房地产金融高速发展 业内：资产证券化形成规模尚需时日

每经实习记者 李诗韵 记者蔡雅芸

每经编辑 梁秋月

2017年底，房地产行业规模在千亿以上的房企将近20家，销售金额达到三千亿以上的有6家。

龙头房企规模扩大，市场集中度正提升。但同时，房地产市场的发展也在面临着日趋收紧的金融环境。除传统融资手段，企业也在探求新兴的结构性融资工具，资产证券化、房地产金融成为热门话题。

4月9日，第二届中国楼宇经济成都峰会举行。在楼宇经济高速发展的时期，包括清华大学房地产研究所所长刘洪玉等多位业内专家认为，中国房地产业要实现有规模的资产证券化，还有一段很长路要走。

资产证券化成突破口

仲量联行的报告显示，资产证券化和房地产投资信托（REITs）有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择。

自中国房改三十年来，庞大的市场需求促使开发商加速拿地建房，导致普遍呈现高融资杠杆。如今，日益高企的资产负债表，迫使开发商们寻求新的融资方法以改善其融资结构、缓解偿债压力。

目前，行业中存在多元的融资手段，基于国内大型商业银行更倾向规模大、品牌知名度高的开发企业提供低风险贷款，境内外银行贷款和企业债成为多数开发商的主要融资手段，此外还有永久债券、信托、P2P借贷、合作开发等融资渠道。

在业内看来，资产证券化也是持有型物业的路径之一。

一直以来，资产证券化在国内已做很多不同的尝试。根据戴德梁行的2017亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告显示，国内类REITs和CMBS产品涉及的底层物业已达107个，如2017年11月，由嘉实资本牵头的中节能绿色建筑资产支持专项计划（节能绿建）在深交所成功发行，成为首单央企绿色认证CMBS。

规模化很难快速实现

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在会上表示，国内很多企业愿意去尝试房产投资信托（REITs）这样新的融资方式，但资产证券化想要实现规模化，还有一段路要走。

“实际上这个行业最大的挑战是货币供应增速没有那么快，我们为了防范金融风险，可能银行、信贷等资本市场上的融资环境会比以前更艰难。”刘洪玉提出，管控房地产金融风险，遏制市场泡沫化倾向还是政府工作重点。

在资产证券化的发展中，仍有一些问题难以解决，会受到如宏观政策、交易结构、税负水平、运营方式、收益分配、募集范围等方面的制约。

毕马威地产金融领域专家厉俊同样表示，资产证券化规范化至少还需要五年。他说，“目前一是资产需要培育，二是消费者需要培育”。

“商业地产去做资产证券化，实际上瞄准的还是未来。”恒泰证券金融市场部总监申挚如是说。

在他看来，国内资产证券化有着在物业资金回报率、发行方式和税收等方面的痛点。“资产证券化可能有很长的路要走，目前有很多方面需要攻克，比如物业的资金回报率要提升，发行方式需要研究，以及如何有效地通过税收鼓励房地产公司。”申挚说。

其实在整个亚洲，REITs仍是一个新兴的资产类型，目前仅有日本、新加坡、中国香港形成了完整的REITs市场。亚腾资产（ARA）管理公司中国区总裁吕志伟认为，如何合理地降低中国小股民或者是投资机构对这一类产品的投资预期，也是REITs在国内必须考虑的问题。

虽然资产证券化跟房地产投资信托目前在中国处于起步阶段，但刘洪玉表示乐观，他说，“通过资产证券化或者房地产金融的发展，能够促进整个商业房地产行业的健康持续的发展”。