一季度房企销售额增速放缓

据克尔瑞研究中心发布的数据，2018年一季度TOP100房企销售金额同比增速29%，相比2017年同期下滑35个百分点。业内人士指出，房企销售增速放缓叠加拿地成本抬升的压力，面临从“拿地卖房”向“出售与持有运营并举”转变。部分房企寻求新的增长点，改变重资产业务结构。

拿地与销售两端承压

在持续调控的背景下，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率保持低位。据川财证券数据，热点城市溢价率基本在10%左右，低于2015-2017年平均30%的溢价率。某总部在华南的上市房企人士表示，低溢价率显示出开发商对未来房价抬升期望降低。

土地溢价率处于低位，但地价却在抬升。数据统计显示，2017年第四季度，重点城市居住用地的平均地价为6522元/平方米，比2016年同期增长10.21%；商业用途的平均地价为7251元/平方米，同比上涨4.53%；工业用途用地平均地价为806元/平方米，上升2.56%。

除地价抬升外，房企2018年前三月的销售情况也不如2017年初火爆。据克尔瑞研究中心发布的数据，2018年一季度TOP100房企销售金额同比增速29%，相比1-2月下滑16个百分点。销售面积同比增速为28%，相比1-2月下滑5个百分点，与2017年同期相比下滑23个百分点。

今年二季度以来，商品房成交量下降。据数据，上周30个大中城市商品房成交面积为288.03万平方米，同比下跌19.05%。此外，二季度第一周成交面积同比下跌23.33%。

上述上市房企人士表示，销售下跌不完全代表市场变化情况，很多潜在买家目前持观望态度。投资客户因政策因素更趋理性，但刚需一直都在。开发商则希望限价能够放松。

卖房与持有运营并举

房企在拿地与销售两端承压。业内人士认为，开发商拿地就赚钱的快速增长时代已过，房企要适应由“拿地卖房”的快进快出高收益模式向兼顾卖房与持有运营的“细水长流”模式转变。

觉察早的公司已开始行动。早在2013年，万科就确立全面城市配套服务商转型战略，提出由提供单一住宅产品转向提供基于生活幸福感的全系列，包括终身服务，公寓租赁、社区商业、产业办公、物流、养老、教育等多项城市配套。

去年6月，雅生活集团与绿地控股建立战略联盟，雅生活收购绿地集团全资子公司绿地物业。8月，雅生活集团与绿地集团宣布，绿地集团10亿元战略入股雅生活集团，取得雅生活集团20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东。

国海证券房地产分析师张蕾指出，存量房时代到来使得房屋服务市场浮出水面。不少房企定位由开发建设转型为全面配套服务提供商，业务重心由主要依赖房屋开发建设模式，逐渐向房地产价值链后端转移。

房企抢滩物业运营的逻辑，有市场潜力作为支撑。张蕾说，城市化进程持续提高，居民收入及人均住房面积不断提升，物业服务需求有望持续提升。在政策不断完善、业主委员会制度的推进以及房地产开发进入寡头时代等因素推动下，物业管理行业迎来快速发展的黄金时期。

张蕾指出，假设未来物业管理价格保持稳定，仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计至2030年物业服务市场规模将达到1.35万亿元，存在两倍以上的成长空间。在居民对高品质生活需求推动下，物业管理价格有望稳步提升。

除物业管理市场外，房企将“触角”延伸到长租公寓板块。克尔瑞研究中心数据显示，全国top30的房企中近三分之一涉足了长租公寓，包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构方面，链家旗的自如、世联行的红璞公寓与我爱我家的相寓等布局长租公寓。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入市场。

信达证券房地产行业分析师崔娟指出，从需求端来看，租赁需求人群以流动人口为主。其中，租赁需求可分为短租需求与长租需求。总体而言，租赁市场的容量逾万亿元。

据中国指数研究院测算，当前租赁市场规模达1.38万亿元。崔娟表示，伴随城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变。这些区域高企的房价使得部分购房刚需受到抑制，外溢至租房市场，长租公寓前景广阔。

对于开展长租公寓业务，有房企人士指出，很多开发商目前处在抢时间和抢土地阶段，部分做运营的开发商及本身就做长租公寓的公司比较成熟。“长租公寓市场走向成熟路还很长。”

（来源：中国证券报 记者：黄灵灵）