住房租赁资产证券化获“绿色通道” 业内：租售比悬殊，盈利才是关键

CFP图

为盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展，4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期万科自持租赁房高价租金引发争议背景之下，企业也陷入了资金回笼难的焦虑，而资产证券化的鼓励政策出台无疑为企业打了一针“强心剂”。

他分析认为，政策为租赁市场未来发展指明了方向，企业参与资产证券化的发行，能够打通租赁的融资渠道，有利于资金回笼，对企业参与住房租赁起到积极作用。

图片来源：住建部官网截图

为住房租赁企业建立绿色通道

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

值得注意的是，为鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，《通知》明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立“绿色通道”。

按照《通知》规定，明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

此前，保利地产、泰禾集团、世联行等多家房企和运营机构已经发行或拟发行长租公寓的资产证券化产品。《通知》发布后，将更加有利于布局租赁业务的企业开展资产证券化，为资产证券化驶入快车道提供了政策支持。

事实上，《通知》支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，鼓励专业化机构化的建设或运营机构。我爱我家市场研究总监孔丹向《每日经济新闻》记者分析称，未来租赁市场的发展更重要是对存量的盘活，通过改造一些工业厂房、商业办公都可以实现租赁房源供应。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，哪种租赁模式能实现盈利才是租赁市场最大的难题，但目前租赁市场发展仍处于初级阶段，大部分企业仍然依赖资金优势在租赁市场竞争。

因此，张大伟也提出了疑问，虽然资产证券化一定程度上可以帮助企业融资，但还不是严格意义上的房地产投资信托基金（REITs），目前租赁市场存在重资产和轻资产两类运营模式，通过REITs融资的基本都是重资产模式，轻资产模式目前尚未获得政策红利。

过去一年，关于租赁市场的相关政策不断出台。据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。

建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，赋予租房者更多的权利，有利于避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。张大伟认为，当下租赁市场依然存在很多问题，各种政策的效果仍要看实际落地执行情况。

他进一步分析称，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益却不足10万元，这种情况下，租赁企业所面临的核心问题是如何实现盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。

严跃进表示，租售同权、资产证券化和信用租房作为租赁市场热议的三大基础问题的相关政策不断推进，未来租赁市场的创新金融产品将会逐渐浮出水面。