摇号购房政策显成效 购房者有更多精力选好房

每经记者 程成 每经编辑 梁秋月

4月4日晚间，杭州市正式出台公证摇号买房政策细则，要求房地产开发企业采用公证摇号方式公开销售商品住房，应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案，一次性公开销售当期准售房源。

短短半个月时间，即有杭州、西安、武汉3个城市先后实施摇号购房政策，而此前南京、上海、成都3地也实行摇号购房政策。至此，已有6座城市实行摇号购房。在部分城市房地产市场过热，供需不平衡的情形下，“摇号”也就成为了在资源稀缺的背景下进行公平分配的无奈之举。

上海作为首个实行摇号购房政策的一线城市，实施半年多的摇号购房政策究竟有何成效？近日，《每日经济新闻》记者走访沪上部分楼盘发现，在“限价+摇号”的双重作用下，上海楼市过热行情得到控制，呈现“量缩价稳”的总体态势。而部分购房者的心态也出现分化，不再像以往那般焦虑；置业顾问卖房也变得简单，按“规定动作”做好客户接待、签约即可。

开发商按“规定动作”卖房

去年上半年，在“地王”的刺激下，上海楼市持续火热。数据显示，2017年上半年，上海新房成交均价48034元/平方米，同比上涨37.5%；二手房成交均价54370元/平方米，同比上涨23.7%。彼时，《每日经济新闻》记者在市场走访时发现，开发商违规收取“茶水费”、搭售装修等乱象丛生，部分楼盘收取的“茶水费”甚至高达100万元，而搭售的装修款也高达68万元。

为给楼市降温，上海相继出台多项政策。2017年7月18日，上海市住建委网站发布《关于贯彻商品住房项目采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，明确要求新开盘商品住房（包括商品住房预售和现售）采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。

从上海摇号买房政策来看，其目的主要是遏制投机炒作和恐慌性购房，消除卖方和中介的不当行为，从而让房屋回归居住属性，保障刚需普通人购房。

摇号购房政策实施半年多以来，《每日经济新闻》记者先后多次走访沪上楼市发现，“茶水费”、违规搭售等乱象几乎绝迹，而在限价等一些列政策下，置业顾问也大多按照“规定动作”登记、带看、选房、签订合同走着卖房流程，并无太多“可发挥”的空间。

4月3日下午，记者以购房者身份走访上海市宝山区某楼盘，在该楼盘营销中心内，记者看到不少购房者正在签订购房合同，据记者了解，该楼盘于3月25日摇号开盘。

“你是怎么知道我们这个楼盘的？”一名置业顾问问道。随后他称，“我们之前并未大范围推广，很多客户都是我们前期业主介绍过来的”。

当记者问起为什么没做大范围推广时，上述置业顾问表示，“我们的售价低，应该算是外环内价格最低的楼盘了”。

据记者了解，该楼盘此次推出房源731套，属于尾盘，主推房源为94~123平方米左右的三房和四房，均为精装交付。

在“按惯例”介绍了板块、项目的详细情况后，上述置业顾问告诉记者：“我们的均价大概在51000元/平方米，性价比还是很高的，开盘当天我们去化了9成房源，现在只有几十套房了，基本都是顶楼和底层。”

上述置业顾问同时表示，“一下子推出700多套房源，这么大的量很难‘日光’，个别底层、顶楼的房源去化周期本就相对长一些”。

走访当日，该营销中心的销控信息也显示，目前该楼盘还有60余套房源可售。

据记者了解，该楼盘曾预申报备案价格超过6万，但在政府严格限价政策下，该备案价格并不容易获批，开盘时间也一拖再拖。开发商“无心恋战”最终选择以45678元~55011元/平方米的备案价拿证开盘。此外，第三方平台数据显示，目前该楼盘周边在售二手房均价大多在46000元~49000元/平方米。上述楼盘精装修交付且为51000元/平方的均价，相比较周边在售二手房具有明显优势。开盘当日，其销售金额达到32亿元。

“剩余房源已经不多了，在上海很难再找到像我们这里性价比这么高的房子。”上述置业顾问说，“如果想买房子的话要尽早做决定”。

由于供需失衡的关系，部分城市的房地产市场经常“高烧”不退，因此“摇号”也就成为了在资源稀缺的背景下进行公平分配的无奈之举，也是让住房回归到居住层面，保证人们“美好生活”得以实现的重要举措。怎样才能从摇号走向最终不需要摇号？那就要让市场有更多的选择，比如大力发展住房租赁市场，共有产权房，精细化调控，分层次满足不同的住房需求。

“量缩价稳”购房者心态出现分化

值得注意的是，在严格限购、摇号购房，以及限价的多重政策作用下，上海楼市2016年至去年初的火热行情出现逆转。“实施了精准聚焦式的细化调控措施，全年房地产市场呈现‘量缩价稳’的总体态势。”对于2017年的上海楼市，上海市统计局官网这样总结道。

根据上海市统计局信息，在成交端，2017年上海楼市交易大幅萎缩。新房领域，上海新建商品房销售面积1691万平方米，同比下降37.5%；其中住宅销售面积1342万平方米，同比下降33.6%。在存量房领域，存量房网签面积1510万平方米，同比下降57.6%；其中存量住宅网签面积1179万平方米，同比下降62.7%。

进入2018年，上海楼市继续呈现“量缩价稳”的走势。

克而瑞研究报告显示，在新房领域，受政府限制新房预售价格、市场供应不足等因素影响，前2个月上海新建商品住宅成交70万平方米，同比小幅下滑7%；2月份商品住宅成交均价43166元/平方米，环比下降1.4%，同比下降8.6%。

上海楼市“量缩价稳”，一些购房者的购房心态也随之发生变化，并不再像过去般焦虑，也能将更多精力聚焦在楼盘的性价比方面。

在上述楼盘营销中心，记者在现场看到，虽然开盘已过去一个星期，房源去化也已超过了9成，但依然不时有购房者前来看房。“最近好像不少楼盘要开盘，现在价格限制得比较严，买房还要摇号，这是个好事。”一名购房者告诉记者，“起码能有时间在市场上多对比，挑一个性价比高的楼盘”。

“现在并不是很着急，多看看几个楼盘，日光盘也没有了，既使买不到好的楼层，如果能买到性价比更高的（楼盘）也很不错。”另一名购房者也向记者表示。

据记者了解，虽然上述楼盘均价相对较高，但开盘当日其认筹的有效客户也只有715组，认筹比不足1:1。

“上海调控政策的严厉程度很高，直接导致‘茶水费’、捆绑销售的乱象几乎绝迹，这也说明了这些政策在维护房地产市场秩序方面起到了很好的效果。相对于卖方，买方稍占优势。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“不过目前上海商品住宅的供应规模偏低，房源确实不是很多，如果后续供应规模上来了，购房政策依然从紧，那么买方市场更容易确定，市场稳定性会更强”。