相关政策逐步落地，我国租赁住房REITs迎来大发展。2017年中国类REITs市场快速增长，发行规模增长显著。国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。

据中金公司测算，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。REITs约束较为严格，信息披露规范，专业化运营管理，作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力，未来可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道，未来发展前景广阔。

周四（4月26日）早盘，包括世联行，三六五网秒板，昆百大A，光大嘉宝、市北高新在内的租售同权板块大涨。反映了资本对于租赁住房资产证券化的看好。

但是，目前租售比悬殊，给住房租赁资产证券化的盈利带来了挑战。

中原地产首席分析师张大伟向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，实现盈利才是租赁市场最大的难题。

他进一步分析称，按照市场目前的资产价格与租金价格，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益却不足10万元，这种情况下，租赁企业所面临的核心问题是如何实现盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。

每经编辑 王嘉琦

每日经济新闻每经APP（记者：舒曼曼）、联讯证券李奇霖、川财研究