成为估值近200亿的“独角兽”后 自如怎样破解长租公寓盈利难题？

近年来，以无中介费、提供管家服务、租期稳定等为特点的长租公寓受到租户欢迎。但因盈利模式并不清晰，长租公寓行业的发展较为平淡。

但去年以来，在租购同权、房住不炒等利好政策的刺激下，长租公寓行业骤然升温，房企、资本、品牌公寓运营机构等纷纷涌入长租公寓行业“跑马圈地”。而规模无疑是长租公寓企业成为“头部企业”并受到市场关注的重要指标。

《每日经济新闻》记者注意到，在近日科技部火炬中心等机构公布的一份独角兽名单中，多家长租公寓企业入围，自如以近31亿美元估值领跑。而自如在今年初已完成40亿元A轮融资，估值近200亿元人民币。自如的目标是希望成为第一个在全世界运营1000万租赁人口社区的企业。

那么。在竞争激烈、盈利模式不清晰的长租公寓行业，自如靠什么成为“独角兽”企业？又将如何解决盈利难题呢？

                                                                   CFP图

40亿元战投与200亿元估值

成立于2011年的自如，早期依托链家发展并于2016年从链家独立出来，主要提供分散式和少量的集中式长租公寓产品。截至目前，自如已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武汉等9座城市，管理房源50万间，管理资产价值超过6000亿元。在租金收入方面，自如2015年为45亿元，2016年为90亿元，2017年达到150亿元。可以说，无论是房源规模，还是租金收入规模，自如均位居长租公寓行业的前列。

值得注意的是，尽管目前年租金收入达到150亿元，但快速扩张的自如依然“缺钱”。就在今年初，其还完成了40亿元的A轮融资，而这也是中国长租公寓行业最大规模的一笔融资。领投方为华平投资、红杉资本中国基金、腾讯、融创等重量级机构和企业。而按融创方面披露的5000万美元占股1.56%计算，自如的估值接近200亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，在上述A轮融资发布会上，自如董事长左晖表示，自如希望成为第一个在全世界运营1000万租赁人口社区的企业，并表示有可观现金流的自如不需要融资，融资只是为了迎接更大的事业。

按照左晖的设想，意味着自如的规模将在目前的基础上至少翻一番。规模的扩大，租金成本、装修成本、管理成本等都需要巨额投入。以装修成本为例，一线城市一间20平方米左右房间的全装全配，成本在4万～5万元之间。规模翻一番意味着仅装修成本一项就超过200亿元，这无疑考验着自如的资金实力。

而自如有关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，上述40亿元融资，将主要用于自如深化全国布局、加大产品研发、升级周边服务和市场推广、加强创新以提升运营管理效率和客户体验，以及团队建设等方面。

其实在引入机构投资者之前，自如也在尝试资产证券化产品的融资渠道。2017年8月，自如成功发行国内首单租房市场消费分期类ABS，期限两年、首期规模5亿元、票面利率5.39%；今年3月20日，自如获20亿元储架式ABS发行额度。但这些还不足以支撑自如未来的规模扩张。

而已经是长租公寓行业“头部企业”的自如，在利好政策下成为机构追逐的对象并不意外。红杉资本中国基金投资自如的逻辑是，国人通过专业化、品牌化的机构来获得高品质的服务，这也正是在居住领域的消费升级，而且将是大趋势，并看好自如的“头部优势”。华平投资则认为，未来将有大约70%大中城市的"新市民"选择通过租赁解决住房问题，而自如在用户导入、移动互联网和大数据应用等方面具有着明显优势。

行业性盈利难题如何破？

对长租公寓企业来说，目前主要的盈利方式还是“二房东”方式，即长租公寓企业在获取房东的房源后，通过“N+1”改造，即将房源中的客厅隔断并改造成一间卧室，进行一定装修、配置相应家具家电等，进而通过租金差来盈利。虽然通过“N+1”改造增加一间卧室，但对长租公寓企业而言，其单间房源的成本要明显高于个人房东和中介房东的房源。

以一套一线城市的2居室为例，假如长租公寓企业以5000元的月租金获取该房源，通过改造虽然能增加一间卧室，但每间4万～5万元的装修成本意味着装修投入超过12万元；如果以5年租期计算，每年摊销成本2.4万元，意味着每间卧室的租金须由改造前的2500元增加到3200元才能覆盖掉装修成本。

但需要注意的是，在住房租赁市场，长租公寓企业还将面临着占据绝大部分市场份额的个人房东和房屋中介的竞争，这也决定了长租公寓的月租金并不能显著高于市场。如果再考虑刚才长租公寓企业人员、资金、税收、管理等成本，面积长租公寓的租金差往往不足以覆盖掉这些成本。

“长租公寓企业主要的盈利方式还是租金差。”窝趣创始人兼CEO刘辉告诉《每日经济新闻》记者。他认为，目前相对较高的房价导致房源获取成本居高不下，而租金又不会快速上涨，企业的盈利压力非常大。

“虽然房企、资本都在涌入，但长租公寓行业确实是个微利行业。”青客公寓创始人兼CEO金光杰向记者表示，“目前长租公寓企业最主要的收入还是来自租金差。”

如何破解盈利难题？刘辉认为，除通过提升品牌溢价、提高运营效率外，还要探索非租金收入，“将自己打造成一个‘平台’，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入。”

自如内部人士也向《每日经济新闻》记者表示，自如虽然在北京实现了盈利，但在全国市场依然以扩大规模为首要战略，盈利是自如的长期目标，目前仍处于投入期。

在中信证券看来，长租公寓企业的核心盈利模式是，在物业端，通过品牌的口碑来提升租金溢价水平；在服务端，通过满足租赁生活的万千日常需求，推动长租公寓企业成为品质生活服务的集成提供商。长远来看，长租公寓企业不仅因品牌溢价获得租金的提升，还可以在生活服务场景中找到新的赢利点。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进也认可长租公寓企业通过将自身打造为“平台”进而获取赢利点的观点，“平台效益一旦显现，后续将会依托巨大的租客规模进行资源导入，进而衍生出保洁、互联网金融等服务，这将大大增加长租公寓企业的盈利机会。”

值得注意的是，自带互联网基因，并拥有链家经纪人队伍等资源的自如，在提供租房服务的同时，还向租客提供保洁、维修、搬家、生活用品采买等围绕"住"的一站式服务。目前，自如拥有1100人的保洁队伍、每月提供搬家服务超过8000次。