集体“抢滩”之下 三四线市场能否承受房企“目标”重任？

每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

在“房住不炒”的定位下，2017全国商品房销售规模虽增速有所放缓，却依然再创新高。与此同时，房企规模战则继续升级，TOP3房企销售额均破5000亿元，千亿房企达到17家，百亿房企增加至144家，绝大部分主流房企销售规模创下历史新高。

另一方面，在因城施策的政策环境下，虽然一线和部分热点二线城市“严调控”致成交规模明显缩减，但温和二线城市及三四线城市的去库存政策机遇让不少房企尝到了甜头。在定下2018年新目标的同时，不少房企纷纷在温和二线城市，特别是三四线城市跑马圈地。中国指数研究院数据显示，50家百亿代表房企去年在三四线城市拿地面积增长145%至约1.7亿平方米，三四线城市的土地储备占比上升12个百分点至46.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，在去库存红利逐渐释放的背景下，温和二线城市，特别是三四线城市能否承受房企们的“目标”重任？

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拿地重心向三四线城市下沉

据中国指数研究院数据，2017年百亿房企的销售额中，一线城市贡献占比下降6.3个百分点至20.7%；二线城市贡献占比上升5.4个百分点至61.2%；三四线城市贡献占比上升1个百分点至18.2%。

以龙头房企碧桂园为例，2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位。从城市布局来看，碧桂园约有42%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了58%的销售额。而在2016年，碧桂园在三四线城市的销售额占比仅41%。短短一年时间，三四线城市的销售额的占比就增加了17个百分点。

而房企在土地市场的动作，也显示出其拿地重心向三四线城市下沉的特征。中国指数研究院数据显示，50家百亿代表房企2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%；在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%；在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。

从土地出让和地价变动情况看，三四线城市的地价在房企们的追逐下也水涨船高。中国指数研究院数据显示，2017年全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%。其中一线、二线、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元，同比增速分别为47%、17%、75%；成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。

而三四线去库存政策红利，最直接的后果就是促成了一批房企新生力量的崛起。如浙系房企祥生，中指院数据显示，2017年其合约销售620亿元，同比增长91%，较2015年的109亿元增长超5倍。其在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

值得注意的是，尽管政策红利吸引着一批房企拿地重心下沉到三四线城市，但还有一些房企的布局却在收缩三四线、聚焦一二线。

深圳控股早前曾表示，三四线现在的风险在累积，未来会越来越大。而其在去年相继卖出部分三四线城市项目，基本完成了从三四线退出的战略安排。至去年底，深圳控股在三四线城市的土地储备面积占比下降了17个百分点至32%。深圳控股同时表示，将聚焦深圳等一线城市以及二线重点城市。

而滨江集团此前也表示将聚焦杭州，其在2017年新增的16个项目中有9个在杭州，并计划在今年力争实现千亿销售额的同时，在杭州市场实现300亿元的销售额。

对中梁、祥生等房企近两年的迅速崛起，易居研究院研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者分析认为，这类房企与大多数全国性房企布局一二线热点城市不同，它们的投资更多下沉到三线，甚至四线城市，既有效避开了与龙头房企的直接竞争，也很好地享受到了三四线去库存、热点城市需求外溢的红利。

三四线楼市走势将出现分化

值得注意的是，近两年三四线城市楼市迎来的高光时刻，与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。

《每日经济新闻》记者梳理发现，自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程逐渐从东北走向全国。2005年至2007年东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013至2014年棚改新开工780万套。2015年6月，国务院提出棚改三年计划，3年时间棚改新开工1800万套。而根据规划，未来3年棚改计划新开工1500万套。

需要重点关注的是，央行于2014年创设的PSL（抵押补充贷款）对棚改项目提供长期、低息的信贷支持，以及国务院自2015年推进棚改货币化安置，对棚改的快速推进至关重要。易居研究院整理的数据显示，2014年、2015年、2016年央行向国开行、农发行等三家银行提供的PSL分别为3831亿元、6981亿元、9714亿元；而利率经过2014年11月、2015年5月和7月的三次下调，从4.5%降至2.75%。

而棚改货币化带来的是库存的快速去化。易居研究院数据显示，2015年棚改货币化安置面积达1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米、2017年约2.6亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13%、18%、24%。并认为棚改是三四线城市楼市热销的重要原因。

“之前三四线城市楼市的火热，更多的是基于中央棚改政策的支撑，特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。

另需指出的是，此轮三四线楼市库存的快速去化，除受棚改货币化安置影响外，一二线城市强调控带来的需求外溢，也是部分城市楼市火热的重要原因。

如环沪都市圈的浙江省嘉兴市。2017年，嘉兴市房地产开发投资724亿元，跃升至全省第4位，同比增速51.3%，位居全省第1位。而去年5月，425家房企“血拼”嘉兴土拍，当地楼市的火热可见一斑。

值得注意的是，当前三四线城市的楼市走势正在分化。

易居研究院的50城（涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市）住宅成交监测数据显示，今年前两月有34个城市住宅成交面积同比下跌，三线城市占了19个，廊坊、蚌埠、兰州、宁波、赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。此外，记者还注意到，此前大力推进棚改的四线城市安徽省阜南县，也计划推出限售政策给当地楼市降温。

“这其实是一个很强的政策信号，当前三四线城市楼市出现分化，一些城市还需要继续坚持去库存，而个别城市楼市投资投机需求旺盛，需要积极抑制房价快速上涨。”严跃进认为，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下出现降温。房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。

“今年棚改计划为580万套，在信贷偏紧的背景下，一些得不到棚改资金支持的三四线城市的楼市将会面临一定风险。”陈晟认为，除关注都市圈、城市群内受热点城市外溢需求影响的三四线城市外，区域内部分高铁沿线的三四线城市也值得关注。