多城土地调控加码 开发商如何突破高压周期

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

2017年以来，楼市调控政策层出不穷。尤其是土地端，出让结构已经出现重大改变，“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水，共有产权房、租赁住房用地的比例明显增多。

在此背景下，开发商的生存环境受到了进一步的压缩，如何尽最大可能从限制中争取合理的发展空间，成为各类房企都不得不考量的重大问题。

楼市调控加码成“潮”

这一轮调控的风向在土地端体现得颇为显著。从土地出让规则来看，2017年北京、上海等城市，在土地出让时增加了限制性条件，如限定未来房屋售价、配建保障性住房和竞拍自持面积等。

例如北京，出让土地时就加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。而且这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。在土地供应结构上，共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加，这在北京是显而易见的。中原地产统计数据就显示，2017年北京市共成交71宗住宅地块，规划建筑面积968.96万平方米，其中共有产权房面积了31%；租赁住房面积占了9.4%。

而上海市政府去年发布的住房发展“十三五”规划中，主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应端质量等方面。深圳则对人才住房给予更多支持，“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。

成交下降房企“钱紧”

这一轮调控之下，房产市场反应明显，地价下滑、成交打折、供应放缓、购房者入市等诸多现象随之发生。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，从本质上说，限价是政府强制开发商打折销售，对购房者是利好。在他看来，目前的土地拍卖规则的关键在于：无论是加竞保障房，还是竞自持住宅，或是熔断制，土地出让模式需要稳定性。既然出台新政，就应当考虑周全，这既是体现政府决策的严肃性、科学性，也是给市场一个正确的预期和导向，还可以给投标人一个稳定的、系统的竞标规则，既兼顾管理目标，也体现公正公平。

而对于企业来说，限制之下反应可能更明显，首先的反应就是“钱紧”。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，资金压力是悬在企业尤其是中小房企头顶的一把剑。例如竞自持方式就把房企由卖房角色转变成房东角色，资金的回流期延长，如无金融产品支持，房企资金压力可想而知。

“钱少了，最苦的当然还是中小房企。因为‘蛋糕’还要重新再分配，成长性更快的‘大象’会大块切走更多增量蛋糕，并抢夺银行收回的存量信贷。”张波直言，未来中小房企会更加边缘化。

房企应快速周转稳定运营

“城市群的三四线城市正在上演土拍火热的戏码。随着大房企进驻抢地，有的县城土拍溢价率高达80%甚至160%。”欧阳捷告诉记者，当市场或者政府不能接受地价带动的房价增长时，不论是客户选择还是政府调控，这些房企都很难逃脱破产、烂尾、重组的结局，而且可能再无翻身机会。

欧阳捷认为，开发商首先要防患于未然，牺牲部分利益来维护社会和经济稳定；其次，应定期进行现金流压力测试、资金盘点，加大融资力度和现金储备；第三，房企还要加快进度、加力推广、加速推盘，同时提前准备销售应对预案，一旦降价出现，必定随行就市。

张波则表示，房企的运营能力可以形容为“走钢丝”，即“左右平衡、合理速度”，要做好企业规模控制和成本投入两项的平衡，控制好企业的开发速度。

一般来说，房企如果取得“有条件”土地，充分认清自己的融资能力和盈利空间再投入成本就显得尤为重要。另外控制企业速度方面，则是开发进度和资金投入节奏把握更为重要。