房企高调跨界布局全产业链 非主业盈利能力仍“摸着石头过河”

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每经记者 舒曼曼 实习记者 李诗琪 每经编辑 曾健辉

过去的2017年无疑是中国房地产企业火力全开的并购大年，整个房地产行业风起云涌，小房企不断被蚕食，大房企强者愈强。进入2018年后，市场无疑延续了这一态势，除了大鱼吃小鱼似的并购路数，房企们似乎还有“上蹿下跳”的野心，展开了全产业链的扩张。

《每日经济新闻》记者了解到，当前不少房企正加速多元化布局，以“美好生活”为出发点，立足于房地产开发与销售，向诸多相关行业进军，并购标的覆盖文旅行业、物流行业、物业公司、大健康企业乃至金融行业等。

亚豪机构市场总监郭毅表示，房企的这种扩张形式是基于客户对品质生活的追求，尽早获知与房地产相关各个环节的消费需求，在满足消费者需求的同时实现利润最大化。

不过记者梳理发现，在目前房企展开的跨界并购中，其他产业的份额仍旧很小，盈利能力较弱，房地产主营业务依然是房企发展的重中之重。

房企的生态闭环野心

近年来，房企们纷纷投身到规模比拼的洪流中，千亿房企、百亿房企持续扩容，并购已成为房地产企业快速实现规模增长的重要方式。根据普华永道发布的《2017年房地产行业并购回顾》，去年全年中国房地产交易达482宗，交易金额同比增长31%，达810亿美元，平均交易规模明显增大。

除不断扩大主营业务以外，不少房企也逐渐展开了全产业链的并购与布局。

其中，融创以总额631.7亿元接手万达旗下项目的交易一时间轰动了整个地产圈。值得一提的是，这一交易不仅为融创带来了价值可期的可售物业，还让融创在文旅板块占据了相当大的优势。在融创2017年业绩发布会上，其行政总裁汪孟德透露，万达让融创在文旅上占有了很高的地位，未来三到五年后，文旅一定是融创业绩很大的增长点，这是融创对于未来方向的很重要的布局。

同样重磅的跨界并购还有万科对于物流地产的发力。据公告，截至2018年3月末，万科物流地产业务累计获取62个项目，已建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。其中，由万科出资约169.2亿元人民币，联合厚朴投资、高瓴资本等对全球最大物流发展企业之一普洛斯的收购更是体现了其在物流地产方面的决心。

与此同时，大健康领域也是房企们争相并购布局的方向。去年11月，佳兆业公告披露，其下属子公司深圳市航运健康科技有限公司以21.87亿元价格，拟收购一家名为振兴生化股份有限公司18.57%的股份。佳兆业方面表示，此次入股振兴生化对佳兆业进军生物医药、精准医疗领域，全面深入布局大健康产业具有重要战略意义。除佳兆业以外，万科、恒大和富力等房企也纷纷展开了在大健康领域的布局。

针对房企并购的全产业链现象，郭毅告诉《每日经济新闻》记者，房地产是所有与生活相关的大消费源头，消费者买房之后会衍生一系列消费需求。因此，从商业角度上看，这种收购布局一方面可以让房企尽早获知全产业链中各个环节有价值的消费需求；另一方面也能实现自身企业的利润最大化。另外从服务客户的角度上来讲，目前购房客户正在追求一种生活品质的升级和生活态度的提升。房企能够基于客户的这种目标去给他们提供符合需求的产品和服务，也可以实现更好的客户满意度。

跨界并购仍处尝试阶段

除物流地产、文旅以及大健康行业外，物业公司、房地产经纪商以及金融公司等也是房企并购的重要方向。例如，浙江蓝城在去年购入新明中国物管公司；雅居乐以10亿元接盘绿地物业；融创宣布通过增资以26亿元获得链家6.25%股权；泰禾以106亿港元完成了寿险业务的收购等。

即便房企的全产业链收购模式已成大势所趋，但其他产业的盈利能力相比房企收购时的雄心壮志，目前都略显尴尬。记者梳理发现，就目前已经发布年报的房企而言，主营业务即房地产依旧是企业利润的主要来源，全产业链并购的收效并不明显。

在万科2017年中期业绩会上，其董事会主席、CEO郁亮也曾表示，万科目前涉足的养老产业被认为是“摸索业务”，尚未摸索出有效商业模式，以及持续盈利模式。

中原地产首席分析师张大伟分析称，根据2017年年报数据，房地产行业平均净利润率高达12%以上。在这种情况下，房地产产业链的衍生环节，包括装修、租赁等，目前都是低利率或者亏损行业，因此房企的跨界并购实则存在一定风险。就目前房企的并购来看，房企做大主营业务依然是主流，跨界并购仍然是尝试阶段，所选择的基本上是与房地产自身业务重合度较高、风险较小的行业，占比份额也都很小。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进同样表示，产业并购一定会产生协同效益，如果这些效益没有发挥好，也会对房企业绩造成影响。目前房屋买卖市场的盈利效果较好，其他领域的收益率可能远不如房屋买卖市场，因此这些都是房企全产业链并购布局的潜在风险。