监管新架构下楼市健康发展和风险释放如何拿捏

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国家统计局本周发布的数据显示，2月份全国楼市延续稳定态势。在15个热点城市中，12个城市新房价格环比下跌，一线城市环比连续7个月停涨或下跌，２月环比跌幅扩大；二线城市涨幅回落；由于棚改、去库存等因素，三四线城市继续上涨，但涨幅趋缓。

同比去年2月，15个热点城市中9个城市新房价格下降，一线城市连续两个月下跌，且跌幅扩大。但是，不受“控价”因素影响的二手房市场，价格未明显回调，2月份70个城市二手住房价格指数（0.2%）环比1月持平，70个城市中有49个二手住房价格上涨。

国家统计局披露的数据还显示，今年1~2月，全国商品房销售面积同比增长4.1%，增速较去年全年回落3.6个百分点，销售额同比增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

值得注意的是，销售面积和金额增速明显出现背离，意味着商品房销售均价仍在上涨。

事实上，根据笔者调研，新房由于受到严格的预售证管控、网签管控、价格管控，新房入市采取“高低搭配”的方法，从而造成新房价格在数据上下降的现象，特别是在热点城市。

但是，二手房市场是由千千万万的小业主和买家主导的充分竞争市场，市场数据相对客观。比如，二手住房交易占比最高（60%~80%）的一线城市，新房价格同比连续两个月下跌，但二手住房价格同比却仍在上涨。

因此，当前全国房地产市场并非已显现出向下的“拐点”，整体上仍处在横盘态势，当然在现有情况下，也不会迎来新一轮上涨。

在今年全国两会期间，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，房地产泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大，房地产领域的风险释放需要在长期的过程中逐步推进，比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程。

3月19日，住建部部长王蒙徽在回答记者提问时，提到对房地产市场的下一步举措，第一点就是“要加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展”。可见，平稳健康、风险长期有序释放是拿捏房地产政策的主基调。

从2017年国民经济和社会发展统计公报看，少数人的高端消费、体量小的新兴产业，难以推动经济增长从数量到质量驱动的转换。考虑到经济增长和风险防范的“双底线思维”，以房地产为主的投资驱动及对传统上下游拉动的考量，房地产保持一定的量，对增长动力平稳转换、供给侧结构性改革腾挪空间作用至关重要。

今年1~2月，全国固定资产投资同比增长7.9%，高于2017年全年增速。其中，制造业投资增速4.3%低于2017年的水平，基建投资较2017年有所下滑。三大类投资中，唯独房地产投资“一枝独秀”。今年1~2月，房地产投资同比增长9.9%，这是全国固定资产投资和工业投资反弹的主要动力。

2016年底以来，在“房住不炒”的顶层设计新架构下，加上已经明晰的“去杠杆”和“守住系统性风险底线”的宏观调控设计，商品房市场回落在情理之中，管理层对此也有充分预期。

作为长效机制的核心内容，以房地产供给侧结构性改革对冲整个行业中商品房体量的下滑，并改善供给质量和效率，这就是应对预案。于是，不管是租赁崛起还是棚改，是三四线城市“去库存”抑或是农村危房改造、小城镇建设等，一定程度上也是为了对冲商品房下滑和平滑行业波动。因此，2017年以来，房地产开发投资和商品房销售出现一定背离，后者增速每月下滑2个百分点左右，1~2月的增速（4.1%）创近年新低，但开发投资却一直保持7%~10%的增长水平。

对于商品房市场，强力的限制性措施（限购、限贷、限售、限价等）“加码”和扩围，短期内限制住了购买力准入市场，但触发居民购房的大环境并未改变，比如房价上涨预期、“资产配置荒”等等。于是，地方政府调控楼市的主体责任，在一些地方就异化为行政干预性质很强的限价，这就出现了新房和二手住房价格“倒挂”。

笔者认为，数据上房价稳定或下跌，最大的作用就是引导预期的“标价效应”。也就是说，假如所有新盘都接受政府定价，周边及全市二手楼盘涨价的难度将加大。以时间换空间，政府限价、“限售”造成的交易成本不断抬高、交易程序日渐冗长，换手率大幅下降，溢价部分、上涨预期会慢慢损耗掉，这就是房地产风险长期有序释放的逻辑。

当然，配合房地产风险管控的是，必须管住货币供给的“总闸门”。党的十九大作出健全货币政策和宏观审慎政策“双支柱”调控框架的重要部署。在“双支柱”框架下，货币政策控制资金和信贷投放的量和价，宏观审慎防范系统性金融风险。

在新的金融监管构架下，房地产管理要抑制居民杠杆率，比如去年以来各地房贷额度控制，另一方面还要发挥资金价格的调节作用，比如按揭利率连续13个月上升。再有，流入房地产的资金受到严格控制，比如房企融资渠道全面收紧。因此，基于交易成本、规模竞争、配建和自持常态化拉长现金流回笼周期，开发商降低溢价率加速资金回笼的进程或将开启。

对此，央行已确立了房地产金融宏观审慎的新监管架构，相关内容已进入2018年监管的十大重点工作中。因此，即便新房因限价而“被降价”，整体上看，目前热点城市房价依旧坚挺，但商品住房价格溢价损耗、楼市温和回落，这是调控政策、信贷紧缩政策叠加并长期坚持后的必然结果。

调控高压继续坚持并一以贯之，租赁、共有产权、集体土地入市等长效机制也在渐进跟进，这既是贯彻“房住不炒”，也是削弱住房投资属性，让溢价慢慢损耗和楼市温和回调。作为调控“领头羊”，北京2月份的房价有所下跌，2018年，北京还将有大量共有产权住房上市，再加上集体土地入市，北京房价还有望温和下跌。不过，房地产行业并不会衰退，反而因新市民、无房户等有效需求得到解决而保持高位，其他城市情况也类似。

（作者为资深地产研究人士）